Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

N° RG 25/00298 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IGEZ - ordonnance du 15 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 15 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LE DRAGONNEAU Immatriculée au RCS sous le numéro 898 796 172 dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Amélie DE COLNET, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Me François MUTA, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. LE DRAGONNEAU Immatriculée au RCS sous le numéro 929 009 629 dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me DEREUX, avocat au barreau de ROUEN

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 27 août 2025

ORDONNANCE :

- contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort, - mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, puis prorogée au15 octobre 2025 - signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI LE DRAGONNEAU, dont le siège social se situe à [Adresse 1], est propriétaire d'un local commercial situé au [Adresse 2] de la même rue.

Elle a consenti un bail commercial sur ce local à [C] [U], ensuite substitué par la SARL LE DRAGONNEAU, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 1000 euros.

Selon promesse de cession de parts du 1er mars 2024 d'une durée de cinq années, [F] [I], [Z] [X] et [R] [N], associés de la SCI LE DRAGONNEAU, ont promis à [C] [U] de lui céder progressivement sur une durée de cinq années les parts de la société.

N° RG 25/00298 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IGEZ - ordonnance du 15 octobre 2025 La SCI LE DRAGONNEAU, invoquant plusieurs griefs à l'égard de la SARL LE DRAGONNEAU l'a, par courrier recommandé avec avis de réception du 18 octobre 2024, mis en demeure de : - payer une somme de 8000 euros au titre des loyers impayés ; - modifier l'adresse de son siège social au [Adresse 2] et non au [Adresse 1] comme mentionné dans ses statuts ; - lui restituer un exemplaire du contrat de bail signé, invoquant ne pas être en possession ni de l'original, qu'elle lui a remis, ni d'une copie.

Se plaignant que la mise en demeure est restée infructueuse, le 13 novembre 2024, la SCI LE DRAGONNEAU a fait délivrer à la SARL LE DRAGONNEAU un commandement de payer la somme de 8000 euros en loyers (hors coût du commandement).

La SCI LE DRAGONNEAU a, le même jour, fait délivrer à la SARL LE DRAGONNEAU une sommation d'avoir à lui communiquer le bail commercial.

Par acte du 27 novembre 2024, la SCI LE DRAGONNEAU a fait assigner la SARL LE DRAGONNEAU devant le président de ce tribunal, statuant en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de provision.

Par ordonnance du 2 avril 2025, le président de ce tribunal, statuant en référé, a rejeté la demande d'expulsion, condamné la SARL LE DRAGONNEAU au paiement d'une provision au titre des loyers et charges impayés, et ordonné une expertise judiciaire à la demande du preneur.

Le 5 juin 2025, la SCI LE DRAGONNEAU a fait signifier à la SCI LE DRAGONNEAU l'ordonnance ainsi qu'un commandement de payer valant saisie-vente.

Se plaignant que la SARL LE DRAGONNEAU n'a pas exécuté l'ordonnance, le même jour, la SCI LE DRAGONNEAU a fait délivrer à la SARL LE DRAGONNEAU un commandement de payer la somme de 4000 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 21 juillet 2025, la SCI LE DRAGONNEAU a fait assigner la SARL LE DRAGONNEAU devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l’expulsion de la SARL LE DRAGONNEAU et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; - autoriser le commissaire de justice mandaté par elle à demander le concours de la force publique et d’un serrurier pour procéder à l’expulsion de la SARL LE DRAGONNEAU, ainsi que des occupants de son chef, en cas de refus de quitter les lieux ; - condamner la SARL LE DRAGONNEAU à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance impayée ; - condamner la SARL LE DRAGONNEAU à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ; - condamner la SARL LE DRAGONNEAU à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier et des commandements de payer.

Elle fait valoir que : - la demande de suspension du paiement des loyers ayant été rejetées, le défaut de paiement malgré la signification d'un commandement de payer entraîne l'acquisition de la clause résolutoire ; - la réalisation d'une expertise judiciaire ne fait pas obstacle à la résiliation du bail et à l'expulsion du preneur. Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 25 août 2025, la SARL LE DRAGONNEAU demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de : A titre principal, - dire n'avoir lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses aux demandes de la SCI LE DRAGONNEAU ; - débouter la SCI LE DRAGONNEAU de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre reconventionnel, - ordonner la suspension du règlement des loyers à compter du 1er janvier 2025 ; A titre subsidiaire, - surseoir à statuer dans l'attente de la note aux parties n°1 de l'expert à intervenir ; A titre infiniment subsidiaire, - l'autoriser à produire en cours de délibéré la note aux parties n°1 de l'expert ; En tout état de cause, - condamner la SCI LE DRAGONNEAU à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.

Elle fait valoir que : - en ne faisant pas réaliser d'état des lieux d'entrée et de diagnostic amiante, la présence d'amiante qui engendre un trouble de jouissance constitue un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ; - constitue également un manquement du bailleur à son obligation de délivrance l'impossibilité de jouir des locaux à usage d'habitation ; - l'état des locaux rend impossible l'exercice de son activité d'achat et de revente de biens d'occasion et d'œuvres d'art ; - quand bien même il serait jugé que la situation d'urgence n'est pas remplie, il n'en demeure pas moins que la situation présente un risque justifiant que soit ordonnée des mesures conservatoires, comme la suspension des loyers ; - eu égard à l'importance de la note aux parties que l'expert a indiqué émettre prochainement pour le dénouement du litige, il convient de surseoir à statuer jusqu'à son émission.

MOTIVATION Sur le constat de la résiliation du bail La SARL LE DRAGONEAU prétend que les demandes de constat de la résiliation du bail et de provision à valoir sur les loyers et charges impayés se heurtent à des contestations sérieuses, notamment en raison des manquements de la SCI LE DRAGONNEAU à son obligation de délivrance lui causant un trouble de jouissance. Elle allègue qu'elle ne peut mettre en place une installation électrique autonome alors qu'elle en est privée, ne peut jouir de la totalité des locaux du fait que le couvert n'est pas totalement assuré et de la présence d'amiante dangereuse pour les occupants.

Cependant, en matière de bail professionnel, commercial ou mixte, il incombe au preneur de rapporter la preuve de l’impossibilité de jouir des lieux loués et que cette impossibilité est imputable au bailleur.

La SARL LE DRAGONNEAU ne démontre en l’espèce pas l'impossibilité de mettre en œuvre une alimentation électrique autonome ni l'impossibilité totale d'exploiter le local du fait des fuites dans la toiture ou de la présence d'amiante, ne procédant que par voie d'affirmation en l'absence de tout document émanant de l'expert.

En l'absence du moindre élément probant sur le contenu de la réunion d'expertise, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer.

La défaillance de la SCI LE DRAGONNEAU dans ses obligations contractuelles, alors même que la demande de suspension des loyers avait été précédemment rejetée, n'est ainsi pas justifiée.

Dès lors, la demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats : - du bail commercial (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire (clause n°11), - du commandement de payer la somme de 4000 euros, arrêtée au 1er juin 2025 qui a été délivré le 5 juin 2025 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°13).

La SARL LE DRAGONNEAU, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 5 juillet 2025.

La demande de suspension des loyers est dès lors sans objet et sera rejetée. Sur l’expulsion L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite. Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte. Sur l’indemnité provisionnelle L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation Au 5 juillet 2025, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit : - sommes dues au titre du commandement de payer : 4000 euros ; - loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (mois de juillet 2025) : 1000 euros ; soit un total de 5000 euros.

Indemnité d’occupation Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SARL LE DRAGONNEAU sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1000 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Paiements intervenus Aucun paiement n’est intervenu entre la délivrance du commandement de payer et le jour de l’audience. À tout le moins, la preuve n’en est pas rapportée. Solde Dès lors, la SARL LE DRAGONNEAU sera condamnée à payer les sommes de : - 5000 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail ; - une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

La somme de 4000 euros portera intérêts à compter du commandement de payer. Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité. Sur les demandes accessoires La SARL LE DRAGONNEAU, qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 juin 2025, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI LE DRAGONNEAU la somme de 1000 euros. La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 5 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers ;

CONDAMNE la SARL LE DRAGONNEAU à restituer les lieux situé dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SARL LE DRAGONNEAU à payer à la SCI LE DRAGONNEAU, à titre provisionnel : - 5000 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ; - une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 4000 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONDAMNE la SARL LE DRAGONNEAU aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL LE DRAGONNEAU à payer à la SCI LE DRAGONNEAU la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président