Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00465 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GNPN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5]) dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [M] [X], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [T] né le 26 Août 1968 à [Localité 4] (MAYOTTE), demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

Madame [S] [P] née le 03 Juin 1983 à [Localité 6] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne, assistée de sa fille, Madame [V] [N]

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [Y] [T] et à [S] [P] un logement situé [Adresse 2], logement n°320, moyennant un loyer mensuel de 532,58 € outre une provision mensuelle sur charges de 187,37 €.

Le 14 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] a fait signifier à [Y] [T] et à [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 647 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner en référé [Y] [T] et [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir:

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion de [Y] [T] et [S] [P] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - condamner solidairement [Y] [T] et [S] [P] au paiement d'une provision d'un montant de 6 367,48 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner solidairement [Y] [T] et [S] [P] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 11 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 7 379,74 €. Il expose qu’un règlement de 1 000 euros a été effectué le 4 octobre 2024, mais qu’en dépit de ce versement, et compte tenu de l’importance de l’arriéré, l’octroi d’éventuels délais de paiement apparaît intenable.

[S] [P] comparait assistée de sa fille, [V] [N]. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette, et précise que sa fille a acquitté le versement récent de 1 000 euros. Elle explique que [Y] [T] est reparti à MAYOTTE, la laissant sur le territoire sans papiers ni ressources. Elle bénéficie de l’assistance de sa fille pour l’accompagner dans ses démarches, notamment auprès de la Préfecture ; [V] [N] a par ailleurs entrepris des démarches en son nom pour obtenir un logement, et y héberger sa mère et ses frères et soeurs. [S] [P] indique reprendre le paiement du loyer courant à compter du mois de novembre, date à partir de laquelle elle propose de verser mensuellement la somme de 700 euros, au titre du loyer courant et de l’apurement de l’arriéré locatif.

[Y] [T] qui a été cité à étude, son nom figurant sur la boite aux lettres, n’est ni présent, ni représenté.

La décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier, puis au 24 janvier 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 14 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 15 mai 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 7 379,74 € au 4 octobre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024, et le versement de 1 000 euros du même jour.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement [Y] [T] et [S] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 7 379,74 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, étant rappelé qu’ils sont co-titulaires du bail, et qu’il n’est pas justifié d’une résiliation du bail par l’un ou l’autre des locataires.

Il résulte des éléments fournis aux débats, y compris du diagnostic social et financier, que [S] [P], qui est de nationalité comorienne et qui maîtrise impafaitement le français, est démunie de titre de séjour. [Y] [T], qui est le père de ses deux derniers enfants, aurait quitté la métropole pour rentrer à MAYOTTE après quelques semaines partagées avec la défenderesse sur le territoire. Sa situation est inconnue. [S] [P] est aidée dans ses démarches par sa fille aînée [V] [N], laquelle a sollicité de la Caisse d’allocations familiales le rattachement de ses frères et soeurs sur son propre compte ; elle perçoit ainsi les prestations sociales et familiales, et elle a entrepris des démarches pour obtenir un logement à son nom.

Cette situation, qui pourrait conduire la jeune fille à assumer administrativement et financièrement l’ensemble de la famille interroge sur le caractère soutenable de ces démarches. Par ailleurs, le rattachement de [V] [N] au bail conclu par [Y] [T] et [S] [P] pourrait avoir pour conséquence de faire supporter à la jeune femme la solidarité d’une dette excédant sa propre situation, ce qui interroge tout autant, s’agissant du caractère soutenable d’une telle démarche, suggérée à l’audience.

En conséquence, l’absence totale de revenus connus, d’une part, et l’incertitude sur les perspectives de succès d’éventuelles démarches administratives, d’autre part, ne permettent pas d’envisager au cas d’espèce l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [Y] [T] et [S] [P] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 15 mai 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], d’une part, et [Y] [T] et [S] [P], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2], logement n°320 ;

CONSTATONS que depuis cette date, [Y] [T] et [S] [P] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour [Y] [T] et [S] [P] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de [Y] [T] et [S] [P], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS solidairement [Y] [T] et [S] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 7 379,74 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 4 octobre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [Y] [T] et [S] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (486,35 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (183,54 €), incluant l’acompte d’eau froide ;

CONDAMNONS in solidum [Y] [T] et [S] [P] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES