Baux professionnels - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

ORDONNANCE DE REFERE

DU 25 JUILLET 2025

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DEMANDEUR

Monsieur [N] [S], entrepreneur individuel, immatriculé sous le numéro SIREN 487 646 200, demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Léa HUMILIER, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Me Pierre-Henri BARRAIL , avocat au barreau de HAUTE-SAONE, Me Emilie POIROT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

PRESIDENTE : Violaine HAMIDI

GREFFIER : Anabelle MORETEAU GIRAT

DEBATS :

Audience publique du 17 Juin 2025 Après avoir entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries

ORDONNANCE :

Contradictoire En premier ressort Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par Madame HAMIDI, par mise à disposition au greffe Signée par Violaine HAMIDI et Chloé PROST, greffier lors du délibéré

-------------------------------------------------------------------------------------------------------- N° RG 25/00022 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DEOM - Baux professionnels - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 15 novembre 2020, Monsieur [N] [S] (le bailleur) a donné à bail commercial à Monsieur [G] [Y] (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 200 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte d'huissier du 19 avril 2024, pour une somme de 1500 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d'huissier du 26 février 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, -ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [Y] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, -ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, -condamner Monsieur [G] [Y] à payer à Monsieur [N] [S] la somme provisionnelle de 1750 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, outre 2000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période de juin 2024 à janvier 2025, sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal, -condamner Monsieur [G] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 250 euros par mois, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, -condamner Monsieur [G] [Y] au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Le dossier a été plaidé à l'audience du 17 juin 2025.

A cette date le demandeur a maintenu ses prétentions et moyens initiaux. Il a précisé que le contrat était bien valable car la mention de la loi de 1989 relevait d'une simple erreur de rédaction. Il n'avait jamais été question d'un usage aux fins d'habitation. Rien n'obligeait les parties à conclure un bail commercial, le recours au bail civil de droit commun étant toujours possible.

Par ailleurs le local se trouvait en zone agricole de sorte qu'il ne pouvait pas être loué pour une activité artisanale. Il appartenait au preneur de s'assurer que son activité était autorisée au regard des règles d'urbanisme.

Les difficultés d'approvisionnement électrique n'étaient pas établies sauf une, imputable à ENEDIS.

Aucun justificatif de charge ne pouvait être produit puisqu'il s'agissait de consommations électriques visibles sur le compteur LINKY.

Enfin, la fosse extérieure ne se situait pas sur le terrain loué et rien ne permettait de dire qu'elle avait nuit à l'activité.

Le maintien dans l'immeuble constituait un trouble manifestement illicite. Rien ne prouvait le départ des lieux. Au demeurant, la restitution devait s'entendre d'une restitution juridique, qui n'avait pas eu lieu en l'espèce.

En réponse, le défendeur a conclu à l'absence de validité du contrat de bail qui renvoyait à la loi de 1989. Un bail commercial aurait dû être conclu. Il était privé du statut protecteur des baux commerciaux. Le local avait été donné à bail pour une activité que le preneur n'avait pas le droit d'exercer puisque seules les activités artisanales pouvaient être exercées. L'installation électrique était défaillante. La fosse dégageait une odeur nauséabonde, de sorte que l'exploitation était compromise. Le local était vide, ce que savait le demandeur qui avait fait assigner à une adresse tierce. Dès lors, le juge des référés était incompétent au profit du juge du fond.

Reconventionnellement, Monsieur [G] [Y] a sollicité la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 9000 euros en réparation de son préjudice, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025, date à laquelle elle était rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'espèce, le demandeur ne démontre pas la condition d'urgence quand le défendeur présente une contestation. Le statut du bail commercial présente des dispositions d'ordre public. Dès lors, le fait que le bail fasse référence à la loi de 1989 alors qu'il ne s'agit pas d'un bail d'habitation emporte des conséquences qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.

Il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur le litige et de renvoyer le demandeur à saisir le juge du fond de l'ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires :

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [S], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé ;

Disons n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [G] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 19 avril 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 25 juillet 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier La présidente