Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE Palais de Justice [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 2]

N° RG 25/00246 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAMA Etablissement public HABITAT 25 c/ [O] [C]

Grosse délivrée le à HABITAT 25

Copie délivrée le à HABITAT 25 - M. [C]

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025

DEMANDEUR

HABITAT 25, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Mme [F] [T], munie d'un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [C] demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : BALLUET Marie-Jeanne GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 02 Septembre 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire - premier ressort

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2023, l'Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] – HABITAT 25 a donné à bail à M. [C] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 266.14 euros outre provision sur charges et eau soit un total de 336.01 euros .

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] – HABITAT 25, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 janvier 2025 pour un montant de 362.34 euros.

Par acte du 8 avril 2025, l'Office Public de l'Habitat du Département du Doubs – HABITAT 25, propriétaire, a fait assigner devant le tribunal Judiciaire de Besançon statuant en Référé M. [C] [O] locataire selon bail en date du 1er janvier 2023 d’un logement sis [Adresse 4] afin de : - déclarer régulière et recevable la demande formée par l’Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] – HABITAT 25 à l’encontre de M. [C] [O] - constater par l’effet du commandement de payer resté infructueux, la résiliation de plein droit du bail liant les parties en suite de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers - dire que M. [C] [O] [Adresse 5] est occupant sans droit ni titre - ordonner l’expulsion de M. [C] [O] et de tous occupants de son chef - Dire qu’à défaut pour M. [C] [O] de quitter les lieux et de les rendre libre de toute forme d’occupation, il sera procédé au besoin avec le concours d’un serrurier et de la [Localité 9] Publique - condamner M. [C] [O] à payer à HABITAT 25 la somme de 659.69 Euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 1er avril 2025 à titre de provision, cette somme sera actualisée le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, - condamner M. [C] [O] à payer à Habitat 25 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 336.01 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges qui auraient dû être versés en cas de continuation du bail à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clefs, et ce, avec indexation conforme à l’augmentation annuelle du loyer,

- condamner M. [C] [O] en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat conformément aux dispositions de l’article 696 du code de Procédure Civile.

A l’audience du 2 Septembre 2025, l'Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] HABITAT 25 régulièrement représenté indique que la dette actualisée à ce jour s’élève à 1 446.90 euros et précise que le locataire n’a rien payé depuis 2024 et s’en rapporte pour le surplus à l’assignation.

M. [C] [O] est non comparant bien que régulièrement cité

Le jugement a été mis en délibéré au 7 octobre 2025

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile il convient de rappeler qu’en l’absence du défendeur, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois le juge ne fait droit à la demande que s'il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.  Le bail conclu le 1er janvier 2023  contient une clause résolutoire (Article 3) sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 17 janvier 2025. Par ailleurs, l’action du bailleur en constatation de la résiliation de plein droit du bail est recevable puisque l’assignation a été notifiée au Préfet du [Localité 8] par lettre recommandée avec accusé de réception six semaines au moins avant la date de l’audience, conformément aux prescriptions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023,

Le bailleur, personne morale, a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou l'organisme payeur des aides au logement au moins deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023,

M. [C] [O] n’ayant, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement précité, ni réglé les causes dudit commandement, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail ainsi que l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 17 mars 2025

En conséquence, M. [C] [O] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande de provision

Le bailleur justifie du principe de la créance locative invoquée, en versant aux débats :

- le bail du 1er janvier 2023 signé par les parties, stipulant une clause résolutoire de plein droit, - un commandement de payer du 17 janvier 2025 visant la clause résolutoire, - un décompte de créance locative actualisé au mois d’août 2025

Il convient cependant de déduire du montant de la créance invoquée la somme de 79.08 euros, correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles ainsi que la somme de 5 euros (1euro x 5) correspondant à des frais prohibés par les dispositions d'ordre public de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour le surplus, la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile. Par conséquent, M. [C] [O] sera condamné à payer à HABITAT 25 la somme de 1 406.38 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [C] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 mars 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient d'accorder au demandeur une provision au titre de la réparation de ce dommage, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 336.01 € mensuelle à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés et qui sera révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat de bail.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [C] [O] sera donc condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification au Préfet

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ;

DÉCLARONS régulière et recevable la demande formée par l’Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] – HABITAT 25 à l’encontre de M. [C] [O] ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit, au 17 mars 2025 du bail conclu entre les parties et concernant le logement sis [Adresse 4] ;

ORDONNONS à M. [C] [O] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

A défaut de libération volontaire des lieux, AUTORISONS L'Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] – HABITAT 25, à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique en cas de besoin, et ce à l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS M. [C] [O] à payer à l’Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] – HABITAT 25 à titre provisionnel la somme de 1 406.38 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [C] [O] à payer à l’Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] – HABITAT 25, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 336.01 euros à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, et ce avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer ;

CONDAMNONS M. [C] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au préfet ;

DÉBOUTONS L'Office Public de l'Habitat du Département du [Localité 8] – HABITAT 25, du surplus de ses demandes ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER LE JUGE