Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 25/08413 N° Portalis DB3S-W-B7J-3U2Z

Minute : 1096/25

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT Représentant : M. [D] [F] [V] (Juriste contentieux)

C/

Monsieur [U] [M] [T] [S] Représentant : Me Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : OPH EST ENSEMBLE HABITAT Copie délivrée à : M. [S] Le 6 Octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 06 Octobre 2025 ;

par Monsieur Jean-Luc PAULET, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 08 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Jean-Luc PAULET, Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH BONDY HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par M. [D] [F] [V] (Juriste contentieux), muni d’un pouvoir spécial

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M] [T] [S], demeurant [Adresse 5] comparant en personne assisté de Me Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désigné le 03.07.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-008420 (AJ Totale)

D'AUTRE PART

Le 18 juin 2025 l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal.

Il exposait dans la citation qu'il a, le 31 octobre 2019, donné à bail au susnommé des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 5] à [Localité 7] ; que ce dernier ne s'est pas acquitté dans le délai imparti de deux mois de la somme de 2.408,32 euros objet du commandement de payer, visant la clause résolutoire contractuelle, qui lui a été délivré le 3 décembre 2024, pas plus qu'il n'a justifié dans le mois que les lieux loués sont assurés, et lui est redevable de la somme de 3.127,34 euros au titre des loyers et charges échus au 24 février 2025.

Il demandait dans ces conditions à la juridiction :

- de condamner [U] [S] à lui payer cette somme, outre intérêts au taux légal ;

- de " prononcer " la résiliation du contrat de bail ;

- de l'autoriser par conséquent à faire expulser [U] [S], ainsi que tous occupants de son chef ;

- de dire que jusqu'à la libération des lieux il lui serait redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer (charges en sus).

Il sollicitait par ailleurs la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

À l'audience l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT :

- a demandé qu'il lui soit donné acte qu'il sollicite la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, et non son prononcé, comme indiqué à tort dans l'assignation, et qu'il lui a entre-temps été justifié que les lieux loués sont assurés ;

- a porté à la somme de 4.465,60 euros ses prétentions au titre des loyers et charges échus au mois d'août 2025 inclus ;

- a pour le surplus demandé à la juridiction de lui adjuger le bénéfice de son assignation.

[U] [S] a pour sa part fait valoir :

- " qu'aucune mention n'est faite (dans l'assignation) quant aux diligences ayant été entreprises pour parvenir à un règlement amiable (du litige) ", omission sanctionnée par la nullité de l'acte en vertu de " l'article 56 (du Code de procédure civile) modifié par (le) décret n°2015-282 du 11 mars 2015 " ;

- qu'il est un locataire de bonne foi ;

- qu'il ne peut s'acquitter de sa dette sans délais.

Il a dans ces conditions demandé à la juridiction :

- de déclarer l'assignation nulle et de nul effet ;

- à titre subsidiaire de l'autoriser à s'acquitter de sa dette à raison de 100 euros pendant 35 mois, et d'une 36ème et dernière mensualité égale au solde ;

- à titre " infiniment subsidiaire " de lui accorder " le délai prescrit par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ".

Son conseil, maître Issa KEITA, " intervenant à l'aide juridictionnelle ", a pour sa part sollicité la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile si l'assignation venait à être annulée.

L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a répliqué pour déclarer s'opposer aux prétentions de [U] [S], aux motifs notamment que le paiement du loyer courant n'a pas été repris, le dernier règlement effectué par l'intéressé datant du 15 mai 2025, soit de près de 5 mois.

SUR CE :

L'article 56 du Code de procédure civile (dans sa version en vigueur issue du décret du 27 novembre 2020) n'exige nullement que soient indiquées dans l'assignation les " diligences ayant été entreprises pour parvenir à un règlement amiable (du litige) ", et si l'article 54 du même Code fait bien état de l'exigence de ces diligences, c'est seulement lorsque l'assignation " doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ", ce qui n'est pas le cas en l'état, la demande étant indéterminée.

Il ne saurait dans ces conditions y avoir lieu à annulation de l'assignation.

Au fond, il sera donné acte à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT qu'il sollicite la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, et non son prononcé, comme indiqué à tort dans l'assignation, et qu'il lui a entre-temps été justifié que les lieux loués sont assurés.

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du contrat de bail et du décompte, et des débats eux-mêmes que [U] [S] reste bien redevable envers l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT de la somme de 4.465,60 euros au titre des loyers et charges échus au mois d'août 2025 inclus. Il sera par conséquent condamné à la lui payer, et ce sans délais, dès lors que son offre de solder sa dette en 36 mensualités est non seulement tardive, mais dépourvue de toute crédibilité, n'étant même pas en mesure de payer le loyer courant.

En outre, les causes justifiées du commandement de payer n'ont pas été soldées dans les deux mois. Il s'ensuit que la clause résolutoire est acquise au bailleur, et ses effets ne peuvent légalement être suspendus dès lors que le bailleur n'y consent pas, qu'il n'a pas été fait droit à la demande de délais de paiement, et que surabondamment le règlement du loyer courant n'a pas été repris comme il a été dit.

Il y a lieu dans ces conditions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

- de constater la résiliation du bail ;

- d'autoriser l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT à faire expulser [U] [S], ainsi que tous occupants de son chef ;

- de mettre à la charge de ce dernier une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.

Il n'est nullement sollicité la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles. La demande de ce chef est par conséquent sans objet.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT les frais irrépétibles qu'il a dû exposer en justice. Il lui sera alloué la somme sollicitée de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, assorti de plein droit de l'exécution provisoire et mis à la disposition des parties au greffe :

- Dit n'y avoir lieu à annulation de l'assignation ;

- Donne acte à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT qu'il sollicite la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, et non son prononcé, comme indiqué à tort dans l'assignation, et qu'il lui a entre-temps été justifié que les lieux loués sont assurés ;

- Condamne [U] [S] à lui payer, et ce sans délais, la somme de 4.465,60 euros à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, sur la somme de 2.408,32 euros, et de la date de l'audience sur le surplus ;

- Constate la résiliation du contrat de bail ;

- Autorise l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT à faire expulser [U] [S], ainsi que tous occupants de son chef ;

- Condamne [U] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce du 1er septembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux ;

- Le condamne en sus à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Le condamne aux entiers dépens.

Ainsi jugé à Bobigny le 6 octobre 2025.

Le greffier Le juge