Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/06327 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PUVS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

N° RG 22/01142

APPELANTS :

Monsieur [U] [Y]

né le 13 Juin 1951 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Alice JACOUTOT, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES,

Madame [L] [Y]

née le 20 Mars 1946 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Alice JACOUTOT, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

Madame [N] [X]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[R]

[Localité 2]

assignée le 23 janvier 2023 (à étude du commissaire de justice)

Ordonnance de clôture du 05 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Rendu par défaut ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d'huissier en date du 31 mars 2021, M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] ont assigné Mme [N] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan qui, par ordonnance du 24 novembre 2021, a partiellement fait droit à leurs demandes, en condamnant Mme [N] [X] à leur verser la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au mois de juin 2021, et en estimant n'y avoir lieu à référé concernant la demande de résiliation judiciaire.

Par acte d'huissier délivré le 28 juin 2022, M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] ont assigné Mme [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] et cette dernière n'a pas comparu.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 18 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] :

Déboute M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] de l'intégralité de leurs prétentions et les condamne aux entiers dépens.

Le premier juge a rejeté les demandes de M. [U] [Y] et de Mme [L] [Y], retenant qu'ils ne justifiaient pas de l'existence et de l'étendue des droits dont ils se prévalaient, dans la mesure où ils ne rapportaient la preuve ni de l'existence d'un bail verbal conclu entre eux et Mme [N] [X], ni de paiements faits par celle-ci entre leurs mains à titre de loyer, ni de leur droit de propriété sur le bien prétendument concédé à bail, ni de son occupation. Il a constaté que les pièces versées au débat avaient été établies par eux ou à leur demande, et a rappelé que l'ordonnance de référé en date du 24 novembre 2021 n'était pas revêtue de l'autorité de la chose jugée.

M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 décembre 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 22 février 2023, M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2022 portant le n°RG 22/01142 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan en ce qu'il a :

Débouté M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] de l'intégralité de leurs prétentions,

Condamné M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] aux entiers dépens ;

Prononcer la résolution judiciaire du bail verbal conclu au mois de décembre 2014 entre M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] et Mme [N] [X], aux torts exclusifs de cette dernière ;

Ordonner l'expulsion de Mme [N] [X], ainsi que celle de tous meubles et occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sans délai ;

Condamner Mme [N] [X] à payer à M. [U] [Y] et à Mme [L] [Y] la somme de 14 500 euros, au titre de l'arriéré de loyers, arrêté au mois de février 2023 et à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts de cette somme au taux légal, dus à compter du 31 mars 2021, date de la signification du commandement de payer, et jusqu'au parfait paiement ;

Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 500 euros ;

Condamner Mme [N] [X] à payer à M. [U] [Y] et à Mme [L] [Y] la somme de 500 euros par mois, au titre de l'indemnité d'occupation, à compter du jugement à intervenir, et jusqu'à la libération complète des lieux ;

Condamner Mme [N] [X] à payer à M. [U] [Y] et à Mme [L] [Y] la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [N] [X] aux entiers dépens d'instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 31 mars 2021, soit la somme de 167,54 euros.

M. [U] [Y] et Mme [L] [Y] soutiennent que par bail verbal en date du mois de décembre 2014, ils ont donné à bail à Mme [N] [X] un appartement dont ils sont propriétaires, et qu'elle a cessé de payer le montant des loyers à compter du mois d'octobre 2020, de sorte qu'elle a accumulé, selon eux, un arriéré de loyers de 14 500 euros, selon un décompte arrêté au mois de février 2023. Ils font valoir qu'ils justifient de l'existence et de l'étendue des droits dont ils se prévalent, arguant que la copie de la taxe foncière de l'appartement, le courrier de l'huissier de justice, mandaté pour recouvrir les sommes auxquelles Mme [N] [X] a été condamnée par l'ordonnance de référé, ainsi que la copie des talons des quittances de loyers de l'année 2020, établissent qu'ils sont propriétaires de l'appartement et qu'ils le louent à l'intimée moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros.

La déclaration d'appel n'a pu être signifiée à la personne de Mme [N] [X], le commissaire de justice instrumentaire ayant laissé un avis de passage en application des dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, sur le seul motif que son nom était présent sur la boite aux lettres et que l'adresse était connue de l'étude.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 mai 2025.

MOTIFS

Il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose.

Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d'habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal, si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.

En l'espèce, si, en cause d'appel, les époux [Y] versent au débat un avis de taxe foncière, dont il est rappelé qu'il ne s'agit pas d'un titre de propriété mais qui permettrait à la cour de considérer qu'ils sont bien propriétaires du logement en litige, ils ne versent aucun élément susceptible de démontrer, non seulement une occupation de ce logement par Mme [N] [X] mais aussi et surtout que cette occupation trouverait une contrepartie financière.

En effet, comme l'a justement rappelé le premier juge, les quittances rédigées par eux ne peuvent être retenues comme preuve du paiement de loyers par Mme [N] [X], de même que l'ordonnance de référé, qui a partiellement fait droit à leurs demandes, en condamnant Mme [N] [X] à leur verser la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre des loyers impayés, ne s'impose pas à la cour dès lors qu'elle n'est pas revêtue de l'autorité de la chose jugée.

Il s'ensuit qu'en l'absence de toute critique utile, le jugement réputé contradictoire rendu le 18 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] sera confirmé en toutes ses dispositions.

Les dépens de l'appel seront laissés à la charge des époux [Y].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 18 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], en toutes ses dispositions ;

LAISSE les dépens de l'appel à la charge des appelants.

Le greffier, La présidente,