Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 14] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le : à Me ATTALI

Copie certifiée conforme délivrée le : à Me [Localité 13]

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8ème chambre 1ère section

N° RG 21/13174 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVMED

N° MINUTE :

Assignation du : 21 Octobre 2021

JUGEMENT rendu le 30 Septembre 2025 DEMANDERESSES

Madame [Y] [O] épouse [E] [Adresse 7] [Localité 11]

S.C.I. AJYB, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 10]

représentées par Maître Julien ATTALI de la SCP TEITLER & ATTALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0545

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 9]

représenté par Maître Eléonore NEAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #A0726 Décision du 30 Septembre 2025 8ème chambre 1ère section N° RG 21/13174 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVMED

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon un règlement de copropriété établi le 8 mars 1978, modifié les 26 octobre 1978, 23 octobre 2000, 26 avril 2018 et 3 mai 2021.

Mme [Y] [O] (épouse [E]) y est propriétaire du lot n°2 définit comme :

“ Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un local professionnel avec accès sur le boulevard, à gauche du passage commun et un autre accès porte gauche, dans le passage A commun, comprenant : Hall, trois bureaux, toilette et WC. Au sous-sol : une réserve. Ces deux niveaux communiquent entre eux par escalier particulier. Et les 310/10.022èmes des parties communes générales.”

La SCI Ajyb est propriétaire du lot n°70 définit comme :

“ Au rez-de-chaussée : un local commercial avec accès sur le boulevard à droite du passage A commun comprenant : boutique, arrière-boutique et water-closet. Et les 210/10.022èmes des parties communes générales.”

L’assemblée générale réunie le 29 mai 2018 a adopté, à la majotité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n°37 modifiant le réglement de copropriété pour interdire la vente de nourriture et boisson dans les deux locaux commerciaux du rez-de-chaussée. Le modificatif du règlement de copropriété a été signé le 03 mai 2021.

Décision du 30 Septembre 2025 8ème chambre 1ère section N° RG 21/13174 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVMED

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 octobre 2021, Mme [Y] [O] épouse [E] et la SCI Ajyb ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris au fond, devant la présente juridiction, afin de voir principalement annuler la résolution n°37 de l’assemblée générale du 29 mai 2018.

Le juge la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des demanderesses, soulevée par le syndicat des copropriétaires, aux termes d’une ordonnance du 10 octobre 2023.

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Par leurs dernières conclusions notifiées par voir électronique le 08 août 2024, Mme [Y] [O] épouse [E] et la SCI Ajyb demandent au tribunal, au visa des articles 8, 9, 17, 17-1 A, 25, 26, 42, 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 de :

“1) JUGER RECEVABLES les requérantes en leurs demandes,

2) PRONONCER LA NULLITE de la résolution n°37 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] tenue le 29 mai 2018

3) PRONONCER LA NULLITE du modificatif du règlement de copropriété reçu par acte notarié le 3 mai 2021 .

4) JUGER CONFORME au règlement de copropriété la vente de nourriture et de boissons dans les lots commerciaux du rez-de-chaussée dont sont propriétaires les demanderesses.

5) DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

6) DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Madame [H] [E] et de la SCI AJYB.

7) CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de : - 4.000 € à la SCI AJYB - 4.000 € à Madame [H] [O] épouse [E] civile et aux entiers dépens (CPC, art. 696).

8) CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance.”

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Aux termes de ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 15ème arrondissement demande au tribunal de :

“DEBOUTER la SCI AJYB et Madame [Y] [E] née [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER in solidum la SCI AJYB et Madame [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la SCI AJYB et Madame [Y] [E] aux entiers dépens.”

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Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties et ce, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 janvier 2025. Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'annulation de la résolution n°37 de l'assemblée générale du 29 mai 2018

Au soutien de leur demande d’annulation, Mme [O] épouse [E] et la SCI Ajyb exposent qu’en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété; qu’elle ne peut en outre valablement statuer que sur des questions inscrites à l’ordre du jour; que la résolution litigieuse valide une modification du règlement de copropriété au sujet des canalisations qui ne figurait pas dans la convocation, en violation des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967; que la restriction apportée n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble qui est entouré de restaurants; qu’enfin la résolution n°37 a été adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des propriétaires des lots à usage commercial.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le règlement de copropriété stipule que les locaux du rez-de-chaussée pourront être autorisés sous réserve des autorisations administratives pour l’exercice de n’importe quel commerce à l’exclusion de tout commerce malodorant, bruyant ou insalubre susceptible de nuire à l’harmonie ou au standing de l’immeuble ; que la résolution n°37 ne fait que préciser et corroborer l’interdiction générale posée par le réglement de copropriété; que l’abus de majorité revendiqué n’est donc pas démontré.

Sur ce,

En droit, l'article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Il est complété par l’article 9 selon lequel “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble”.

L'article 26 de la même loi vient préserver ces prérogatives du copropriétaire sur les parties privatives de son lot en prévoyant que "l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété".

Ces dispositions interdisent au syndicat des copropriétaires de restreindre le droit pour un copropriétaire d'utiliser librement les parties privatives de son lot selon les modalités convenues dans le règlement de copropriété.

La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d'un copropriétaire sont interprétées strictement.

En l’espèce, le réglement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 12] stipule dans son chapitre relatif à l’usage des parties privatives - Occupation :

“ Les locaux du rez-de-chaussée ou les annexes en sous-sol pourront être autorisés sous réserve des autorisations administratives pour l’exercice de n’importe quel commerce à l’exclusion de tout commerce malodorant, bruyant ou insalubre susceptible de nuire à l’harmonie ou au standing de l’immeuble. Les copropriétaires ou occupants devront veiller sous leur responsabilité personnelle à obtenir les autorisations imposées pour l’exercice de certains commerces et ce, afin que la sécurité et la tranquillité des autres personnes occupant l’immeuble ne soient compromises ou troublées à aucun moment par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou du personnel à leur service (...).

L’activité de vente de nourriture ou boisson n'est donc pas expressément interdite. Une telle activité ne contitue en outre pas, par nature, un “commerce malodorant, bruyant ou insalubre susceptible de nuire à l’harmonie ou au standing de l’immeuble”.

Il ne peut donc être sérieusement soutenu que l’additif au règlement de copropriété adopté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2018 prévoyant une “Interdiction dans les deux locaux commerciaux au RDC de l’immeuble de vendre toute nourriture et/ou boisson” ne ferait que préciser les dispositions initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots alors qu’il restreint les activités pouvant être exercées par les propriétaires de lots à usage commercial en les privant de toute possibilité d’exercer un commerce de bouche, en violation de l’article 26 de loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens, la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 29 mai 2018 sera annulée.

Sur la nullité du modificatif de copropriété du 03 mai 2021

En application des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les demanderesses exposent que la modification du règlement de copropriété résultant de la résolution n°37 doit être réputée non écrite dès lors que cette modification est contraire aux articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution n°37 de l’assemblée générale du 29 mai 2018 adoptant le modificatif du réglement de copropriét ayant toutefois été annulée, cette demande est désormais sans objet.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer à Mme [Y] [O] épouse [E] et à la SCI Ajyb, chacune, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

L'exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l'article 515 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu d'en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement contradictoire, exécutoire par provision et par mise à disposition au greffe :

ANNULE la résolution n°37 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2018.

DÉCLARE en conséquence sans objet la demande tendant à voir prononcer la nullité du modificatif du règlement de copropriété reçu par acte notarié le 3 mai 2021 au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 15] aux dépens.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 15] à payer à Mme [Y] [O] épouse [E] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris15ème arrondissement à payer à la SCI Ajyb la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 14] le 30 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente