Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/321

Rôle N° RG 24/12944 N° Portalis DBVB-V-B7I-BN32C

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Joseph FALBO

Me Joël BATAILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'exécution de Marseille en date du 17 Octobre 2024 enregistré au répertoire général sous le n°24/10022.

APPELANTE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]

représentée par Me Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

assistée de Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉ

Monsieur [T] [E]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-009899 du 21/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 03 Juin 1982,

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Joël BATAILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président (rédactrice)

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par bail du 31 janvier 2023, la SCI Delac, représentée par son mandataire la société Fedimo, Agence Plaine Immobilier, a consenti à M. [E] un bail à usage d'habitation moyennant le paiement d'un loyer de 450 euros, outre 30 euros de charges.

Par jugement du 13 juin 2024, signifié le 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 10 octobre 2023, ordonné l'expulsion du locataire, fixé sa dette locative à 3 066,34 euros, fixé une indemnité d'occupation à 480 euros, rejeté les demandes de délai formées par le locataire et condamné ce dernier à payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement constate que par acte sous seing privé du 31 janvier 2023, la SCI Delac a conclu avec la SAS Action Logement Services, un contrat de cautionnement Visale, garantissant les obligations de M. [E].

M. [E] a interjeté appel de la décision, et a sollicité auprès du premier président de la cour d'appel, la suspension de l'exécution provisoire du jugement.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 27 juin 2024.

Par requête reçue le 11 septembre 2024, M. [E] demande l'annulation du commandement de quitter les lieux.

Par jugement en date du 17 octobre 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Marseille a :

- Débouté M. [E] de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux,

- Dit que la demande de M. [E] au titre de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution est sans objet,

- Débouté M. [E] de sa demande de prolongation du délai prévu à l'article L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Accordé à M. [E] un délai d'un an à compter de la notification de la présente décision par le greffe, pour quitter les lieux,

- Dit que pendant ce délai, la procédure d'expulsion engagée à son encontre est suspendue,

- Condamné la SAS Logement Services aux dépens de la procédure,

- Rejeté tous autres chefs de demandes.

Vu la déclaration d'appel de la SAS Action Logement Services en date du 24 octobre 2024,

Au vu de ses dernières conclusions en date du 19 décembre 2024, elle sollicite qu'il plaise à la cour d'appel de :

Vu l'article L 412-3 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Infirmer le jugement du 17 octobre 2024 en ce qu'il a :

* Accordé à M. [E] un délai d'un an à compter de la notification de la présente décision par le greffe, pour quitter les lieux,

* Dit que pendant ce délai, la procédure d'expulsion engagé à son encontre est suspendue,

* Condamné la concluante aux dépens la procédure,

* Rejeté tous autres chefs de demandes,

- Confirmer le jugement du 17 octobre 2024 en ce qu'il a :

* Débouté M. [E] de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux,

* Dit que la demande de M. [E] au titre de l'article L 412.1 du code des procédures civiles d'exécution est sans objet,

* Débouté M. [E] de sa demande de prorogation du délai prévu à l'article L.412-2 du code de procédure civil d'exécution,

Statuant à nouveau,

- Rejeter la demande de délai de M. [E] pour quitter les lieux,

- Juger que la procédure d'expulsion engagé à son encontre n'est pas suspendue,

- Le condamner aux dépens la procédure de 1ère instance,

- Rejeter tous ses autres chefs de demandes,

Y ajoutant,

- Le condamner à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Le condamner en tous les dépens d'appel.

Rappelant que M. [E], qui n'a de cesse de multiplier les procédures, est de grande mauvaise foi pour se maintenir dans le logement. En effet, même s'il paie l'indemnité d'occupation depuis mai 2024, il n'a pas hésité à prétendre que les causes du commandement étaient soldées et que la dette n'existait plus, en faisant valoir des règlements qu'elle avait elle même effectués.

Elle soutient par ailleurs que le juge de l'exécution a jugé que le maintien dans les lieux du locataire n'aurait aucune incidence pour elle alors que la garantie Visale est limitée. Par ailleurs, ce n'est pas parce que les indemnités d'occupation sont actuellement payées qu'elles vont l'être après la décision de la cour d'appel et qu'en toutes hypothèses, seule la recherche effective d'un nouveau logement aurait permis à M. [E] de bénéficier de délais. Or, cette preuve n'est pas apportée.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.

La déclaration d'appel et l'avis de fixation ont été signifié à M. [E] le 14 novembre 2024.

L'acte du commissaire de justice a été remis à étude du fait de l'absence de ce dernier, son domicile étant toutefois confirmé par la présence de son nom sur la boîte aux lettres et son téléphone. Il a constitué avocat mais n'a pas conclu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article L-412-3 du code des procédures civiles d`exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L'article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L-413-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites au vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit a un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, le premier juge pour accorder un délai d'un an a tenu compte :

- du fait que la SAS Action Logement Services a versé un décompte de la dette locative à hauteur de 3 513 euros, constituée entre février 2023 et avril 2024,

- que M. [E] paye les loyers, puis les indemnités d'occupation depuis avril 2024,

- qu'il n'y a pas d'incident de paiement à compter de cette date,

- le décompte communiqué fait état d'un crédit de 1 020 € en novembre 2023 portant sur un chèque transmis par le bailleur, ce qui lui a permis de constater que M. [E] avait payé cette somme directement au bailleur.

- que les relevés de compte versés par le demandeur attestent que M. [E] a versé les loyers directement entre les mains de l'agence immobilière en mars, avril, juillet, aout, septembre, octobre et novembre 2023 pour un montant total de 3 480 €,

- qu'un mail adressé le 16 juillet 2021 à l'avocat de M. [E] par l'agence immobilière de la Plaine immobilier, représentant le bailleur, établit que le locataire n'était « plus débiteur au plan comptable mais seulement auprès du FAAST en raison d'une erreur sur les modalités de versement»,

- qu'un mail émanant de l'agence immobilière du ló novembre 2023 précise que M. [E] a versé directement la somme de 1 500€, ce qui figure sur le décompte de l'Agence de la Plaine Immobilier au 8 janvier 2024.

- que M. [E] n'est pas en mesure de se reloger dans des conditions normales, en raison de son impossibilité de justifier auprès d'un bailleur d'un emploi stable,

- que les paiements qu'il a effectués avant le jugement d'expulsion et les paiements des indemnités d'occupation démontrent sa bonne foi,

- qu'aucun élément n'est apporté sur la situation du bailleur et qu'en tout état de cause, il n'est pas lésé par le maintien dans les lieux du locataire qui s'acquitte du paiement de indemnité d'occupation,

- que le locataire a besoin de se maintenir dans les lieux pour pouvoir exercer son droit de visite et d'hébergement à l'égard de ses enfants mineurs.

A hauteur de cour, l'appelante ne conteste pas les éléments de fait retenus par le premier juge et se contente d'arguer que :

- M. [E] qui n'a eu de cesse que de multiplier les procédures dans le cadre de son expulsion et «n'a pas hésité à prendre en compte les règlements effectués par Action Logement Service pour soutenir que les causes du commandement étaient soldées et que la dette n'existait pas, est de mauvaise foi, même s' il paie l'indemnité d'occupation au bailleur depuis le mois de mai 2024.

- que le maintien dans les lieux du locataire a une certaine incidence la concernant puisque la garantie VISALE étant limitée, rien ne garantit que les indemnités d'occupation continueront d'être payées après que la cour aura statué et que seule la recherche effective d'un nouveau logement aurait permis à M. [E] de bénéficier de délais, cette preuve n'étant pas rapportée.

En l'état, l'appelante se réfère manifestement à une autre procédure, celle de l'expulsion qui ne concerne donc pas celle dont se trouve saisie la cour d'appel, au cours de laquelle M. [E] a exercé les droits que la loi lui confère. Le recours au juge ne saurait être considéré comme caractérisant la mauvaise foi.

Sur les conséquences du maintien de M. [E] la concernant, la SAS, qui ne verse pas d'autre élément que devant le premier juge, fait état d'arguments hypothétiques puisque nul ne saurait préjuger le comportement de M. [E] après la décision de la cour d'appel. Elle n'apporte d'ailleurs aucun élément permettant de connaître la date de fin de la garantie Visale.

La décision entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l'action, en application de l'article 696 du code de procédure civile, la SAS sera condamnée aux entiers dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu à condamnation au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d'appel, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

CONFIRME le jugement entrepris en date du 17 octobre 2024 du juge de l'exécution de Marseille en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Action Logement Services aux entiers dépens d'appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE