Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/322

Rôle N° RG 24/12990 N° Portalis DBVB-V-B7I-BN377

[C] [B]

[G] [B]

C/

[Z] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Capucine CHAMOUX

Me Angélique GALLUCCI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'exécution d'AIX-EN-PROVENCE en date du 12 Septembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/01528.

APPELANTS

Madame [C] [Y] épouse [B]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008331 du 17/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 29 Avril 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Monsieur [G] [B]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008334 du 17/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 01 Janvier 1977 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Tous deux représentés et plaidant par Me Capucine CHAMOUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [Z] [P]

née le 15 Juin 1933 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]

représentée et plaidant par Me Angélique GALLUCCI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Cécile YOUL-PAILHES, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES':

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2021, Mme [Z] [P] a donné à bail à M. [G] [B] et Mme [C] [Y] épouse [B], un appartement situé dans la commune d'[Localité 2].

Suite à de nombreux conflits en raison de l'état de l'appartement et du non-paiement des loyers, Mme [B] a assigné sa bailleresse en référé aux fins de la voir condamnée à réaliser les travaux de réfection de l'isolation de la toiture et des façades, ainsi que la décontamination des meubles et textiles, mesures préconisées par les services publics d'hygiène et à les reloger pendant la durée des travaux.

Par suite, le 30 mai 2023, Mme [P] a fait assigner ses locataires et leur caution devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et d'expulsion.

Les procédures ont été jointes, et par ordonnance de référé du 15 janvier 2024 le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, a notamment constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 10 mai 2023, ordonné l'expulsion de la famille [B], rejeté leurs demandes de délais de paiement et les a condamnés au paiement de diverses sommes. L'ordonnance a été signifiée le 25 janvier 2024 par acte remis à étude.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré à l'encontre de M. et Mme [B], le 31 janvier 2024, et un procès-verbal de tentative d'expulsion a été dressé le 8 avril 2024, l'occupant présent ayant refusé de quitter le logement.

Un commandement de payer aux fins de saisie-vente de leur véhicule saisi a été délivré le 8 avril 2024 pour paiement d'une somme en principal de 9 320 euros outre frais et intérêts, et indemnités d'occupation, soit la somme totale de 10 086,09 euros, déduction faire de la somme de 1 200 euros due par Mme [P].

Par exploit de commissaire de justice du 14 mai 2024, M. et Mme [B] ont fait assigner Mme [P] devant le juge de l'exécution d'Aix-en-Provence, aux fins de se voir accorder des délais pour quitter les lieux.

Par jugement en date du 12 septembre 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Aix-en-Provence a :

- Débouté M. et Mme [B] de leur demande de délais pour quitter les lieux formulée suite au commandement de quitter les lieux, délivré à leur encontre le 31 janvier 2024,

- Débouté M. et Mme [B] de leur demande de délais de paiement suite au commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 8 avril 2024,

- Débouté Mme [P] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts avec astreinte et de fixation d'une astreinte à l'encontre des époux, pour quitter les lieux,

- Condamné M. et Mme [B] à payer à Mme [P] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamné M. et Mme [B] aux entiers dépens de l'instance.

Vu la déclaration d'appel de M. et Mme [B] en date du 27 octobre 2024,

Au vu de leurs dernières conclusions en date du 21 décembre 2024, ils sollicitent qu'il plaise à la cour d'appel de :

Vu les articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 510 du code de procédure civile, et 1343-5 du code civil,

- Infirmer le jugement en ce qu'il les a :

* Débouté de leur demande de délais pour quitter les lieux formulée, suite au commandement de quitter les lieux, délivré à leur encontre le 31 janvier 2024,

* Condamné à payer à Mme [P] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* Condamné aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

- Leur accorder les plus larges délais leur permettant de quitter les lieux,

- Débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- Laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens au titre de la procédure d'appel.

Ils font état de leurs difficultés pour se reloger et justifient de leurs démarches pour être relogés, en vain. Leur bailleresse, pour toute réponse, a saisi les services de la préfecture d'une demande de concours de la force publique et a refusé la mise en place d'un échéancier qui aurait permis la mainlevée de la saisie administrative de leur véhicule, pour lequel elle a fait signifier un commandement de payer aux fins de saisie-vente.

Ils font reproche au premier juge de ne pas avoir retenu leur bonne foi, alors qu'ils justifient que le logement était insalubre, ce qui a été constaté par les services municipaux, préfectoraux et le conseil de l'environnement intérieur qui a établi un arrêté d'insalubrité. Ils ont certes refusé une première offre de relogement dans un bungalow mal chauffé et placé dans une zone isolée, mais ont finalement accepté, la Préfecture ayant confirmé la nécessité de cette solution. Leur refus n'avait pas pour objectif d'empêcher la réalisation des travaux mais simplement d'avoir un relogement correct, qui n'a pu avoir lieu du fait de l'ordonnance de référé qui a mis fin à l'obligation de relogement de Mme [P].

Ils font en outre valoir que le juge de l'exécution n'a pas tenu compte des décomptes à jour de l'huissier qui justifient de ce qu'ils s'acquittent régulièrement de leur dette locative. Il n'a retenu que trois règlements en avril, mai et juin, pour un total de 600 euros, alors que ces règlements sont constants, comme en attestent les décomptes d'huissier de juin et août 2024 produits en première instance et le nouveau décompte du 12 novembre 2024

Au vu de ses dernières conclusions en date du 3 février 2025, Mme [P] sollicite qu'il plaise à la cour d'appel de :

Vu les articles L.412-3 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, 1728 et 1345-5 du code civil,

- Confirmer purement et simplement le jugement en date du 12 septembre 2024 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

- Débouter M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajouter en cause d'appel :

- Constater la mauvaise foi des débiteurs,

- Le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.

Elle soutient que depuis plus d'un an, M. et Mme [B] se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre, et contre toute décision tant judiciaire qu'administrative. Ils ne manifestent que de la mauvaise foi et tentent manifestement de s'arroger une réalité pourtant démentie par l'ordonnance du 15 janvier 2024 et l'arrêté préfectoral du 2 avril 2024.

Ainsi, le procès-verbal de tentative d'expulsion en date du 8 avril 2024 mentionne :

- que le commandement d'avoir à libérer les lieux en date du 24 janvier 2024 est

demeuré infructueux ;

- que Mme [B] n'a pas trouvé de nouveau logement.

Le procès-verbal de réquisition de la force publique en date du 8 avril 2024 mentionne également que M. et Mme [B] «n'ont pas quitté les lieux, n'ont pas l'intention de les quitter et n'ont aucune solution de relogement, comme en témoigne le procès-verbal de tentative d'expulsion en date du 08/04/2024».

Ils ne peuvent donc prétendre à aucune bonne foi et ne rapportent pas la preuve qu'ils cherchent effectivement un nouveau logement, la simple attestation de leur assistance sociale en date du 17 mai 2024 n'étant que de pure complaisance.

Elle expose, de son côté, qu'elle est âgé de plus de 90 ans et qu'elle compte sur ce logement pour s'assurer une petite retraite et finir sa vie tranquillement.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'étendue de la saisine de la cour d'appel :

A titre liminaire, ils sera précisé que l'appel de M. et Mme [B] ne portant que sur le rejet de leur demande de délais pour quitter les lieux formulée suite au commandement de quitter les lieux, délivré à leur encontre le 31 janvier 2024, il ne sera répondu qu'à cette seule question, les autres dispositions de la décision entreprise étant confirmées.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

L'article R. 12 l -l du code des procédures civiles d'exécution dispose que « le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l'acte de saisie, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce».

L'article L412-3 du même code dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies défait ou de contrainte.»

L'article L. 412-4 dudit code énonce que ' La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.»

En l'espèce, le premier juge a considéré que si la situation de M. et Mme [B] ne leur permettait pas de se reloger dans des conditions normales, mais il a fait le constat que :

- le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité le 20 novembre 2023, avec obligation d'exécution des travaux par Mme [P],.

- que ces travaux étaient prévus durant les vacances de Noël 2023,

- que Mme [B] qui avait accepté une proposition de relogement faite à titre temporaire dans un camping, s'est finalement rétractée le 26 décembre 2023 et n'a plus souhaité quitter le logement devant faire l'objet de travaux,

- que la procédure d`insalubrité était menée pour eux et leur famille afin de les mettre en sécurité et qu'en se maintenant dans les lieux, ils faisaient obstruction à cette procédure et ne pouvaient pas faire valoir les difficultés de santé et de bien être dues aux conditions de logement.

- que malgré la dispense de paiement d'une indemnité d'occupation en l'état de la déclaration d'insalubrité, les paiements effectués apparaissent faibles quant à l'ancien loyer et au montant de la dette locative de 10 000 euros.

- que Mme [P] est une personne âgée née en 1933 et qu'il lui est légitime d'avoir besoin des revenus locatifs pour améliorer sa pension de retraite.

Ainsi, compte tenu de leurs efforts très limités, la demande de délais pour quitter les lieux devait être rejetée.

Contrairement à ce qu'affirment les appelants, le premier juge n'a pas pris position pour dire que l'état d'insalubrité leur était imputable. Il a simplement rapporté l'état du conflit existant entre les parties, rappelant que l'origine des moisissures faisait débat entre les parties. En tout état de cause, l'insalubrité et son origine n'est pas l'objet du contentieux dont se trouve saisis le juge de l'exécution et la cour d'appel.

Il n'est pas discuté des difficultés de relogement rencontrées par M. et Mme [B]. Cette situation est dûment justifiée.

En revanche, la question de leur bonne foi est posée. Il est constant que la résiliation de plein droit du bail à compter du 10 mai 2023 et que la décision ordonnant l'expulsion de la famille [B] est du 15 janvier 2024, qu'en l'état du commandement d'avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux en date du 24 janvier 2024, Mme [P] cherche à faire appliquer cette décision d'expulsion.

A cette situation s'est ajouté l'arrêté préfectoral d'insalubrité du 2 avril 2024, qui établit sans contestation possible, qu'il est impossible de se maintenir dans les lieux. M. et Mme [B] ne peuvent pas donc pas prétendre à l'inverse s'ils entendent préserver leur santé. La procédure a d'ailleurs été déclenchée après que Mme [B] ait alerté les services de la CAF sur l'état du logement.

Il sera toutefois constaté, alors que Mme [P] cherchait à mettre le logement en conformité avec l'arrêté d'insalubrité, et alors que le bail est définitivement résilié depuis le 10 mai 2023, que M. et Mme [B] ont, le 26 décembre 2023, refusé la proposition indiquant en substance qu'il n'était pas adapté aux besoins d'une famille avec deux enfants scolarisés.

Il apparaît pourtant, au vu du mail qui leur a été adressé par M. [T] le 15 décembre 2023 que des photos du logement leur ont été adressées et qu'ils ont pu le visiter. Par ailleurs, le descriptif du logement temporaire fait par Mme [B], au vu du descriptif fait par le camping et des photos versés au débat par Mme [P] (pièces 24 et 25) est erroné puisqu'il ne s'agit pas d'un tout petit bungalow au fond de la montagne, complètement isolé dans le noir de la forêt, mais d'un bungalow d'une taille pouvant s'adapter aux besoins d'une famille, à proximité des transports en commun et du centre ville d'[Localité 2].

La cour, retenant à l'instar du premier juge la mauvaise volonté et l'attitude contradictoire de M. et Mme [B] pour quitter un logement dans lequel ils savent ne pas pouvoir se maintenir en l'état de la résiliation du bail intervenu le 10 mai 2023, confirmera la décision entreprise en ses dispositions telles que déférées.

Sur les demandes accessoires':

Succombant à l'action, en application de l'article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [B] seront condamnés aux entiers dépens d'appel, outre le paiement de la somme de trois mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d'appel, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

CONSTATE que l'appel ne concerne que la disposition du jugement entreprise en ce qu'il a débouté M. [G] [B] et Mme [C] [Y] épouse [B] de leur demande de délai pour quitter les lieux,

CONFIRME le jugement en date du 12 septembre 2024 du juge de l'exécution d'Aix-en-Provence en ce qu'il a débouté [G] [B] et Mme [C] [Y] épouse [B] de leur demande de délais pour quitter les lieux formulée, suite au commandement de quitter les lieux, délivré à leur encontre le 31 janvier 2024,

CONFIRME en tant que de besoin pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [G] [B] et Mme [C] [Y] épouse [B], in solidum, à payer à Mme [Z] [P] la somme de trois mille euros (3 000 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [G] [B] et Mme [C] [Y] épouse [B], in solidum, aux entiers dépens d'appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE