Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/07155 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W35E

AFFAIRE :

[H] [C]

...

C/

Société CDC HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Octobre 2024 par le Tribunal de proximité d'ASNIERES SUR SEINE

N° RG : 24-000244

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 11.09.2025

à :

Me Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES (291)

Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES (617)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [H] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [M] [P] ép. [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Me Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291

APPELANTS

****************

Société CDC HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20240896

Plaidant : Me Lauren SIGLER du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Juin 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 8 et 9 février 2023, la SEM Cdc Habitat a consenti un bail d'habitation à M. [H] [C] et Mme [M] [P] épouse [C] portant sur un immeuble situé à [Adresse 2], et deux emplacements de stationnement n°1072 et 1073. Le bail a été conclu pour une durée de six ans.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés à compter d'octobre 2023.

En date du 27 mars 2024, la société Cdc Habitat a fait délivrer à M. et Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 10 794,99 euros correspondant à l'arriéré au 19 mars 2024. Celui-ci est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2024, la société Cdc Habitat a fait assigner en référé M. et Mme [C] aux fins d'obtenir principalement le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires et leur condamnation solidaire provisionnelle au paiement de la somme de 16 005,09 euros, outre une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 15 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a :

- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé à [Adresse 2], et deux emplacements de stationnement n°1072 et n°1073, et ce à compter du 27 mai 2024,

- condamné, par provision, solidairement, M. et Mme [C] à payer à la société Cdc Habitat la somme de 21 202,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 août 2024, terme de mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 pour la somme de 10 749,99 euros, du 17 juillet 2024 pour la somme de 16 005,09 euros et à compter de la décision pour le surplus,

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [C] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société Cdc Habitat pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaire au bailleur,

- condamné, par provision, solidairement, M. et Mme [C] à payer à la société Cdc Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024 jusqu'au départ effectif des lieux,

- débouté M. et Mme [C] de la demande de délai de paiement et suspension des effets de clause résolutoire,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M. et [C] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 27 mars 2024,

- rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 13 novembre 2024, M. et Mme [C] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M. et [C] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 27 mars 2024,

- rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

'- réformer l'ordonnance du 15 octobre 2024 en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail et dit qu'il serait procédé à leur expulsion ;

- réformer le jugement du 15 octobre 2024 en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [C] tendant à ce que de larges délais leur soient alloués pour payer l'arriéré locatif et tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire,

statuant à nouveau,

- dire et juger que Monsieur et Madame [C] pourront s'acquitter de l'arriéré locatif par des versements mensuels du loyer majoré ;

- dire et juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus dans le cadre des règlements et du remboursement de l'arriéré locatif par les époux [C],

- condamner la SEM Cdc Habitat à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner la SEM Cdc Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel ;'

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cdc Habitat demande à la cour, au visa de l'article 562 du code de procédure civile et de la loi n° 89-492 du 6 juillet 1989, de :

'- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal de proximité d'Asnières sur Seine en date du 15 octobre 2024, en toutes ses dispositions ;

- débouter Monsieur et Madame [C] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner Monsieur et Madame [C] à verser à Cdc Habitat la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. et Mme [C] indiquent ne pas contester leur dette, qu'ils estiment liée à des difficultés professionnelles et personnelles, mais proposent de s'en acquitter par versements mensuels, sollicitant corrélativement la suspension de la clause résolutoire.

La société CDC Habitat expose que ses locataires ne contestent ni leur dette ni l'acquisition de la clause résolutoire. Elle rappelle que des délais de paiement ne peuvent leur être accordés dès lors qu'ils n'ont pas repris le paiement du loyer courant.

Sur ce,

sur la résiliation du bail

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 suivant prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

L'article 24 I- de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le commandement du 30 novembre 2023 visait le défaut de paiement des loyers et il n'est pas contesté que les locataires ne se sont pas acquittés de leur dette dans le délai qui leur était imparti.

L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion et la séquestration du mobilier. De même, faute de contestation à ce titre, elle sera confirmée en ce qu'elle a condamné les locataires au paiement d'une somme provisionnelle au titre de l'arriéré locatif.

Sur les délais

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'.

C'est à juste titre que la bailleresse indique que, M. et Mme [C] n'ayant pas repris le paiement du loyer courant, ils ne peuvent solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Au surplus, les appelants ne versent aux débats aucune pièce sur leur situation financière de nature à démontrer qu'ils se trouvent en mesure de régler leur dette par versements mensuels en sus du loyer courant.

Dans ces conditions, leur demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée. L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. et Mme [C] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter les dépens d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Habitat CDC la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance querellée,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [H] [C] et Mme [M] [P] épouse [C] aux dépens d'appel ;

Condamne M. [H] [C] et Mme [M] [P] épouse [C] à verser à la société Habitat CDC la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente