Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00121 - N° Portalis DBV3-V-B7J-W6DS

AFFAIRE :

[Y] [D] [Adresse 7]

C/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de versailles

N° RG : 24/00008

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 11.09.2025

à :

Me Clémentine FORTIER, avocat au barreau de VERSAILLES (687)

Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (397)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [Y] [D]

née le 25 Décembre 1981 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Clémentine FORTIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 687

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N78646-2024-010861 du 12/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8])

APPELANTE

****************

S.A. 1001 VIES HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 572 015 451

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Juin 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 décembre 2017, suivi d'un avenant du 27 décembre 2017, la SA 1001 Vies Habitat a donné à bail à Mme [Y] [D] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 573,82 euros outre 198,57 euros de charges.

Plusieurs loyers étant demeurés impayés, la société 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Mme [D], le 5 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 2 467,54 euros en principal. Celui-ci est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2024, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner en référé Mme [D] aux fins d'obtenir principalement le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire, sa condamnation à lui payer la somme de 3 213,24 euros à titre de provision, outre une indemnité d'occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 13 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au principal, mais d'ores et déjà, vu l'urgence,

- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire inscrite au bail à la date du 5 février 2024,

- ordonné l'expulsion de Mme [D] du logement et de tous occupants de son chef avec si besoin le recours à la force publique et d'un serrurier,

- dit qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion,

- condamné par provision Mme [D] au paiement de la dette locative de 3 213,24 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 février 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2023 sur la somme de 2 467,54 euros, et de l'assignation pour le surplus,

- condamné par provision Mme [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 février 2024 égale au montant du loyer en cours plus charges, et ce jusqu'au départ effectif des lieux,

- condamné Mme [D] au paiement de la somme de 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [D] aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer et l'assignation,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit par provision,

- dit que la décision sera notifiée au représentant de l'Etat dans le département (préfecture des Yvelines).

Par déclaration reçue au greffe le 27 décembre 2024, Mme [D] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au principal,

- dit qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit par provision,

- dit que la décision sera notifiée au représentant de l'Etat dans le département (préfecture des Yvelines).

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [D] demande à la cour, au visa des articles 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, 1343-5 du code civil, 700 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, de :

'- déclarer Mme [D] recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer le jugement rendu en premier ressort en ce qu'il a :

- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire inscrite au bail à la date du 5 février 2024

- ordonné son expulsion du logement et de tous occupants de son chef, avec si besoin le recours à la force publique et d'un serrurier,

- condamné par provision Mme [D] au paiement de la dette locative de 3 213,24 euros au titre des loyers et des charges impayés au 9 février 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2023 sur la somme de 2 467,54 euros, et de l'assignation pour le surplus,

- condamné par provision Mme [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 février 2024 égale au montant du loyer en cours plus charges et ce jusqu'au départ effectif des lieux,

- condamné Mme [D] au paiement de la somme de 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer et l'assignation,

et statuant à nouveau :

- constater que Mme [D] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Yvelines,

- surseoir à statuer en attendant la décision de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines,

à défaut :

- dire qu'en cas d'effacement de la dette, ou de la mise en place d'un plan d'apurement de la dette, les effets de la clause résolutoire seront suspendus à condition que Mme [D] règle son loyer courant,

- dire que la société 1001 Vies Habitat devra procéder aux démarches nécessaires afin que la CAF reprenne le versement de l'allocation de logement,

- en cas d'effacement d'une partie de la dette ou de la mise en place d'un plan d'apurement, accorder à Mme [D] les plus larges délais pour rembourser l'arriéré locatif restant dû,

si, par extraordinaire, la cour d'appel confirme l'expulsion de Mme [D] :

- accorder à Mme [D] et tout occupant de son chef, en application des articles 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution les plus larges délais à compter de la présente décision pour libérer les lieux, soit un an,

en toute hypothèse :

- dire qu'il n'y a pas lieu à condamner Mme [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tant dans le cadre de la procédure de 1ère instance que dans le cadre de la présente procédure,

- dire que chacun conservera le règlement de ses propres dépens, que ce soit dans le cadre de la procédure de 1ère instance ou dans le cadre de la présente procédure,

- dire que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l'exécution provisoire.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 834 à 836 du code de procédure civile, de :

'- débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire inscrite au bail à la date du 5 février 2024 ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [D], du logement et de tous occupants de son chef avec si besoin le recours à la force publique et d'un serrurier,

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a dit qu'en application de l'article L. 431-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a condamné par provision Mme [D], au paiement de la dette locative de 3 213,24 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 février 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2023 sur la somme de 2 467,54 euros, et de l'assignation pour le surplus ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a condamné par provision Mme [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 février 2024 égale au montant du loyer en cours plus charges et ce jusqu'au départ effectif des lieux ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a condamné Mme [D], au paiement de la somme de 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a condamné Mme [D], aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer et l'assignation ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a rappelé que l'exécution provisoire est de droit par provision ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a dit que la décision sera notifiée au représentant de l'Etat dans le département (préfecture des Yvelines) ;

- condamner Mme [D] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- vu l'article 696 du code de procédure civile, condamner Mme [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Mme [D] indique percevoir l'allocation adulte handicapé et être consciente que le loyer de son logement, trop grand depuis le départ de ses enfants, est trop onéreux par rapport à ses ressources.

Elle fait valoir qu'elle a demandé depuis le 2 mars 2020 un logement social adapté à ses besoins et à ses revenus mais qu'elle n'a pas obtenu satisfaction.

Elle expose avoir saisi la commission de surendettement le 17 février 2025, ce qui justifie selon elle de surseoir à statuer sur les demandes de résiliation du bail dans l'attente de cette décision.

Mme [D] affirme être très angoissée à l'idée d'être expulsée et sollicite des délais pour libérer les lieux.

La société 1001 Vies Habitat réplique que la mauvaise foi de l'appelante est évidente, que sa dette a déjà fait l'objet d'un effacement en 2022 à la suite de la décision de la commission de surendettement et que l'arriéré locatif ne cesse de croître pour atteindre une somme très importante.

Elle conclut à la confirmation de l'ordonnance querellée.

Sur ce,

L'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs hypothèses lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges.

Cet article n'est cependant pas applicable en l'état puisque, si Mme [D] démontre avoir saisi la commission de surendettement des Yvelines, celle-ci lui a adressé le 21 février 2025 un courrier lui demandant des pièces complémentaires et n'a donc pas statué.

Dès lors qu'il n'est même pas établi qu'un dossier de surendettement complet va être déposé devant la commission, il n'y a pas lieu de surseoir dans l'attente de sa décision.

En tout état de cause, Mme [D] reconnaissant n'avoir pas repris le paiement du loyer, l'article 24 VI précité n'a pas vocation à s'appliquer. En outre, l'appelante a déjà bénéficié en 2022 d'un premier effacement de sa dette.

Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la locataire. Aucune des parties n'en sollicitant l'infirmation, la décision querellée sera également confirmée en ses dispositions relatives à la condamnation provisionnelle de Mme [D] au titre de l'arriéré locatif.

Selon les alinéas 1 et 2 de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution : 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.'

En l'espèce, Mme [D] a de facto bénéficié de délais puisque l'ordonnance attaquée a été rendue le 13 septembre 2024, il n'y a donc pas lieu de lui en octroyer un nouveau. Sa demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Mme [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions de la décision attaquée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale étant confirmées.

En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de sursis à statuer de Mme [D] ;

Confirme l'ordonnance déférée,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Y] [D] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle ;

Rejette la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente