Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00249 - N° Portalis DBV3-V-B7J-W6OY

AFFAIRE :

S.C.I. FINANCIERE DRT

C/

[H] [M]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Décembre 2024 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 24-000017

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 11.09.2025

à :

Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (69)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.C.I. FINANCIERE DRT

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 69

APPELANTE

****************

Madame [H] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(déclaration d'appel signifiée à étude le 31 janvier 2025)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Juin 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 mars 2024, la SCI Financière DRT a acquis un appartement au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Villiers-le-Bel (95400).

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2024, la société Financière DRT a fait assigner en référé Mme [M] aux fins d'obtenir principalement son expulsion, à défaut de départ volontaire, ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et l'autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 9 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

- débouté la société Financière DRT de sa demande d'expulsion ;

- débouté la société Financière DRT de sa demande au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 8 janvier 2025, la société Financière DRT a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Financière DRT demande à la cour, au visa de l'article 835 du code civil, de :

'- infirmer l'ordonnance qui a été rendue par le tribunal de proximité de Gonesse en date du 9 décembre 2024 en ce qu'elle a débouté la société DRT Finance de ses demandes d'expulsion, d'article 700 et de dépens puis, statuant à nouveau, de :

- ordonner l'expulsion de Mme [M] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l'appartement sis [Adresse 1], avec si besoin en est l'assistance d'un serrurier, du commissaire de police et de la force publique,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers qui pourront être trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [M] [H] dans tel lieu qu'elle désignera ou à défaut dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ;

- condamner Mme [M] [H] à verser à la société Financière DRT la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [M] [H] aux entiers dépens.'

Mme [M], à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées, à étude de commissaire de justice, le 31 janvier 2025, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Financière DRT, appelante, sollicite l'infirmation de la décision querellée et que soit ordonnée l'expulsion de Mme [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef de l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Elle reproche au premier juge d'avoir inversé la charge de la preuve et souligne qu'elle a adressé un courrier recommandé à Mme [M], occupante sans droit ni titre de l'appartement, resté lettre morte, et fait observer que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'accusé de réception fait partie de la production de la lettre.

Elle indique verser par ailleurs aux débats les éléments suivants :

- l'acte définitif d'achat de l'appartement, stipulant que les lieux sont occupés sans droit ni titre ;

- l'assignation que lui a délivrée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour son manque d'action visant à faire expulser Mme [M], qui dérange et met en péril l'immeuble en organisant tous les soirs à partir d'une heure du matin des soirées de poker et des soirées libertines ;

- la plainte qu'elle a déposée pour le squat de son appartement et pour les désagréments susvisés ;

- une attestation de la CAF qui démontre que Mme [M] occupe bien les lieux.

Sur ce,

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

Il est par ailleurs admis que l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l'application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d'expulsion pour mettre fin au trouble.

Au cas présent, au sein de l'acte authentique de vente en date du 29 mars 2024 à la société Financière DRT de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble figurant au cadastre au [Adresse 1], mais dont l'adresse postale est [Adresse 2], il est précisé en page 5 que « le bien est actuellement occupé sans droit ni titre, ainsi qu'il sera plus amplement développé ci-dessous ; L'acquéreur est parfaitement informé que le vendeur ne peut lui donner ces garanties pour la période postérieure à ladite occupation, l'acquéreur déclarant en être parfaitement informé et en faire son affaire personnelle, sans recours à cet égard envers le vendeur et le notaire soussigné. »

Il est ensuite stipulé en page 7 de l'acte, au titre de la « propriété jouissance », que « le vendeur déclare que les biens immobiliers sont occupés, sans droit ni titre par une personne tierce non titulaire anciennement d'un bail et dont l'identité n'est pas connue du vendeur, et ce depuis le mois de juillet 2023, et qu'en dépit de ses demandes auprès de l'occupant, il n'est pas parvenu à son éviction. Il déclare par ailleurs n'avoir à ce jour initié aucune procédure en vue de son expulsion. »

La copie de l'assignation reçue le 25 novembre 2024 par la société Financière DRT sur la demande du syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] », sis [Adresse 2] à Villiers-le-Bel, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise, fait en effet état de ce que l'appartement litigieux est occupé sans droit ni titre par une « certaine Mme [H] [M] » et que y sont organisées des soirées « pokers » et « libertines » tous les jours à partir de 1 heure du matin, générant de multiples désordres pour la copropriété.

En outre, la société Financière DRT verse aux débats la copie d'une attestation de paiement émanant de la caisse d'allocation familiale en date du 3 mars 2024, adressée à « Mme [H] [M] ' [Adresse 6] ».

Si comme l'a retenu le premier juge la société Financière DRT ne verse pas aux débats l'accusé de réception démontrant que la lettre du 30 avril 2024 sommant l'intimée de quitter les lieux squattés a bien été délivrée, il découle sans doute possible de autres éléments ci-dessus énumérés que Mme [M] occupe effectivement sans droit ni titre l'appartement dont l'appelante est propriétaire et que le trouble manifestement illicite est caractérisé de ce fait.

En conséquence, afin d'y mettre fin, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [M] et de régler le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans les termes indiqués au dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, Mme [M] devra en outre supporter les dépens d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Financière DRT la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt rendu par défaut en dernier ressort,

Infirme l'ordonnance du 9 décembre 2024 en ce qu'elle a débouté la société Financière DRT de sa demande d'expulsion,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Ordonne l'expulsion de Mme [H] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l'appartement sis [Adresse 1] (adresse postale [Adresse 2]), avec si besoin en est l'assistance d'un serrurier, du commissaire de police et de la force publique,

Ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers qui pourront être trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [H] [M] dans tel lieu qu'elle désignera ou à défaut dans tout autre lieu au choix de la société Financière DRT et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due,

Dit que Mme [H] [M] supportera les dépens d'appel,

Condamne Mme [H] [M] à verser à la société Financière DRT la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente