Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 5 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19124 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKLVG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Septembre 2024 -Juridiction de proximité de [Localité 10] - RG n° 24/01407

APPELANT

M. [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Alexis FACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0897

INTIMÉE

S.C.I. IMEFA 104, RCS de [Localité 10] sous le n°421 264 284, représentée par LE CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1073

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2025 en audience publique, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé à effet au 25 février 2021, la société Imefa 104, représentée par son mandataire la société Crédit agricole immobilier services, a donné en location à M. [J] et à M. [W] un local à usage d'habitation dans l'immeuble situé [Adresse 3], dans le [Localité 5], pour un loyer de 2.244,93 euros par mois.

M. [W] a délivré un congé au bailleur le 2 septembre 2021.

M. [J] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, les sociétés Imefa 104 et Crédit agricole immobilier corporate et promotion lui ont fait délivrer, le 27 juillet 2023, un commandement de payer l'arriéré locatif de 10.300,86 euros, puis, le commandement se révélant infructueux, l'ont fait assigner, par acte du 8 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de prononcer l'acquisition, au 27 septembre 2023, de la clause résolutoire insérée au bail, constater la résiliation dudit bail à compter de cette date, prononcer son expulsion et le voir condamner au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif à hauteur de 19.656,20 euros et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance de référé contradictoire du 19 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

débouté la société Crédit agricole immobilier corporate et promotion de l'ensemble de ses demandes ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 28 septembre 2023, du bail consenti par la société Imefa 104 à M. [J] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3], à [Localité 11] ;

ordonné, en conséquence, à M. [J], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la décision, à défaut, dit que la société Imefa 104 pourra faire procéder à l'expulsion de M. [J] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. [J] à payer à la société Imefa 104 une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

condamné M. [J] à payer à la société Imefa 104 la somme provisionnelle de 30.080,42 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné M. [J] à payer à la société Imefa 104 une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.

Par déclaration du 12 novembre 2024, M. [J] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de ceux relatifs au rejet des demandes du Crédit agricole immobilier corporate et promotion, à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions remises et notifiées le 31 janvier 2025, il demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 septembre 2023 du bail consenti par la société Imefa 104, portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] et sur l'expulsion ;

statuant à nouveau,

constater que le solde locatif à ce jour est de 16.333 euros ;

prononcer la suspension de la clause résolutoire ;

dire que le bail se poursuivra aux conditions d'origine ;

réserver les dépens de l'instance.

Par conclusions remises et notifiées le 25 mars 2025, la société Imefa 104 demande à la cour de :

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

condamner M. [J] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct au profit de [8] Cermolacce.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025.

En cours de délibéré, M. [J] a fait parvenir par voie électronique, le 20 juin 2025, une note précisant s'être acquitté de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025 inclus ainsi que des dépens et frais irrépétibles de première instance. Par note du même jour, la société Imefa 104 a fait parvenir un décompte de sa créance, faisant apparaître, au 13 juin 2025, un solde locatif de 2.410,90 euros et des frais de procédure restant dus par l'appelant de 1.603,90 euros.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société Imefa 104 fait valoir que la clause résolutoire a bien été acquise, aucun paiement n'étant intervenu dans le délai prescrit.

M. [J] indique que, s'il a rencontré des difficultés financières par suite d'impayés de ses factures dans son activité professionnelle de négociateur en promotion immobilière, il s'est employé, postérieurement à l'audience de plaidoiries du 21 juin 2024, à apurer sa dette locative en plus du paiement du loyer courant.

Il est constant que les loyers n'ayant plus été réglés, la société Imefa 104 a fait délivrer à M. [J], le 27 juillet 2023, un commandement de payer la somme en principal de 10.300,86 euros, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023.

Il n'est pas contesté que, dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été acquittées.

Il ne peut dès lors qu'être constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 28 septembre 2023.

Sur la demande de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce, notamment :

- en son paragraphe V : « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » ;

- en son paragraphe VII : « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

M. [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant les efforts qu'il a accomplis pour apurer sa dette.

Il ressort du décompte locatif arrêté au 22 mai 2025, établi par le gestionnaire Crédit agricole immobilier corporate et promotion (pièce [J] n°9), que la dette du locataire n'était plus à cette date que d'un montant résiduel de 292 euros, alors qu'elle s'élevait à la somme de 15.037,34 euros au 31 décembre 2024, de sorte qu'ont été réglés à la fois les causes du commandement délivré le 27 juillet 2023, la dette locative apparue postérieurement à cette date et le loyer courant, étant relevé qu'en cours de délibéré, M. [J] a justifié s'être acquitté du loyer de juin 2025 et des frais de procédure à hauteur de 1.606,46 euros.

Compte tenu des efforts accomplis par le locataire, il convient de lui accorder un délai de paiement rétroactif jusqu'au 22 mai 2025 et, constatant que ce délai a permis d'apurer l'arriéré locatif, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M. [J] et condamné ce dernier au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Compte tenu de l'issue du litige en appel, chacune des parties supportera les dépens et l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans la limite de l'appel,

Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ;

Constate que la dette locative, qui s'élevait au 31 décembre 2024 à la somme de 15.037,34 euros, a été apurée ;

Accorde à M. [J] un délai expirant le 22 mai 2025 pour s'acquitter de sa dette comprenant les causes du commandement de payer et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que M. [J] s'est acquitté de sa dette dans ce délai ;

Dit, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué et rejette les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation formées par la société Imefa 104 ;

Dit que chacune des parties supportera les dépens d'appel qu'elle a exposés et rejette la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée en cause d'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT