Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 04 Septembre 2025

N° RG 25/00012 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EVXQ S.A.S.U. VIGARE c/ [D] [V], [Z] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

ENTRE

S.A.S.U. VIGARE 27 rue François René de Chateaubriand - Appartement 68 56000 VANNES représentée par : Maître Grégory SVITOUXHKOFF de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

ET

Monsieur [D] [V] 4 Impasse du Puits de la Salette 56610 ARRADON représenté par : Maître Virginie ROCHET BERNADAC de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

Madame [Z] [G] 33 rue Jean Oberlé 56000 VANNES représentée par : Maître Virginie ROCHET BERNADAC de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

CCC délivrées le à :

Copies(s) exécutoires délivrées le à :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Viviane LABARRE, Greffière

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 03 Juillet 2025 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 04 Septembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par actes des 6 et 9 janvier 2025, la SASU VIGARE assignait Monsieur [D] [V] et Madame [Z] [G] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Vannes aux fins qu’il : - condamne solidairement les défendeurs à lui verser la somme provisionnelle de 11 102,85 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de la présente assignation ; - ordonne aux défendeurs d’avoir à lui remettre des factures de loyer rectifiées du 1er décembre 2019 au jour de l’ordonnance à intervenir, dans les quinze jour de ladite ordonnance ; - condamne solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamne les défendeurs aux entiers dépens.

En réponse, Madame [G] et Monsieur [V] sollicitaient du juge des référés qu’il : - juge irrecevable la SASU VIGARE en son action à l’encontre de Monsieur [V] ; - limite l’indemnité provisionnelle due par Madame [G] au titre du trop-perçu à la somme de 10 329,20 euros pour la période courant du 1er novembre 2020 au 31 mars 2025 inclus ; - condamne la SASU VIGARE à verser à Madame [G] les sommes provisionnelles suivantes : * 586,07 euros au titre des TEOM dues entre 2020 et 2024, * 388,66 euros au titre de l’actualisation du montant du dépôt de garantie, * 762,30 euros au titre de la facture de BZH PAYS DE VANNES, - juge Madame [G] fondée à compensation de la somme de 1 000 euros due selon jugement du 8 novembre 2022 du Tribunal judiciaire de VANNES avec toute somme dont elle pourrait être jugée redevable entre la SASU VIGARE selon décision à intervenir ; - ordonne la compensation des créances réciproques entre la sASU VIGARE et Madame [G] ; - condamne la SASU VIGARE à verser à Monsieur [V] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamne la SASU VIGARE aux entiers dépens ; - déboute la SASU VIGARE de ses demandes.

Dans ses dernières écritures la SASU VIGARE souhaitait voir : - condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme provisionnelle de 11 264,25 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de la présente assignation ; - ordonner la compensation avec la créance de Madame [G] à hauteur de 1 974,73 euros (586,07+388,66+1000) ; - ordonner aux défendeurs d’avoir à lui remettre des factures de loyer rectifiées du 1er décembre 2019 au jour de l’ordonnance à intervenir, dans les quinze jour de ladite ordonnance ; - débouter Madame [G] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 762,30 euros ; - condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner les défendeurs aux entiers dépens.

L’affaire était retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de la SAS VIGARE à l’encontre de Monsieur [V]

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que “l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

L’article 122 dispose que “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 595 du code civil établit en son alinéa 4 que “l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte”.

La SASU VIGARE expose avoir assigné Monsieur [V] en sa qualité de bailleur.

Toutefois, dans le cadre d’un bail commercial, l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, perçoit seul les loyers. Il a ainsi seule la qualité de bailleur.

Bien que le nu-propriétaire doive concourir à la conclusion d’un bail commercial pour que celui-ci soit valide, car revêtant le caractère d’acte de disposition du fait la propriété commerciale, il ne revêt pas pour autant la qualité de bailleur à l’égard de la société VIGARE.

Ainsi, Madame [G], en tant qu’usufruitière, revêt seule la qualité de bailleresse à l’égard de la SASU VIGARE et perçoit seule les loyers dont la répétition est poursuivie. La requérante ne justifie alors d’aucun intérêt à agir contre Monsieur [V], en sa qualité de nu-propriétaire. De sorte que les demandes formulées par la société VIGARE contre Monsieur [V] seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

*Sur la demande de la SASU VIGARE au titre du trop-perçu de loyer

Aux termes de l’article 1302 du code civil, “tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution”.

L’article 1302-1 précise que “celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui qui l’a indûment reçu”.

Les parties s’accordent pour dire qu’une erreur a été commise par Madame [G] dans le calcul du loyer indexé.

Il n’est pas contesté que les loyers indexés entre le 1er novembre 2017 et le 31 octobre 2023 auraient dû être les suivants : • Du 1.11.2017 au 31.10.2018 : 800,00 €/mois. • Du 1.11.2018 au 31.10.2019 : 818,34 €/mois. • Du 1.11.2019 au 31.10.2020 : 837,89 €/mois. • Du 1.11.2020 au 31.10.2021 : 839,41 €/mois. • Du 1.11.2021 au 31.10.2022 : 861,16 €/mois. • Du 1.11.2022 au 31.10.2023 : 891,30 €/mois (après plafonnement). • Du 1.11.2023 au 31.10.2024 : 922,50 €/mois (jusqu’au 31.03.2024), 958,61 €/mois (du 1.04.2024 au 31.10.2024). • Depuis le 1.11.2024 : 994,33 €/mois.

Il n’est ainsi pas contesté que la SASU VIGARE s’est acquittée depuis décembre 2020 de loyers mensuels plus élevés. Conformément aux chiffres mentionnés et à ce qui a été réglé par la requérante, les parties s’accordent sur les montants versés indument à Madame [G] : • de décembre 2020 à octobre 2023 : 1 232,41€, • de novembre 2023 au 31 octobre 2024 : 3 945,00 €, • du 1er novembre 2024 au 4 juin 2025 (date des dernières écritures de la requérante) : 2 493,36 €, • les 3 593,48 € réglés en décembre 2023.

Au regard de ces éléménts, l’obligation de Madame [G] de rembourser la SASU VIGARE du trop-perçu de loyer versé par la requérante est non sérieusement contestable. Madame [G] sera condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 11 264,25 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l’article 1352-9 du code civil.

Il découle de cette condamnation l’obligation de Madame [G] à communiquer au preneur des factures de loyer rectifiées pour la période concernée. Il y a ainsi lieu d’ordonner à Madame [G] de communiquer lesdites factures à la SASU VIGARE dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance.

*Sur la demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Madame [G] justifie des taxes d’enlèvement d’ordure ménagère de 2020 à 2024.

Le bail commercial signé des parties met à la charge du preneur le paiement de cette taxe, laquelle est calculée au prorata de la surface louée.

La SASU VIGARE ne conteste pas être débitrice de la somme de 588,07 euros à ce titre.

L’obligation de la requérante de régler ladite taxe étant non sérieusement contestable, la SASU VIGARE sera condamnée au paiement de la somme de provisionnelle de 588,07 euros au titre taxes d’enlèvement d’ordure ménagère de 2020 à 2024.

*Sur la demande au titre de l’actualisation du dépôt de garantie

L’article 11 du bail commercial stipule que la somme versée au titre du dépôt de garantie sera augmentée en même temps que le loyer de façon à être toujours égale à deux mois de loyer.

Le montant initial du dépôt de garantie était de 1 600 euros. Le loyer actualisé est de 994,33 euros.

De sorte que l’obligation de la SASU VIGARE de régler la somme de 388,66 euros au titre de l’actualisation du montant du dépôt de garantie est non sérieusement contestable, et par ailleurs non contesté par celle-ci. Elle sera condamnée à verser ladite somme à titre provisionnel.

*Sur la demande relative à la facture de la société BZH VANNES

Le bail commercial met à la charge de la SASU VIGARE l’entretien complet et les réfections ou remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail des vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux, canalisations d’eau, etc.

Suivant facture du 10 décembre 2019, Madame [G] a réglé à la société BZH VANNES la somme de 762,30 euros, la société ayant remplacé une canalisation fuyarde dans le garage du local commercial.

Néanmoins, l’article L 110-4 du code de commerce prévoit que “les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes”.

De sorte que la créance issue de la facture du 10 décembre 2019 était, manifestement, prescrite au jour de sa réclamation, à savoir les écritures de Madame [G] en date du 12 mars 2025. Madame [G] sera déboutée de sa demande.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que “La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies”.

L’article 1347-1 du même code précise que “Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre”.

En l’espèce, Madame [G] est redevable de la somme de 11 264,25 euros au titre du trop-perçu de loyer de décembre 2020 à juin 2025.

La SASU VIGARE est redevable de la somme de 1 000 euros à la suite d’une condamnation du Tribunal judiciaire de Vannes en date du 8 novembre 2022, de la somme de 588,07 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2020 à 2024 et de 388,66 euros au titre de l’actualisation du montant du dépôt de garantie.

Les créances réciproques sont fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la compensation de ces créances.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Monsieur [V] sollicite la condamnation de la société VIGARE à lui verser la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles. Toutefois, la question de la recevabilité des demandes formulées à son encontre méritait d’être tranchée, Monsieur [V] étant qualifié de bailleur dans le bail commercial signé des parties et pouvant ainsi porter à confusion. Il conservera ainsi la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

S’agissant de Madame [G] et de la SASU VIGARE, les deux parties succombant partiellement, chacune d’elle conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance contradictoire, publique, en premier ressort :

Déclarons irrecevables les demandes formulées par la société VIGARE contre Monsieur [V], en sa qualité de nu-propriétaire ;

Condamnons Madame [G] à verser à la SASU VIGARE la somme provisionnelle de 11 264,25 euros au titre du trop-perçu de loyer de décembre 2020 à juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l’article 1352-9 du code civil ;

Ordonnons à Madame [G] de communiquer à la SASU VIGARE les factures de loyer rectifiées pour la période de décembre 2020 à juin 2025, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la SASU VIGARE à payer à Madame [G] la somme provisionnelle de 588,07 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2020 à 2024 ;

Condamnons la SASU VIGARE à payer à Madame [G] la somme provisionnelle de 388,66 euros au titre de l’actualisation du montant du dépôt de garantie ;

Déboutons Madame [G] de sa demande de condamnation de la SASU VIGARE à lui verser la somme provisionnelle de 762,30 euros au titre du remboursement de la facture de la société BZH VANNES en date du 10 décembre 2019 ;

Ordonnons la compensation des créances réciproques entre le SASU VIGARE et Madame [G] ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé le 4 septembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT