Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 11] [Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10308 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XWTI

N° de Minute : BX25/00642

JUGEMENT

DU : 22 Mai 2025

PARTENORD HABITAT

C/

[E] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [R], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Caroline FORTUNATO, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Janvier 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 22 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 avril 2017, PARTENORD HABITAT a donné en location à Madame [E] [R] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 10].

Le 16 février 2023, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Madame [E] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier de justice du 6 novembre 2023, PARTENORD HABITAT a fait assigner Madame [E] [R], pour l'audience du dix huit Janvier deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :

- constater et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges; - prononcer l'expulsion de Madame [E] [R] ; - la condamner au paiement : - de la somme de 4101,26 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes énoncées dans le commandement, et à compter de l'assignation pour le surplus ; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 25,05 ramenée à 3,98 euros au titre des assurances impayées; - de la somme de 25 euros au titre des frais d'enquête de ressources ; - de la somme de 3,24 euros par mois d'occupation au titre de l'assurance; - de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [E] [R] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, PARTENORD HABITAT a confirmé sa demande en l'actualisant à la somme de 3371,09 euros au titre des loyers et charges et 3,98 euros au titre de l'assurance selon décompte arrêté au 26 décembre 2024.

Il est expressément fait référence aux conclusions de Madame [R] visées le 10 octobre 2024.

PARTENORD HABITAT demande la résiliation du bail, seuls 2 paiements ayant été effectués depuis le 4 mars 2024. Il précise que la demande de logement de Madame [R] est radiée depuis novembre 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 puis prorogée au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 13 février 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 7 novembre 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation et d'expulsion et d'indemnités mensuelles d'occupation:

Le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit. Les causes du commandement n'ont pas été soldées dans les 2 mois de la signification du commandement.

Madame [R] demande l'application de la loi Elan (suspension de la clause résolutoire pendant 2 ans).

L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charge et que, si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire. Le dossier de surendettement de Madame [R] a été déclaré recevable le 6 décembre 2023.

La commission de surendettement a décidé dans sa séance du 17 janvier 2024 d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, validée le 4 mars 2024 avec une entrée en application le 17 janvier 2024.

Depuis cette date, Madame [R] n'a effectué que 2 paiements : 348,73 euros le 30 janvier 2024 et 350 euros le 29 février 2024. Une nouvelle dette locative d'un montant de 3371,09 euros s'est constituée au 26 décembre 2024. Elle ne propose aucun échéancier pour le paiement de cette somme. Dès lors, Madame [R] ne peut bénéficier ni de la loi Elan ni de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [R] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

L'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Sur la base du dernier loyer, cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 514,69 euros, provision pour charges comprises, à compter de la résiliation du bail, et variera comme l'aurait fait le loyer ou la provision pour charges si le bail s'était poursuivi.

Le montant des charges pourra être réajusté au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision.

Madame [E] [R] sera donc condamnée à payer à PARTENORD HABITAT, la somme de 514,69 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, s'élevait, au 26 décembre 2024, à la somme de 3371,09 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l'assurance groupe sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à justifier d'une assurance.

Madame [E] [R] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 3371,09 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [E] [R], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l'action de PARTENORD HABITAT recevable ;

Constate la résiliation du bail conclu le 5 avril 2017 entre PARTENORD HABITAT et Madame [E] [R] concernant l'immeuble situé à [Adresse 10], à la date du 16 avril 2023 ;

Dit qu'à défaut pour Madame [E] [R] ainsi que pour tout occupant de son chef, d'avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l'assistance de la force publique ;

Rappelle qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution "les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

Fixe à la somme de 514,69 euros l'indemnité d'occupation mensuelle ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision ;

Condamne Madame [E] [R] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT, la somme de 3371,09 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [E] [R] à payer à PARTENORD HABITAT, la somme de 514,69 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux ;

Rappelle à Madame [E] [R] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES [Adresse 8] [Adresse 3] [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 5]

Dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [E] [R] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT