Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Jeanine HALIMI Me Sarah GARCIA

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/08999 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55U5

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDEURS Monsieur [V] [N] [P], demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

Madame [X] [E] [P], demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDERESSE Madame [B] [L], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-75056-2024-027055 du 10/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection, assistée de Aline CAZEAUX, Greffière lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 juin 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 27 août 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/08999 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55U5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 2015 à effet au 9 février 2015, Monsieur [V] [P] et Madame [X] [P] ont donné à bail à Madame [B] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 582 euros pour 95 euros de provisions pour charges, et pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023 à effet au 8 février 2024, les époux [P] ont fait délivrer à Madame [B] [L] un congé pour vendre au prix de 260 000 euros.

Madame [B] [L] n'a pas acquis le bien et elle s'est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, les époux [P] ont fait assigner Madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -valider le congé donné pour vente signifié à Madame [B] [L] le 7 août 2023 ; -constater que Madame [B] [L] est devenue occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] dont les requérants sont propriétaires et ce depuis le 9 mars 2024 ; -prononcer l'expulsion de Madame [B] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; -voir encore condamner Madame [B] [L] au paiement au profit des requérants d'une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter du 9 mars 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux ; -voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix des requérants, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ; -condamner Madame [B] [L] au versement d'une indemnité d'occupation égale à la somme de 2000 euros et des charges à compter du 9 mars 2024 jusqu'à leur départ définitif ; -condamner Madame [B] [L] au versement d'une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; -dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; -condamner Madame [B] [L] au versement d'une somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner Madame [B] [L] aux entiers dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2025 à laquelle elle a été renvoyée au 17 juin 2025. Elle a été retenue à cette dernière audience.

Les époux [P], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur assignation, et se sont opposés à l'octroi de délais pour quitter les lieux.

Aux termes de leur assignation et à l'appui de leurs demandes, ils font valoir, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire n'a pas formé d'offre d'achat du bien, et qu'elle s'est néanmoins maintenue dans les lieux à l'expiration du congé.

Madame [B] [L], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande : -de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux à compter du prononcé du jugement ; -de débouter les demandeurs de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -de rejeter la demande d'exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement des articles L613-1 du code de la construction de l'habitation, et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, et de l'article 8 de la convention européenne des droits de l'homme, qu'elle est de bonne foi, étant à jour du règlement du loyer, que son salaire d'étudiante à l'institut de formation de soins infirmiers est de 2083,57 euros, qu'elle terminera son stage à la fin du mois de septembre 2025, qu'elle a déposé une demande de logement social en 2011 et qu'elle a régulièrement déposé des demandes de logement, à ce jour sans succès. Elle soutient que son relogement ne peut ainsi se faire dans des conditions normales, et que si elle se maintient dans les lieux, ce n'est qu'en raison d'une absence d'autre solution de relogement. Elle ajoute que son expulsion aurait pour conséquence ce la maintenir dans une précarité préjudiciable à la poursuite de ses études.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validation du congé pour vendre

Selon l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au dernier renouvellement du bail au jour de la délivrance du congé, c'est-à-dire dans sa version telle que modifiée par l'ordonnance du 16 septembre 2020, I. -Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (…) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. (…) III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. IV. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l'espèce, le congé pour vendre a été délivré six mois au moins avant l'expiration du bail le 9 février 2024. Il indiquait le prix et les conditions de la vente. Il est donc régulier.

Faute pour la locataire d'avoir proposé d'acheter le bien, le congé a produit ses effets le 9 février 2024.

Par conséquent, le congé délivré par les époux [P] à Madame [B] [L] sera validé.

Sur la demande tendant à prononcer l'expulsion sous astreinte et à supprimer le délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Le congé ayant été déclaré valide, Madame [B] [L] s'est trouvée déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le local à compter 9 février 2024, et se trouve donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif, et prévoyant notamment le recours à la force publique et à un serrurier.

Dès lors qu'il est fait droit à la demande d'expulsion avec le recours à la force publique, il n'est pas utile d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. La demande d'astreinte sera donc rejetée.

Madame [B] [L] n'étant pas entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de faite ou de contrainte, et le règlement régulier de son loyer et ses démarches afin de rechercher un nouveau logement dont elle justifie s'opposent à ce qu'elle soit considérée de mauvaise foi.

Par conséquent la demande tendant à supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera rejetée.

Sur le sort des meubles

S'agissant du sort des meubles, il sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, les demandeurs ne justifient pas de la nécessité de majorer l'indemnité d'occupation à un montant nettement supérieur au montant du loyer et des charges qui étaient prévus au bail.

Dans ces conditions, Madame [B] [L] sera condamnée à verser une indemnité d'occupation, à compter du 9 mars 2024, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu'à son départ définitif.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Selon l'article 8 de la convention européenne des droits de l'homme : 1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. 2. Il ne peut y avoir ingérence d'une autorité publique dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l'ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui.

En l'espèce, Madame [B] [L] justifie résider dans les lieux depuis 2015, soit depuis plus de 8 ans lorsque le congé pour vendre lui a été signifié, et depuis plus de 10 ans à ce jour. A la lecture du décompte produit, elle a régulièrement réglé le loyer. Il était acquis dès la conclusion du bail que la locataire bénéficiait de revenus modestes, le logement étant un logement locatif intermédiaire au titre de l'ANAH. Elle justifie avoir actuellement des revenus modestes pour la région parisienne, percevant un salaire de 2083,57 euros selon le bulletin de paie du mois d'avril 2025 qu'elle a versé aux débats, ce qui ne lui permet pas de se reloger dans des conditions normales dans la ville de [Localité 5], comme en attestent les nombreux refus de logement dont elle justifie pour l'année 2024. Pour leur part, les époux [P] n'ont produit aucun élément quant à leur propre situation financière. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux pour une durée de six mois à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, dès lors qu'il est fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [B] [L], elle n'a pas fait preuve de résistance abusive en s'abstenant de quitter les lieux.

La demande sera donc rejetée.

Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [B] [L] succombe. Elle sera donc condamnée aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner Madame [B] [L] à verser aux demandeurs la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, la décision est compatible avec la nature de l'affaire, et ce, d'autant plus que les délais sollicités par Madame [B] [L] lui ont été accordés.

Il n'y a donc pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

VALIDE le congé pour vente signifié par Monsieur [V] [P] et Madame [X] [P] à Madame [B] [L] le 7 août 2023 et à effet au 9 février 2024 ;

CONSTATE que Madame [B] [L] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 9 février 2024 des lieux appartenant à Monsieur [V] [P] et Madame [X] [P] et situés [Adresse 3] ;

DIT qu'à défaut par Madame [B] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [V] [P] et Madame [X] [P] pourront faite procéder à l'expulsion de Madame [B] [L] du logement qu'elle occupe [Adresse 3] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande tendant à supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à verser à Monsieur [V] [P] et Madame [X] [P] une indemnité d'occupation, à compter du 9 mars 2024, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu'à son départ définitif ;

ACCORDE à Madame [B] [L] un délai de six mois à compter de la présente décision afin de quitter les lieux ;

REJETTE la demande de condamnation formée par Monsieur [V] [P] et Madame [X] [P] à l'encontre de Madame [B] [L] pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à verser à Monsieur [V] [P] et Madame [X] [P] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire et dit n'y avoir lieu à l'écarter.

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 27 août 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/08999 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55U5