Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 4]

N° RG 25/00265 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FQ4N

Minute :

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[K] [C], [R] [I] épouse [C]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT _________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH SILENE demeurant [Adresse 3] Rep/assistant : Mme [J] [W], munie d’un pouvoir

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DEFENDEURS :

Monsieur [K] [C] demeurant [Adresse 5] non comparant

Madame [R] [I] épouse [C] demeurant [Adresse 5] non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT : REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], un local à usage d'habitation situé au [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer total et révisable de 580,09 €, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.347,23 €, en visant la clause résolutoire.

La situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 8 avril 2024 par le bailleur.

Par acte du 20 décembre 2024, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire : 1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 24 avril 2024 ; 2 - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; 3 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes : * la somme de 2.585,30 € à titre d'arriérés de loyers et charges arrêtés au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; * une indemnité d'occupation égale au loyer en cours soit la somme de 452,14 € augmentée des charges, payable à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ; * la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; * aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], du fait de l’absence de contact tant avec les locataires, qu’avec le bailleur.

A l'audience du 5 mars 2025 où l'affaire a été retenue, l'OPH SILENE, représenté par Madame [J] [W], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.316,14 €, arrêtée à la date du 28 février 2025. Il a indiqué être opposé à l'octroi de délais de paiement, les locataires n'ayant effectué aucun règlement depuis le mois d’octobre 2024.

Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], bien que régulièrement assignés à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L'action de l'OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 11]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 23 décembre 2024, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de l'OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF le 8 avril 2024 et l'assignation délivrée le 20 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n'ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

Les défendeurs n'ont pas comparu et n'ont pas permis à la juridiction d'apprécier leur situation matérielle au jour de l'audience. Par ailleurs, il ressort des éléments versés au dossier qu'ils n'ont effectué aucun règlement depuis le mois d’octobre 2024. Il n'est donc pas possible d'envisager l'octroi de délais de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 25 avril 2024.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due solidairement par les locataires jusqu'à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 452,14 €, augmentée des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d'indexation s'agissant d'une indemnité et compte tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Les défendeurs n'ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l'assignation, soit pour la période arrêtée au 10 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 non inclus.

Le décompte fourni n'appelant aucune critique, Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], seront solidairement condamnés à payer la somme de 2.585,30 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 13 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 septembre 2022 entre l’OPH SILENE et Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], au 25 avril 2024 et DIT que Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 7], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], à payer à l'OPH SILENE la somme de 2.585,30 € au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, échéance de décembre 2024 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], à payer à l'OPH SILENE une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 452,14 €, augmentée des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 10] (DDETS) - [Adresse 2], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l'OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], née [I], aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 13 mars 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX S. MEYER DE LA PROTECTION E. HAMON