Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 AOUT 2025 ----------------

N° du dossier : N° RG 25/00298 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KEFD

Minute : n° 25/321

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Madame [U] [J] née le 20 Octobre 1958 à [Localité 5] domiciliée : chez Monsieur [J] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Emmanuelle VIALLET, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Sarah GHASEM-JUPPEAUX, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDEUR

S.C.I. LES 3 F, prise en la personne de son représentant légal en exercice. [Adresse 7] [Adresse 8] [Localité 4] non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :19/08/2025 exécutoire & expédition à :Me VIALLET

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail dérogatoire du 22 janvier 2025, la S.C.I. Les 3 F a donné en location à Mme [U] [J], pour une durée d'une année à compter du 1er février 2025, un local situé [Adresse 2] à [Localité 6] (84), moyennant un loyer annuel de 28 800,00 euros, payable par termes mensuels de 2 400,00 euros H.T., l'article 5.1 de ce bail dérogatoire prévoyant toutefois que la locataire devra s’acquitter en début de bail des 6 premiers mois de loyers, soit la somme de 14 400,00 euros H.T. représentant les loyers des mois de février à juillet 2025, outre une provision sur charges d’un montant semestriel de 165,00 euros H.T.

Mme [J] a réglé la somme de 18 078,00 euros au titre du premier semestre de loyers (17280,00 euros T.T.C.), des provisions semestrielles sur charges (198,00 euros T.T.C.) et de sa quote-part des honoraires d’avocat liés à la rédaction du bail dérogatoire (600,00 euros T.T.C.), dont quittance a été délivrée par la S.C.I. Les 3 F le 6 février 2025.

Ayant pris possession des lieux, Mme [J] a constaté d'une part l'encombrement et le mauvais état du local, effectuant un nettoyage de celui-ci et de la cour intérieure et réalisant des travaux de maçonnerie, d'autre part le non raccordement du local au réseau d’alimentation en eau de la ville.

Soutenant que la S.C.I. Les 3 F a manqué à son obligation de délivrance, et à défaut d’autre solution amiable à ce litige, Mme [U] [J], par le biais de son conseil, a proposé à sa bailleresse, par courrier recommandé du 17 mars 2025, une résiliation anticipée du bail à compter du 31 mars 2025 sous condition de restitution de l’intégralité des loyers versés.

La S.C.I. Les 3 F ayant accepté le principe d’une résiliation anticipée de ce bail dérogatoire et la restitution d’une partie des loyers, Mme [J] a restitué les clefs du local commercial loué le 26 mars 2025 en présence d’un commissaire de justice qui a préalablement dressé constat de l’état desdits locaux.

La société bailleresse, quoiqu’ayant reloué les lieux, ne lui ayant restitué aucune somme, Mme [U] [J] a, par acte du 25 juin 2025, assigné devant la présente juridiction la S.C.I. Les 3 F aux fins de voir condamner sa bailleresse à lui payer une provision de 23 704,08 euros correspondant aux sommes versées en début de bail, aux honoraires de son avocat pour la rédaction de la résiliation anticipée, au procès-verbal de constat du 26 mars 2025 et aux dommages intérêts auxquels elle soutient pouvoir prétendre, ainsi que la somme de 2 400,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés, outre la condamnation de celle-ci aux dépens.

A l'audience, Mme [U] [J], qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d'instance.

Quoique régulièrement citée, la S.C.I. Les 3 F n'a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de provision formée par Mme [U] [J] :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” . Il appartient au demandeur à une provision d’établir l'existence de la créance qu’il invoque et au défendeur de démontrer que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des échanges entre bailleur et locataire que Mme [U] [J] a proposé à la S.C.I. Les 3 F, par le biais de son conseil, une résiliation anticipée au 31 mars 2025 du bail dérogatoire les liant moyennant restitution de l’intégralité des loyers versés, mais non une annulation de ce bail, et que la société bailleresse, en réponse à ce courrier, a accepté le principe de la résiliation anticipée dudit bail, même si celle-ci emploie de manière impropre le terme “annulation” dans son courrier du 20 mars 2025, mais avec restitution des loyers perçus pour les mois à venir uniquement.

Les locaux ayant été restitués fin mars 2025, il n’est pas sérieusement contestable que la S.C.I. Les 3 F est tenue de restituer à Mme [U] [J] la somme de 11 652,00 euros T.T.C., se décomposant comme suit : Loyers d’avril à juillet 2025 (2 880,00 E x 4) ................... 11 520,00 Euros T.T.C. Provisions sur charges sur cette même période ................. 132,00 Euros T.T.C.

Les autres sommes réclamées à titre provisionnel sont sérieusement contestables puisque liées à l’éventuel manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ce qu’il appartient au juge du fond de dire, s’il est saisi, et non au juge des référés. Dès lors, les plus amples demandes provisionnelles formées par Mme [J] doivent être rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.C.I. Les 3 F, qui succombe principalement, supportera la charge des dépens de la présente instance et sera condamnée à verser à Mme [U] [J] une indemnité de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles que cette dernière a été contrainte d'engager dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties expressément réservés,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

VU l'article 835 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.C.I. Les 3 F à payer à Mme [U] [J], à titre provisionnel, la somme de ONZE MILLE SIX CENT CINQUANTE DEUX EUROS (11 652,00 EUR) T.T.C. correspondant aux sommes dues de manière non sérieusement contestable au titre de la résiliation anticipée au 31 mars 2025 du bail dérogatoire conclu le 22 janvier 2025 entre ces deux parties,

DÉBOUTONS Mme [U] [J] de ses plus amples demandes, sérieusement contestables,

VU les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.C.I. Les 3 F aux entiers dépens de la présente instance,

CONDAMNONS la S.C.I. Les 3 F à payer à Mme [U] [J] la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT