Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabienne MOUREAU-LEVY

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10295 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILE

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE S.A.S. HOMYA, nouvelle dénomination de la Société GEC 25, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

DÉFENDEUR Monsieur [O] [U] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025008419 du 26/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juillet 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10295 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2022, la société HOMYA a consenti un bail d'habitation à M. [O] [U] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2725,87 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [U] [Z] le 16 mai 2024.

Par assignation du 11 octobre 2024, la société HOMYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [U] [Z], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 4945,54 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l'assignation pour le surplus, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 22 mai 2025, la société HOMYA sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance à l'exception de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance qu'elle ne maintient pas. Elle déclare, par ailleurs, accepter le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

M. [O] [U] [Z] reconnaît en effet l'existence de la dette locative, s'oppose aux demandes accessoires, et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement en plus du loyer courant.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société HOMYA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 mai 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2725,87 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société HOMYA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 mai 2025, M. [O] [U] [Z] lui devait la somme de 8015,48 euros.

M. [O] [U] [Z] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [U] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d'allouer à la demanderesse, dans l'hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [U] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 mars 2022 entre la société HOMYA, d'une part, et M. [O] [U] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 16 juillet 2024,

CONDAMNE M. [O] [U] [Z] à payer à la société HOMYA la somme de 8015,48 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [O] [U] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [U] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

∙ le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juillet 2024,

∙ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

∙ la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [O] [U] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

∙ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

∙ M. [O] [U] [Z] sera condamné à verser à la société HOMYA une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société HOMYA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [U] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2024 et celui de l'assignation du 11 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge