Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Notifiée le 05/08/2025 La copie exécutoire à : Me Tevaite LEVRAT (case) La copie authentique à : Maître Gilles JOURDAINNE (case)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 25/00203 EN DATE DU : 04 août 2025 DOSSIER : N° RG 25/00041 - N° Portalis DB36-W-B7J-DFKH

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE TAHITI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 04 août 2025

DEMANDEUR - - Monsieur [X] [C] né le 07 Septembre 1961 à [Localité 6] - ALGERIE, demeurant [Adresse 4] [Adresse 2]

représenté par Maître Gilles JOURDAINNE de la SELARL GROUPAVOCATS, avocat au Barreau de Papeete

DÉFENDEURS - - Madame [R] [D] épouse [T] à l’enseigne JAHIA K inscrite au registre du commerce et des sociétés de PAPEETE sous le n° 201083 A, n°tahiti 861138) née le 10 Octobre 1984 à [Localité 5], de nationalité française demeurant [Adresse 1]

- Monsieur [O] [T] né le 30 Mars 1976 à [Localité 8], de nationalité française demeurant [Adresse 9]

représentés par Me Tevaite LEVRAT, avocate au Barreau de Papeete

COMPOSITION - PRÉSIDENTE : Nathalie TISSOT GREFFIERE DE LA PLAIDOIRIE DU 07/07/25 : Herenui WAN-AH TCHOY GREFFIERE DE LA MISE A DISPOSITION : Christelle HENRY

PROCÉDURE - Requête en Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion (30B) - Sans procédure particulière Par assignation du 25 février 2025 Déposée et enregistrée au greffe le 28 février 2025 Numéro de Rôle N° RG 25/00041 - N° Portalis DB36-W-B7J-DFKH

DÉBATS - En audience publique

ORDONNANCE -

Par mise à disposition au greffe le 04 août 2025

Après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête du 28 février 2025 et assignation délivrée à personne le 25 février 2025, Monsieur [X] [C] a saisi le juge des référés du Tribunal de première instance de Papeete aux fins de :

Constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail intervenu entre les requérants et Madame [R] [D] et Monsieur [O] [T] est résilié depuis le 22 novembre 2024 et que Madame [R] [D] et Monsieur [O] [T] occupent sans droit ni titre le local loué situé [Adresse 3] à [Localité 7] depuis cette date,En conséquence, ordonner l'expulsion de Madame [R] [D] et Monsieur [O] [T], et de tous occupants de son chef dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,Autoriser le propriétaire à faire procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,Condamner Madame [R] [D] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [X] [C] par provision, la somme de 878.582 XPF au titre des loyers et des charges impayés, arrêtés provisoirement au 28 janvier 2025.Dire et juger que Madame [R] [D] et Monsieur [O] [T] seront redevables, par provision d'indemnités d'occupation, du montant mensuel du loyer à compter du 23 novembre 2024, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,Condamner Madame [R] [D] et Monsieur [O] [T] à payer au requérant la somme de 150.000 XPF par application de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie Française,Condamner Madame [R] [D] et Monsieur [T] aux entiers dépens d'instance, dont distraction d'usage.Il expose que par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2025, il a donné à bail à Madame [R] [D] et Monsieur [O] [T] des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 100.000 XPF. A compter du mois de mai 2025, les locataires n’ont plus procédé au règlement de leur loyer, de sorte que le bailleur leur a fait délivrer un commandement d’avoir à lui payer la somme de 436.607 XPF correspondant aux arriérés de loyers de mai, août et septembre 2024, outre les intérêts et le coût du commandement, lequel rappelait les termes de la clause résolutoire prévue au bail. Aucun règlement n’est intervenu dans le délai imparti, la dette locative s’élève désormais à la somme de 878.582 XPF.

De leur côté, aux termes de leurs conclusions en date du 14 avril 2025, les défendeurs sollicitent de : Constater que le bailleur a manqué à ses obligations légales ;Dire et juger que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par Monsieur [X] [C] ;Débouter Monsieur [X] [C] de toutes ses demandes soumises à contestation sérieuse ;Condamner Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [R] [D] par provision la somme de 2.666.650 XPF au titre du manque à gagner ;Condamner Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [R] [D] la somme de 350.300 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;Condamner Monsieur [X] [C] aux entiers dépens. Ils font valoir qu’ils ont cessé le paiement des loyers, en réponse à l’inexécution fautive du contrat de bail par Monsieur [C], lequel s’abstient volontairement de procéder à des travaux urgents à défaut desquels, le local est impropre à sa destination et ne leur permet plus d’y exercer leur activité professionnelle. Ils considèrent que Monsieur [C] ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire au regard de sa mauvaise foi.

C’est en l’état que l’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, et placée en délibéré au 4 août suivant par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 431 et 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent. Il peut en outre toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 433 du même code, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

En vertu des dispositions de l’article L.145.41 du code de commerce local, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Il est constant que l’application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s’en prévaut.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les locataires ont fait part à de nombreuses reprises, et dès avant le commandement délivré le 21 octobre 2024, de difficultés affectant les lieux loués, notamment en lien avec des infiltrations d’eau dans le local et un mauvais état de salubrité des sanitaires situés dans les parties communes. Ces éléments sont étayés par : des messages adressés au bailleur entre décembre 2023 et février 2024,des photographies d’inondations,un courrier cosigné avec un autre locataire du 25 juillet 2024,un procès-verbal de constat d’huissier en date du 6 décembre 2024 faisant état de l’insalubrité des parties communes et de la présence d’infiltrations. En réponse, le bailleur produit : trois factures d’interventions de plomberie datant du 27/01, 16/02/ et 12/04 2024,un courrier adressé au syndic concernant les WC,des attestations de l’agence immobilière et d’un artisan (Monsieur [V]) affirmant être intervenus pour rénover le local ou remédier aux désordres allégués,des photographies desdits travaux. Cependant, il ressort de l’ensemble de ces éléments que, si des démarches ont été entreprises par le bailleur, les désordres dénoncés n’avaient pas été efficacement résolus à la date de délivrance du commandement de payer. Le constat d’huissier du 6 décembre 2024 – soit postérieur à certaines de ces interventions – corrobore la persistance des désordres affectant la jouissance normale des lieux, ce qui est de nature à remettre en cause la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Dès lors, l’existence même de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire fait l’objet d’une contestation sérieuse, de sorte que la mesure d’expulsion sollicitée ne peut être ordonnée en référé.

Il en va de même de la demande de provision formée par le bailleur au titre des loyers impayés. Les défendeurs opposent une exception d’inexécution fondée sur l’impropriété du local à sa destination, dont ils rapportent des éléments suffisants à ce stade, notamment en lien avec l’impossibilité de poursuivre une activité commerciale dans des locaux affectés par des infiltrations et des sanitaires non fonctionnels. L’existence même de l’obligation au paiement des loyers s’en trouve ainsi sérieusement contestée, ce qui exclut également toute condamnation provisionnelle à ce titre.

Les autres mesures sollicitées par le bailleur (astreinte, séquestre des effets mobiliers , ouverture forcée des lieux, constat de réparations locatives, indemnité d’occupation) sont toutes subordonnées à la constatation de la résiliation du bail, laquelle ne peut être retenue dans le cadre du présent office.

Enfin, les demandes reconventionnelles formées par les défendeurs supposent elles aussi une appréciation des responsabilités respectives des parties contractantes, qui excède les pouvoirs du juge des référés au regard des contestations sérieuses soulevées.

L’équité commande de laisser les frais irrépetibles à la charge de chacune des parties.

Dans les circonstances de l’espèce, celles-ci conserveront la charge de leurs dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DÉBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ; DISONS que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Nathalie TISSOT Christelle HENRY