Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 25/52918 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7LFA

N° : 12-CH

Assignation du : 24 Avril 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI “LES DEUX ORPHELINES” [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Alexandre BAUDIN, avocat au barreau de PARIS - #K0081

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LA GALERIE DU MARAIS [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Maître François-Pascal GERY, avocat au barreau de PARIS - #A0997

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 1er février 2018, la SCI «Les deux Orphelines» a donné à bail commercial en renouvellement à la société Galerie du Marais des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2018.

Des loyers sont demeurés impayés et la garantie à première demande n’a pas été reconstituée à la suite de son utilisation en 2022.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 7 juin 2024, à la société Galerie du Marais, aux fins de l’enjoindre à reconstituer la garantie à première demande contractuellement prévue d’un montant de 36.000 euros.

Par acte délivré le 24 avril 2025, la SCI «Les deux Orphelines» a fait assigner la société Galerie du Marais devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir: - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la société Galerie du Marais et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 700€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé, - ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en garantie des sommes dues, - condamner la société Galerie du Marais à lui payer la somme provisionnelle de 15.628,00 € au titre de l'arriéré locatif correspondant aux loyers de mars et avril 2025, - condamner la société Galerie du Marais au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle ainsi fixée : * rétroactivement à compter du 1er mars 2025 inclus, une indemnité d’occupation mensuelle de 8.595 euros hors taxes et hors charges, * à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation journalière de 700 euros jusqu’à libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs, - condamner la société Galerie du Marais au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 24 juin 2025, la SCI «Les deux Orphelines» a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, précisant que le preneur est à jour des loyers et qu’aucune dette ne subsiste à ce titre mais qu’il sollicite le règlement de la somme de 36.000 euros correspondant à la reconstitution de la garantie à première demande conformément aux stipulations du bail renouvelé et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, le preneur ayant déjà bénéficié de 36 mois de délais de fait.

En réponse, la société Galerie du Marais demande au juge des référés de débouter le bailleur de ses demandes, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial visée dans le commandement du 7 juin 2024, lui accorder des délais de 24 mois pour reconstituer la garantie à première demande et dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais exposés.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de respect des clauses du bail soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

L’article L.145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 31 décembre 1989 donne au juge le pouvoir d’accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges ou de non-respect d’un des engagements prévus au titre du bail, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI «Les deux Orphelines» n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 36.000 € en principal, au titre de la garantie à première demande stipulée au bail.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de l’état de l’arriéré de loyers, nul au jour de l’audience, ne laissant subsister comme manquement contractuel que la non-reconstitution de la garantie à première demande, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder au preneur un délai de six mois pour reconstituer la garantie à première demande d’un montant de 36.000 euros, suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Galerie du Marais depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

La société Galerie du Marais, partie succombante, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Galerie du Marais ne permet d’écarter la demande de la SCI «Les deux Orphelines» formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 juillet 2024 à minuit ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Galerie du Marais reconstitue la garantie bancaire à premier demande d’un montant de 36.000 euros, stipulée à l’article 9 du bail en renouvellement entre les parties, dans un délai de six (6) mois, ce délai commençant à courir le 1er du mois suivant le mois de signification de la décision ;

Disons que cette obligation doit être exécutée en plus du versement des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de reconstitution de la garantie à première demande dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu'à défaut de reconstitution de la garantie à premier demande d’un montant de 36.000 euros dans le délai imparti ou du paiement d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société Galerie du Marais et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4], sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - la société Galerie du Marais devra payer mensuellement à la SCI «Les deux Orphelines», à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Galerie du Marais à payer à la SCI «Les deux Orphelines» la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Galerie du Marais aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 30 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Jean JASMIN Pauline LESTERLIN