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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10]

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N° RG 24/58771 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HQU

N° : 1

Assignation du : 20 Décembre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND le 25 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 10] prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 10], Madame [F] [J] [Adresse 11] [Localité 5]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844

DEFENDERESSE

La S.C.I. DK INVESTISSEMENT immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 419 010 814 [Adresse 1] [Localité 6]

représentée par Me Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS - #E1320

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La société DK Investissement est propriétaire de deux appartements situés [Adresse 4], escalier 1, 3ème étage, portes gauche et face, constituant le lot de copropriété n°44.

Par acte du 20 décembre 2024, la ville de Paris l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de voir :

-juger que la SCI DK Investissement a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment B, escalier A, 3ème étage, porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot n°44) ;

-condamner la société DK Investissement à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

-juger que la SCI DK Investissement a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment B, escalier A, 3ème étage, porte face de l’immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot n°44) ;

-condamner la société DK Investissement à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

-débouter la SCI DK Investissement de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

-condamner la SCI DK Investissement à verser à la ville de Paris une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi le 14 janvier 2025. A l’audience du 10 juin 2025, la ville de [Localité 10] maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

La société DK Investissement, citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, a comparu en personne à l’audience du 14 janvier 2025, a constitué avocat mais n’a pas comparu à l’audience du 10 juin 2025.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 631-7-1 du même code, dans la même rédaction :

« L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à [Localité 10], [Localité 9] et [Localité 8], du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage [...] ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».

Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :

- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; - un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’usage d’habitation

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 10], et notamment du constat de location meublée touristique du 3 octobre 2024 établi par M. [R], en sa qualité de contrôleur assermenté, que la société DK Investissement a mis ses appartements situés [Adresse 3], lot de copropriété n°44, bâtiment B, escalier 1, 3ème étage, porte gauche (appartement G) et porte face (appartement F), en location via les plateformes Airbnb et Booking, à compter de mars 2023.

Ces biens ont fait l’objet de deux déclarations en ligne de location meublée le 25 octobre 2019 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance de deux numéros d’enregistrement. La déclaration a été faite au nom de la SCI DK Investissement pour le local G et le local F, constituants des résidences secondaires.

Ces deux logements ne constituent pas la résidence principale de la SCI DK Investissement, dont le siège social est situé [Adresse 2].

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 10] que les locaux étaient à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En effet : -la fiche H2 du 19 octobre 1970 indique que le lot de copropriété n°44, situé [Adresse 3], bâtiment B, escalier 1, 3ème étage, porte F et G, propriété de Mme [I], est occupé par un locataire, M. [Y], qui règle un loyer de 772 francs au 1er janvier 1970 ; -le calepin des propriétés bâties mentionne également la présence de M. [Y] dans le lot n°44, ce dernier s’acquittant bien d’une taxe d’habitation depuis 1944 ; -l’état hypothécaire désigne de surcroit le lot 44 comme étant un logement, vendu en 1957 à Mme [I].

En outre, il résulte des renseignements communiqués par la DRFIP et des données fiscales Ofea, que le lot n°44 est aujourd’hui composé de deux appartements avec deux numéros invariants distincts, confirmant ainsi la division du lot en deux appartements.

Il s'ensuit que la SCI DK Investissement a changé sans autorisation préalable l'usage du lot en cause, au sens de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation précité, en louant ses appartements meublés destinés à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, de sorte que la demande d’amende civile formée par la ville de Paris est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l'amende, il doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 10], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique et des relevés des nuitées communiqués par les plateformes que la SCI DK Investissement a proposé à la location ses appartements de 2019 à mai 2024 (date du dernier commentaire) pour l’appartement G et à juin 2024 pour l’appartement F.

Le relevé de nuitées communiqué par les plateformes fait état de:

-Pour l’appartement G : 41 nuitées en 2019 (35 pour Airbnb et 6 pour Booking), 51 nuitées en 2020 (37 via Airbnb et 14 via Booking), 166 nuitées en 2021 (159 via Airbnb et 7 via Booking), 254 nuitées en 2022 (153 via Airbnb et 101 via Booking) et 2017 nuitées en 2023 (155 via Airbnb et 62 via Booking) ;

-Pour l’appartement F : 55 nuitées en 2019 (43 via Airbnb et 12 via Booking), 138 nuitées en 2020 (107 via Airbnb et 31 via Booking), 174 nuitées en 2021 (142 via Airbnb et 32 via Booking), 252 nuitées en 2022 (234 via Airbnb et 18 via Booking) et 311 nuitées en 2023 (161 via Airbnb et 150 via Booking).

La ville de [Localité 10] estime le gain généré par la location illicite de l’appartement G à 157 464 euros, sur la base d’un coût moyen de la nuitée de 216 euros et à 175 770 euros concernant la location de l’appartement F, sur la base d’un coût moyen de 189 euros par nuit. Le gain total ainsi estimé s’élève à 333 234 euros, alors que pour la même période, une location licite aurait généré un revenu estimé à 59 508 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation s’élève à 87 000 euros.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, de l'ancienneté des faits et du profit généré par les locations de courtes durées, il convient de fixer l'amende civile à 20 000 euros par local, soit 40 000 euros au total.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, la SCI DK Investissement sera condamnée aux dépens et, par suite, au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI DK Investissement au paiement d'une amende civile de 20 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, pour la location illicite pour de courtes durées à une clientèle de passage de l’appartement situé [Adresse 3], bâtiment B, escalier 1, 3ème étage, porte gauche (G), constituant le lot de copropriété n°44, dont le produit sera versé à la ville de Paris ;

Condamne la SCI DK Investissement au paiement d'une amende civile de 20 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, pour la location illicite pour de courtes durées à une clientèle de passage de l’appartement situé [Adresse 3], bâtiment B, escalier 1, 3ème étage, porte face (F), constituant le lot de copropriété n°44, dont le produit sera versé à la ville de Paris ;

Condamne la SCI DK Investissement aux dépens ;

Condamne la SCI DK Investissement à payer à la ville de Paris la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 10] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN