Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00759 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T26G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Juillet 2025

[D] [W]

C/

[F] [H]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 04 Juillet 2025

à Me VACARIE

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 04 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Géraud VACARIE de l’ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [F] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing signé le 25 octobre 2023, Monsieur [D] [W] a donné en location à Monsieur [F] [H] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°45 situés [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer actuel de 643,66€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 24 décembre 2024, en vain.

Par acte du 14 février 2025, dénoncé le 17 février 2025 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [D] [W] a fait assigner en référé Monsieur [F] [H] afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail, ‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 650,56€ représentant l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation arrêtés au 24 septembre 2024, ‒ l’expulsion des occupants, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, ‒ l’allocation de 700€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 16 mai 2025.

Monsieur [D] [W], valablement représenté, indique que le locataire n’a pas soldé intégralement la dette et n’a pas payé intégralement le loyer courant et maintient ses demandes. La dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 7,21€ au 16 mai 2025.

Monsieur [F] [H], comparant en personne, indique avoir totalement soldé sa dette dans les six semaines et produit une attestation de sa banque attestant d’un virement le 6 février 2025 et conteste de ce fait les frais d’assignation. Il indique avoir soldé la dette.Il demande à se maintenir dans les lieux.

La décision était mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose “Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.”

Il résulte de ces dispositions qu’en deça du seuil de deux mois d’impayé ou d’une dette locative représentant deux montants du loyer, il ne peut être délivré qu’un commandement de payer et non un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dans le cas présent, lors de la délivrance du commandement de payer du 24 décembre 2024 une seule échéance de loyer était impayée, le commandement ne pouvait viser la clause résolutoire au sens de l’article 24 de la loi précité.

L’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable.

Le paiement de Monsieur [F] [H] est intervenu le 6 février 2025, soit un jour après le délai de 6 semaines qui en tout état de cause ne pouvait produire aucun effet.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [D] [W] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 octobre 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 décembre 2024 et le décompte de la créance laissant apparaitre un solde débiteur de 7,21€ au 16 mai 2025 que Monsieur [F] [H] sera condamné à payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’assignation étant irrecevable, aucune somme ne sera allouée au bailleur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Monsieur [F] [H] ne supportera que les frais de commandement de payer, les frais de dénonciation à la CCAPEX et d’assignation seront conservé par le bailleur.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Déclare irrecevable l’action engagée en vue de voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire,

Condamne Monsieur [F] [H] au paiement de la somme de 7,21€ arrêtée au 16 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif,

Déboute Monsieur [D] [W] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, d’expulsion et des dépens à l’exception des frais de commandement, Condamne Monsieur [F] [H] au frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge