Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10065 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GPK

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 juin 2025

DEMANDERESSE S.A. D’ECONOMIE MIXTE ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10065 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GPK

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30/05/2018 à effet au 30/05/2018, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Mme [Z] [G] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 526,22 euros et 149,70 euros de provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [Z] [G] le 9/07/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 2596,45 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8/10/2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Mme [Z] [G] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, - voir ordonner l'expulsion de Mme [Z] [G] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier, - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Z] [G] ou dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution - voir condamner Mme [Z] [G] au paiement à titre provisionnel :

∙ D'une somme de 3532,84 euros au titre de l'arriéré au mois de septembre 2024 inclus, à parfaire, ∙ D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges à compter du 01/10/2024 jusqu'à libération des lieux ∙ D'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement

L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 10/10/2024.

A l'audience du 01/04/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 5401,44 euros, au 24/03/2025, février 2025 inclus, maintient ses autres demandes. Il expose que le délai au commandement de payer est erroné, mais sans conséquence. Il précise qu'un plan conventionnel de surendettement a été conclu le 13/03/2025 sur une période de 12 mois, par échéance de 360 euros. Il indique que le loyer courant n'est pas repris.

Mme [Z] [G] a comparu. Elle explique avoir eu des problèmes de santé importants, travailler avec un salaire de 2150 euros, avoir deux enfants à charge, et percevoir une pension alimentaire de 200 euros. Elle précise qu'elle avait des dettes, qu'elle reprend ce jour le loyer courant et demande de voir appliquer le plan de surendettement. Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 1/04/2025, dont les termes ont été communiqués à l'audience au bailleur. En délibéré sur autorisation, le bailleur a adressé un décompte des sommes dues au 26/05/2025 et précise que le plan de surendettement peut être appliqué, si les modalités en sont respectées, avec clause de déchéance en cas de non-respect. Mme [Z] a précisé qu'elle avait rencontré des difficultés financières importantes et stabilisé sa situation, a demandé des délais pour apurer sa dette, notamment jusque fin avril pour le loyer en cours.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 08/07/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 9/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il s'en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 30/05/2018 (date d'effet) et stipule une durée de 6 ans. Il a été reconduit tacitement le 30/05/2024, après l'entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 09/07/2024, il était donc soumis à la nouvelle loi. Le délai prévu au commandement était donc de six semaines et non de deux mois. En l'absence de grief invoqué par le défendeur sur cette erreur de délai, il y a lieu de substituer le délai légal au délai erroné pour l'acquisition de la clause résolutoire.

Mme [Z] [G] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 20/08/2024 à minuit soit à compter du 21/08/2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le loyer d'avril réglé en fin de mois, comme précisé au décompte.

Mme [Z] [G] dispose de revenus de salaire de 2150 euros, et 200 euros de pension alimentaire pour ses deux enfants. Elle a rencontré des difficultés financières en raison de problèmes de santé et fait mention d'autres dettes, mais un plan conventionnel de surendettement a été convenu entre les parties. Elle précise que l'APL avait été suspendu, puis a été rétabli, qu'elle va refaire des démarches pour vérifier l'ouverture de ses droits.

En application de l'article 24 VI 2° de la loi du 06/07/89, lorsqu'une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience ,le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan, si un plan conventionnel a été conclu.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de cet article par mensualités de 360 euros, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [Z] [G], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Z] [G], à défaut de local désigné.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [Z] [G] reste devoir une somme de 5401,44 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 24/03/2025, février 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [Z] [G] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 9/07/2024 sur la somme de 2596,45 euros et de l'assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 360 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner Mme [Z] [G] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [G] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision, les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter la SA ELOGIE SIEMP de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/08/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [Z] [G] à payer à la SA ELOGIE SIEMP, la somme provisionnelle de 5401,44 euros au titre des loyers et charges dus au 24/03/2025, février 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 9/07/2024 sur la somme de 2596,45 euros et de l'assignation pour le surplus

CONSTATE qu'un plan conventionnel de surendettement a été conclu le 13/03/2025

DIT que Mme [Z] [G] s'acquittera en conséquence de la dette selon le plan, par mensualités de 360 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [Z] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA ELOGIE SIEMP pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Z] [G] à défaut de local désigné

CONDAMNE, en ce cas, Mme [Z] [G] à payer à la SA ELOGIE SIEMP à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [Z] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion

DEBOUTE la SA ELOGIE SIEMP de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT