Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [U] [G] PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10134 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G56

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 juin 2025

DEMANDERESSE Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10134 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G56

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 13/05/2019 à effet au 13/05/2019, la RIVP a donné à bail à M. [G] [U] et Mme [J] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3] pour un loyer de 520,60 euros et 190 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17/06/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 2614,47 euros à M. [G] [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 4/10/2024, la RIVP a fait assigner M. [G] [U] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges -voir ordonner l'expulsion de M. [G] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, -voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [U] - voir condamner M. [G] [U] au paiement :

∙ d'une somme de 1895,74 euros, au titre de l'arriéré dû au 2/10/2024, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal ∙ d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux à défaut de départ volontaire ∙ d'une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 7/10/2024.

A l'audience du 01/04/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 12682,95 euros au 27/03/2025, février 2025 inclus et maintient ses autres demandes. Il précise qu'il n'y a pas eu de règlement depuis le dernier paiement du 12/08/2024. Il indique que la mise en demeure pour le SLS forfaitaire a été adressée selon le constat de commissaire de justice du 02/12/2024.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [G] [U] n'a pas comparu et n' a pas été représenté, l'assignation étant déposée en étude d'huissier.

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 18/06/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 17/06/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [G] [U] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17/08/2024 à minuit, soit à compter du 18/08/2024.

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n'est pas repris. Par ailleurs le bailleur a justifié de l'application d'un SLS en raison de l'absence au questionnaire ressource du 07/10/2024, selon mise en demeure du 02/12/2024.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [G] [U] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [U] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [G] [U] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [G] [U] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [G] [U] reste devoir une somme de 1895,74 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 2/10/2024, septembre 2024 inclus, seule demande contradictoire en l'absence de signification de conclusions additionnelles.

Il convient en conséquence de condamner M. [G] [U] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17/06/2024 .

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner M. [G] [U] à payer à la RIVP la somme de 350 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [G] [U] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18/08/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3]

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [G] [U] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 1895,74 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 2/10/2024, septembre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 17/06/2024

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la RIVP pourra faire procéder à l'expulsion de M. [G] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

AUTORISE la RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [U] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

CONSTATE que la RIVP a adressé le 02/12/2024 une mise en demeure pour l'application du SLS forfaitaire

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [G] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17/06/2024.

CONDAMNE M. [G] [U] à payer à la RIVP la somme de 350 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT