Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [I] [J]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10460 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J2I

N° MINUTE : 4

JUGEMENT rendu le 18 juin 2025

DEMANDERESSE S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDERESSE Madame [I] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10460 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J2I

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 4/06/2019 à effet au 4/06/2019, la SA [Adresse 4] actuellement SA SEQENS a donné à bail à Mme [J] [I] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3] pour un loyer de 503,01 euros et 323,24 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17/07/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 2687,04 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7/11/2024, la SA SEQENS a fait assigner Mme [J] [I] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [J] [I] - voir ordonner l'expulsion de Mme [J] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, - voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou resserre de son choix, en garantie des sommes dues, aux frais, risques et péril de Mme [J] [I] - voir condamner Mme [J] [I] au paiement : ∙ d'une somme de 3195,25 euros, au titre de l'arriéré dû au 25/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17/07/2024 ∙ d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer en principal et des charges, comme si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux, ∙ d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 8/11/2024.

A l'audience du 01/04/2025, le bailleur réduit sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 1536,16 euros au 27/03/2025, février 2025 inclus. Il précise que le loyer courant a été payé en janvier 2025 ; il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et ne s'oppose pas à des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [J] [I] n'a pas comparu et n' a pas été représentée.

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 15/07/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 17/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il s'en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 04/06/2019 (date d'effet) et stipule une durée de 6 ans. Il a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 17/07/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur de sa conclusion.

Mme [J] [I] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17/09/2024 à minuit, soit à compter du 18/09/2024.

La situation d'impayé locatif a baissé depuis cette date. Le loyer de janvier 2025 a été payé fin février 2025.

Le bailleur considère que le loyer courant est repris et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de la diminution de la dette.

En l'absence d'opposition du bailleur et compte tenu de l'apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [J] [I], et de tout occupant de son leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [J] [I], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [J] [I] reste devoir une somme de 1536.16 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 27/03/2025, février 2025 inclus

Il convient en conséquence de condamner Mme [J] [I] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 17/07/2024.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 100 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais par Mme [J] [I], compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner Mme [J] [I] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [J] [I] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision, les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile

En équité la SA SEQENS sera déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SA SEQENS recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18/09/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3]

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [J] [I] à payer à la SA SEQENS la somme de 1536,16 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 27/03/2025, février 2025 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 17/07/2024

AUTORISE Mme [J] [I] à s'acquitter de la dette par 7 mensualités de 100 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 8ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [J] [I] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA SEQENS pourra en ce cas faire procéder à l'expulsion de Mme [J] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

AUTORISE la SA SEQENS à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [J] [I] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [J] [I] à payer à la SA SEQENS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,

DIT n' y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [J] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17/07/2024.

DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT