Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/18363 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKJLP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 11] - RG n° 24/51967

APPELANTS

M. [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 10]

M. [W] [S]

[Adresse 3]

[Localité 8]

S.A.R.L. LPO MARAICHERS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentés par Me Hugo WINCKLER de l'AARPI EVERGREEN LAWYERS, avocat au barreau de PARIS, toque : E649

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par Me Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1956

S.C.I. DYSK, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Défaillante ' déclaration d'appel signifiée le 12 décembre 2024 à tiers présent à domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère chargée du rapport

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- RENDU PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

****

Le 13 juillet 2022, la société Dysk a signé avec MM. [J] [I] et [W] [S] un bail commercial portant sur les lots n°2, 16 et 19 correspondant à un local commercial, une courette couverte et l'usage privatif des toilettes dans le hall d'entrée, au sein de l'immeuble sis, [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Après sa constitution, la société LPO Maraîcher s'est substituée à MM. [J] [I] et [W] [S].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) reprochant à la société Dysk et à ses locataires la réalisation de travaux sans autorisation de l'assemblée générale les a, par actes des 8 et 29 mars 2024, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner à remettre en état, à leurs frais, les parties communes affectées par des travaux irréguliers.

Par ordonnance contradictoire du 14 octobre 2024, le premier juge a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état portant sur l'encombrement du trottoir, les trous dans le mur de l'entrée de l'immeuble, les trous dans le mur des WC communs, la dépose d'une poutre de soutien métallique, la dégradation de la colonne extérieure, la dégradation du bas du mur intérieur de la courette, et l'intervention sur le panneau électrique de l'immeuble ;

- condamné in solidum la société LPO Maraîchers, MM. [S] et [I], et la société Dysk à procéder à la remise en état de la porte palière de droite endommagée, de l'aération des caves, et du mur de façade donnant sur le couloir et les WC appartenant aux époux [Y] (trous à reboucher), selon devis de la société Kamar de 1 551 euros, sans astreinte ;

- condamné in solidum la société LPO Maraîchers, MM. [S] et [I], et la société Dysk à la remise en état de la descente d'eaux pluviales à gauche du local, et à procéder à la dépose de l'enseigne lumineuse installée en façade de l'immeuble et à la remise en état des lieux, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois ;

- dit n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte ;

- dit que l'ensemble des travaux de dépose et remise en état sera réalisé aux frais exclusifs de la société LPO Maraîchers, de MM. [S] et [I], et de la société Dysk, avec constat de bonne fin de l'architecte de l'immeuble ;

- condamné la société Dysk à la remise en état du mur porteur, à ses frais, avec constat de bonne fin de l'architecte de l'immeuble ;

- condamné in solidum la société LPO Maraîchers, MM. [S] et [I], la société Dysk, à titre de provision, à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet Ecosyndic, la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamné la société LPO Maraîchers et MM. [S] et [I] à garantir la société Dysk des condamnations prononcées à son encontre ;

- débouté la société LPO Maraîchers et MM. [S] et [I] de leur demande d'enjoindre au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Ecosyndic, et la société Dysk d'inclure les demandes de résolutions, portant sur la validation de la modification de la façade commerciale par la copropriété et des travaux de remise en état par l'architecte de l'immeuble, dans l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;

- débouté la société LPO Maraîchers et MM. [S] et [I] de leur demande de validation du devis de la société Sama ;

- condamné la société LPO Maraîchers et MM. [S] et [I] aux dépens ;

- condamné in solidum la société LPO Maraîchers et MM. [S] et [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet Ecosyndic, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 28 octobre 2024, MM. [I] et [S] et la société LPO Maraîchers ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle les a condamnés in solidum avec la société Dysk à la remise en état de la descente d'eaux pluviales à gauche du local, et à procéder à la dépose de l'enseigne lumineuse installée en façade de l'immeuble et à la remise en état des lieux, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant une période de trois mois.

Dans leurs conclusions remises et notifiées le 22 janvier 2025, MM. [I] et [S] et la société LPO Maraîchers demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance des chefs critiqués ;

Et statuant à nouveau par voie de réformation :

- dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de dépose de l'enseigne en ce que l'enseigne est une extension nécessaire de la jouissance des parties privatives commerciales et que la demande de dépose se heurte au principe d'égalité entre les copropriétaires ;

A titre subsidiaire en cas de refus à la prétention précédente :

- condamner in solidum la société LPO Maraîchers, MM. [S] et [I], et la société Dysk à redimensionner son enseigne pour être de la même dimension que celle du fonds voisin BIG M ;

- débouter les intimés de leur demande d'astreinte pour la dépose et la remise en état de l'enseigne ;

- débouter les intimés de toutes leurs demandes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer la somme de 2.000 euros à la société LPO Maraîchers sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens d'appel.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 27 février 2025 mais n'a pas conclu.

Les appelants ont signifié à la société Dysk leur déclaration d'appel 12 décembre 2024 à domicile et leurs premières conclusions le 13 février 2025 par procès-verbal remis à l'étude.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, les intimés n'ayant pas conclu devant la cour, sont réputés s'être appropriés les motifs de l'ordonnance, qui pour condamner in solidum la société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S] avec la société Dysk à la remise en état de la descente d'eaux pluviales à gauche du local, et à procéder à la dépose de l'enseigne lumineuse installée en façade de l'immeuble et à la remise en état des lieux, et ce, sous astreinte, a retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite dès lors que la société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S] avaient procédé à des travaux sur les parties communes sans autorisation.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.

Aux termes de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 25b) de cette même loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : ['] b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

L'article 3 du règlement de copropriété dispose que sont des parties communes notamment « la totalité du sol ['], les fondations, les gros murs de façades, de pignon et de refend, les ornements de façade. »

Le fait de réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable d'une assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite.

Sur la dépose de l'enseigne lumineuse

Il n'est pas contesté que la société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S] ont fait procéder à l'installation d'une enseigne lumineuse sans l'autorisation de la copropriété.

Or, comme l'a retenu le premier juge, les ornements de façade sont, aux termes du règlement de copropriété, expressément cités comme des parties communes de sorte que les appelants ne peuvent valablement soutenir qu'ils disposaient du droit d'installer leur enseigne sans autorisation. L'existence d'éventuelles enseignes des locataires précédents ou du fonds de commerce voisin « BIG M » ne saurait justifier de passer outre l'absence d'autorisation de la copropriété alors qu'ils ne démontrent que l'assemblé générale des copropriétaires aurait voté une autorisation générale de modifier la façade.

De même, c'est vainement qu'ils invoquent un éventuel refus et abus de majorité des copropriétaires alors qu'aucune demande n'a été soumise à l'assemblée générale des copropriétaires qui reste libre d'accepter ou non la pose d'une enseigne selon le projet proposé. Le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé.

La société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S] critiquent par ailleurs la mesure ordonnée pour mettre fin au trouble manifestement illicite en ce que la dépose de l'enseigne et la remise en état des lieux n'est pas possible faute de connaître l'état précédent de la façade, en l'absence de tout intérêt pour la copropriété de remettre l'enseigne du précédent locataire « Pizza O'Clock » et de l'impossibilité d'afficher une enseigne au nom d'un autre commerce.

En première instance, le syndicat des copropriétaires avait sollicité « la remise en état de la façade comprenant la dépose de l'enseigne lumineuse » de sorte que le premier juge a notamment condamné les appelants à « procéder à la dépose de l'enseigne lumineuse installée en façade de l'immeuble et à la remise en état des lieux. »

La société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S] produisent en pièce n°8 une planche photographique de l'évolution de la façade entre 2016 et 2023 et plus particulièrement de leur fonds de commerce. Si en 2020, l'enseigne figurant sur la façade était bien une enseigne portant le nom de « Pizza O'Clock », non lumineuse, en 2023 celle-ci avait été déposée de sorte qu'aucune enseigne n'était apposée sur la façade.

Dans ces conditions, la mesure de dépose de l'enseigne et de remise en état est parfaitement justifiée et n'entraînera pas la remise en place de l'enseigne de Pizza O'Clock.

Il ne peut pas plus être fait droit à la demande subsidiaire des appelants de les condamner à redimensionner leur enseigne pour être de la même dimension que celle du fonds voisin alors qu'aucune demande n'a été soumise à l'approbation de l'assemblée générale.

Il appartient au bailleur de solliciter l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblé générale des copropriétaires d'une résolution tendant à voir autoriser son locataire à installer une enseigne.

L'ordonnance est confirmée y compris en ce qu'elle a assorti la remise en état d'une astreinte, sauf à préciser que la remise en état doit s'entendre comme une remise en état de la façade sans enseigne.

Sur la remise en état de la descente d'eaux pluviales

La société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S] soutiennent que cette remise en état a déjà eu lieu. Ils produisent à cette fin une facture du 11 décembre 2024 intitulée « remise en état descente des eaux pluviales façade » mentionnant des travaux « d'étanchéité et remise aux normes raccordement, coude 90° D80 Fonte. »

Pour autant, au regard de l'existence d'un trouble manifestement illicite, non contesté désormais, il y a lieu de confirmer l'ordonnance.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

La société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S], succombant à l'instance, sont condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance des chefs critiqués,

Y ajoutant,

Dit que la remise en état de la façade doit s'entendre comme une remise en état de la façade sans enseigne,

Rejette la demande subsidiaire de la société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S],

Condamne la société LPO Maraîchers et MM. [I] et [S] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT