Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

N° RG 25/52859 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IYU

N° : 9-CH

Assignations du : 23 Avril 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 juin 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDEUR

Maître [E] [X], administrateur judiciaire, dont l’étude est à [Localité 1], désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], entre Madame [R] [Q], épouse [G], et la SCI FONCIERE DE NICE, coindivisaires, suivant jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 23 mai 2024 par le Président du tribunal judiciaire de PARIS.

représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS - #D0062

DEFENDERESSES

La SARL MINA CENTRE DE FORMATION PARIS [Adresse 2] Puis, [Adresse 3]

Madame [T], [L] [F] [Adresse 4] [Localité 3]

non représentées

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 14 janvier 2022, l’indivision [U]-[G], composée de Mme [U] et Mme [G], a consenti un bail commercial à la société Mina centre de formation Paris portant sur un local situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 24.000 HT/HC, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du même jour, Mme [F] s’est portée caution solidaire des sommes dues par la société Mina centre de formation Paris au titre de ses obligations résultant du bail, à concurrence de la somme maximale de 25.116 euros, engagement valable “pour toute la durée du bail”.

Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 23 mai 2024, Maître [X] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1].

Par actes des 31 janvier et 24 février 2025, Maître [X] ès qualités a fait délivrer à la société Mina centre de formation Paris un commandement de payer la somme de 14.227,50 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de janvier 2025.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, Maître [X] ès qualités a, par acte du 23 avril 2025, assigné la société Mina centre de formation Paris et Mme [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;

- condamner la locataire au paiement de la somme provisionnelle de 21.397,19 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal majoré de deux points à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 14.227,50 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner la locataire au paiement d’une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au loyer majoré de 10%, soit la somme mensuelle de 2.608,34 euros, jusqu’à la libération des locaux, avec intérêts au taux légal majoré de deux points et capitalisation ;

- condamner par provision Mme [F] au paiement de la somme de 21.397,19 euros, ainsi que de la dette complémentaire de la société Mina centre de formation Paris, dans la limite de son engagement de caution de 25.116 euros ;

- condamner la société Mina centre de formation Paris à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’actes délivrés par le greffe du tribunal des activités économiques de Paris et les frais d’exécution.

A l'audience, le demandeur maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Les défenderesses, citées selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne sont pas représentées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle deux commandements de payer ont été délivrés à la locataire les 31 janvier et 24 février 2025 à hauteur de la somme de 14.227,50 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes des commandements dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 février 2025 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration sollicitée, celle-ci s’analysant en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de 19.140,27 euros au 13 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

L’obligation de la société Mina centre de formation Paris n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 14.227,50 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Les demandes formées au titre des pénalités contractuelles de 10% (soit 1.910,53 euros) et des intérêts majorés de deux points seront en revanche rejetées en référé, s’agissant également de clauses pénales susceptibles de modération par le juge du fond.

Sur les demandes dirigées contre Mme [F]

Mme [F] a signé un engagement de caution le 14 janvier 2022, aux termes duquel elle s’est portée caution solidaire envers le bailleur de toutes sommes dues par la locataire au titre “du loyer principal, des charges, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour toute la durée du bail et ses éventuels renouvellements”, à hauteur de la somme maximale de 25.116 euros.

L’obligation solidaire de celle-ci n’est donc pas sérieusement contestable s’agissant de l’arriéré de loyers et charges, mais non au titre des indemnités d’occupation, qui ne font pas l’objet de son engagement de caution.

Il existe en tout état de cause et à tout le moins une ambiguïté dans l’acte de caution sur l’obligation de paiement des indemnités d’occupation, de sorte que l’obligation de la caution ne relève pas de l’évidence requise en référé de ce chef.

Mme [F] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 16.701,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, date de la résiliation du bail.

Sur les frais et dépens

La société Mina centre de formation Paris, partie perdante, sera tenue aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer des 31 janvier et 24 février 2025, ainsi que de l’état d’endettement délivré par le tribunal des affaires économiques de Paris, mais non des frais d’exécution, qui sont à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution mais ne constituent pas des dépens.

La société Mina centre de formation Paris sera par suite condamnée à payer à Maître [X] ès qualités la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 28 février 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1], la société Mina centre de formation Paris pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d’astreinte ; 

Condamnons la société Mina centre de formation Paris à payer à Maître [X] ès qualités une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, avec intérêts au taux légal ;

Condamnons la société Mina centre de formation Paris à payer à Maître [X] ès qualités la somme provisionnelle de 19.140,27 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 13 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 14.227,50 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons par provision Mme [F] à payer à Maître [X] ès qualités la somme de 16.701,35 euros au titre de son engagement de caution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Mina centre de formation Paris aux dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer des 31 janvier et 24 février 2025 ainsi que de l’état d’endettement délivré par le tribunal des affaires économiques de Paris ;

Condamnons la société Mina centre de formation Paris à payer à Maître [X] ès qualités la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à Paris le 25 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY