Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées le : 20/06/2025 à : - Me A. CHEBEL - Me L. de [Localité 4] - La S.A.S.U. Cabinet BLANKENBERG

Copies exécutoires délivrées le : 20/06/2025 à : - Me L. de [Localité 4] - La S.A.S.U. Cabinet BLANKENBERG

La Greffière,

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP référé

N° RG 24/11642 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VXG

N° de MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 juin 2025

DEMANDERESSE Madame [U] [L], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Amel CHEBEL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1133

DÉFENDERESSES Madame [M] [X], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Louis de MEAUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0158 La Société par Actions Simplifiée à associé unique Cabinet BLANKENBERG, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mai 2025 Décision du 20 juin 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/11642 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VXG

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 20 juin 2025 par Madame Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2024 remis à personnes, [U] [L] a fait assigner [M] [X] et la S.A.S.U. Cabinet BLANKENBERG devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, au visa des articles 835 du code de procédure civile, aux fins notamment de remboursement du dépôt de garantie.

L’affaire était appelée à l’audience du 9 janvier 2025 et faisait l’objet de quatre renvois, avec injonction de rencontrer une conciliatrice de justice.

Suite à l’échec de la conciliation, le dossier était examiné à l’audience du 19 mai 2025.

[U] [L], représenté par son avocat, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir : - retenir sa pièce n° 7 ; - constater l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par la rétention injustifiée du dépôt de garantie ; - condamner [M] [X], venant aux droits de [Z] [J], et la S.A.S.U. Cabinet BLANKENBERG, à verser la somme provisionnelle de 1.335,71 euros correspondant au montant de la retenue sur la garantie, à parfaire ou compléter ; - condamner les mêmes à verser la somme de 6.090 euros, à parfaire, correspondant à l’indemnité due par application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; - condamner les mêmes à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

[M] [X], représentée par son conseil, sollicite que les dernières conclusions et la pièce n° 7 de [U] [L] soient écartées des débats pour défaut de respect du contradictoire, ces éléments ayant été notifiés la veille au soir de l’audience. Elle demande, en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir : - constater l’existence d’une contestation sérieuse ; - débouter [U] [L] de l’ensemble de ses demandes ; - condamner [U] [L] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

La S.A.S.U. Cabinet BLANKENBERG, régulièrement avisée, n'est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le retrait des conclusions et de la pièce n° 7 de [U] [L] pour non-respect du contradictoire

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il est un fait constant et non contesté que [U] [L] a notifié ses dernières conclusions, ainsi qu’une nouvelle pièce (pièce n° 7) à [M] [X] la veille de l’audience de plaidoirie. Le dossier ayant fait l’objet de quatre renvois, d’une tentative de conciliation et de deux derniers renvois avant radiation, le dossier devait être en état d’être examiné à l’audience du 19 mai 2025.

C’est à juste titre que [M] [X] a soulevé le défaut de respect du contradictoire, l’envoi d’une nouvelle pièce, déterminante au regard des moyens qu’elle soulève, à quelques heures de l’audience de plaidoirie, ne permet pas le respect des droits de la défense.

S’il n’y a pas lieu d’écarter les dernières écritures, reprises intégralement oralement à l’audience et ayant pu faire l’objet d’un débat entre les parties, il convient d’écarter la pièce n° 7 de [U] [L] intitulée « attestation de Mme [I] selon laquelle elle n’a pas versé le dépôt de garantie » qui n’a pu être examinée par la défense.

Sur le trouble manifestement illicite

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou

ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, et comme le soulève [M] [X], l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ne sont pas conformes. Or, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, d’analyser les différences entre deux états des lieux et de statuer sur la répartition entre les dégradations à la charge du locataire, la vétusté et les réparations à la charge du propriétaire - bailleur.

L’absence de restitution intégrale du dépôt de garantie ne constitue pas un trouble manifestement illicite et doit faire l’objet d’un débat devant le juge du fond. Le dépôt de garantie constitue une créance, et [M] [X] soulève des contestations sérieuses s’agissant du bien fondé de sa restitution en justifiant d’une non-conformité entre les états des lieux.

L’avis de la Commission du 11 juillet 2023 ne lie pas la juridiction et ne permet pas de qualifier un défaut de restitution d’une créance en trouble manifestement illicite.

Enfin, [U] [L] sollicite la condamnation en paiement de la S.A.S.U. Cabinet BLANKENBERG, gestionnaire locatif, qui ne peut être condamnée à titre personnel qu’avec la preuve d’une faute. Cette faute ne peut être examinée par le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé et [U] [L] sera déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement.

En l'espèce, [U] [L], partie succombante, supportera la charge des dépens.

[U] [L] sera condamnée à verser à [M] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTONS des débats la pièce n° 7 de [U] [L] intitulée « attestation de Mme [I] selon laquelle elle n’a pas versé le dépôt de garantie » ;

DISONS n’y avoir lieu à référé et RENVOYONS les parties devant le juge du fond ;

DÉBOUTONS [U] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS [U] [L] à verser à [M] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [U] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS les autres demandes ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 20 juin 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/11642 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VXG