Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

N° 2025 / 199

N° RG 23/08282

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLP2A

Syndicat des copropriétaires de la résidence [8]

C/

[B] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me François ROSENFELD

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 05 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02439.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence PANORAMER sis à [Adresse 11] [Localité 10] [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER [V] JOHNSON, SAS dont le siège social est [Adresse 9] à [Localité 7] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Me François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [B] [G]

née le 27 Juin 1961 à [Localité 5] (59), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe LASSAU, membre de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte d'huissier délivré le 14 mai 2021 et conclusions ultérieures, Madame [B] [G], qui était à l'époque propriétaire d'une villa et d'un emplacement de stationnement constituant les lots n° 74 et 137 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier sis à Théoule-sur-mer dénommé [Adresse 6], a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de contester plusieurs résolutions votées lors de l'assemblée générale du 23 février 2021 et obtenir le remboursement des appels de fonds correspondants, outre des dommages-intérêts.

Par jugement rendu le 5 mai 2023, le tribunal a :

- annulé les résolutions n° 5, 16, 48, 57, 58 et 68,

- condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [G] sa quote-part des appels de fonds correspondants,

- rejeté les demandes d'annulation des résolutions n° 6, 7, 8, 10, 11, 14, 15, 18, 19, 20, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 51, 60 et 61,

- débouté Mme [G] de ses demande en dommages-intérêts et en remboursement de frais d'huissier,

- condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et dispensé la demanderesse de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [B] [G] a vendu ses lots suivant acte notarié reçu le 5 juin 2023 par la SCP SICCARDI & LEONETTI, notaires associés à Vallauris.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet immobilier Catherine JOHNSON, a interjeté appel le 23 juin 2023.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 2 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, il demande à la cour de réformer le jugement entrepris sur l'ensemble des chefs qui lui sont défavorables, et statuant à nouveau :

- de rejeter les demandes d'annulation des résolutions n° 5, 16, 48, 57, 58 et 68,

- de débouter Mme [G] de sa demande en remboursement des appels de fonds correspondants,

- de condamner l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et d'écarter l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [B] [G] a notifié le 2 mai 2025 des conclusions récapitulatives en réplique, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l'argumentation, tendant à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Elle réclame en sus paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025.

DISCUSSION

Sur la résolution n° 5 :

Aux termes de cette résolution, l'assemblée générale a entendu revenir sur une précédente décision du 20 septembre 2019 portant sur l'exécution de travaux de réfection des murs entre les villas A1 et A9, lesquels n'avaient pas été mis en oeuvre, et affecté les appels de fonds correspondants au fonds de travaux prévus à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a annulé cette résolution en retenant que les questions soumises aux copropriétaires n'étaient pas nécessairement liées et auraient dû faire l'objet de deux votes distincts. En effet, l'article 14-2 précité dispose que le fonds de travaux est en principe alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée suivant les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée pour les provisions du budget prévisionnel.

Il convient en outre de relever que les copropriétaires ayant voté par correspondance n'avaient pas été mis en mesure de se prononcer sur l'abondement du fonds de travaux puisque cette question n'était pas inscrite dans le formulaire annexé à la convocation.

Sur la résolution n° 16 :

Aux termes de cette résolution, l'assemblée a rejeté la demande de Mme [G] aux fins d'être autorisée à construire un placard extérieur de rangement.

Pour annuler cette décision, le tribunal a retenu à bon droit qu'elle procédait d'une rupture d'égalité caractérisant un abus de majorité dans la mesure où d'autres copropriétaires avaient bénéficié d'autorisations similaires.

En outre, l'assemblée ne pouvait valablement revenir sur sa précédente résolution n° 12-32 votée le 11 septembre 2020 sans porter atteinte aux droits acquis par l'intéressée.

Sur la résolution n° 48 :

Suivant l'article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut notifier au syndic la ou les questions dont il demande l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En ce cas, le syndic doit notifier aux membres de l'assemblée, en même temps que la convocation, les questions faisant l'objet de l'ordre du jour complémentaire.

En l'espèce, Mme [G] avait régulièrement demandé, par courrier recommandé du 17 juillet 2020, l'inscription à l'ordre du jour d'un projet de résolution visant à approuver le protocole d'accord rédigé par Maître [I] afin de parvenir à un bornage amiable entre la propriété du syndicat et celle de M. [C]. Cependant, l'ordre du jour adressé aux copropriétaires, tout comme le procès-verbal des délibérations, mentionnent uniquement que : ' le conseil syndical et le syndic reprendront le dossier avec l'avocat de la copropriété Maître [I] '.

L'assemblée n'a donc pas été appelée à délibérer sur la question posée, de sorte que le jugement sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a annulé cette résolution.

Sur la résolution n° 57 :

Dans ce même courrier, Mme [G] avait demandé l'inscription à l'ordre du jour d'un projet de résolution visant à autoriser des travaux de curage du réseau d'évacuation des eaux pluviales au droit des villas E [Cadastre 2] et E [Cadastre 3] suivant devis d'un montant de 506 euros. Cependant l'ordre du jour, comme le procès-verbal des délibérations, mentionnent que : 'l'assemblée générale mandate le conseil syndical pour la consultation d'entreprises et la mise en place d'un portillon pour un budget maximum de 3.000 euros'.

L'assemblée n'a donc pas été appelée à délibérer sur la question posée, de sorte que le jugement sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a annulé cette résolution.

Sur la résolution n° 58 :

Dans ce même courrier, Mme [G] avait demandé l'inscription de plusieurs projets de résolutions concernant le camion-benne appartenant à la copropriété ; elle demandait ainsi que celui-ci ne soit plus autorisé à rouler jusqu'à ce qu'il ait été soumis à un contrôle technique et que l'assurance soit réduite 'au tiers-payant'. Cependant l'ordre du jour, comme le procès-verbal des délibérations, mentionnent que : 'le véhicule est trop ancien, mandat est donné au conseil syndical pour prendre toutes mesures afin de gérer l'évacuation des déchets verts'.

L'assemblée n'a donc pas été appelée à délibérer sur les questions posées, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé cette résolution.

Sur la résolution n° 68 :

Aux termes de cette résolution, l'assemblée a refusé la demande de Mme [G] aux fins de régulariser les abris de jardin édifiés par les précédents propriétaires de la villa C 13.

C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que l'assemblée ne pouvait valablement revenir sur sa précédente résolution n° 12 ad votée le 11 septembre 2020, qui avait accepté la régularisation de ces ouvrages, sans porter atteinte aux droits acquis par l'intéressée, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé cette résolution.

Sur la demande en remboursement des appels de fonds correspondant aux résolutions annulées :

Cette demande est de droit en vertu de l'effet rétroactif attaché à l'annulation des décisions concernées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son recours, devra supporter les entiers dépens et verser à Mme [G] une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, en sus de l'indemnité allouée en première instance.

Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En vertu de ce texte, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce, Mme [G] ayant obtenu gain de cause sur certaines résolutions, c'est à bon droit que le tribunal a fait application de ces dispositions à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser à Madame [G] une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE