Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05091 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJUG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SUCY EN BRIE- RG n° 11-22-001043

APPELANTE

S.A. D'HLM IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉS

Madame [K] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, en date du 25 mai 2023, remise à personne

Madame [R] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, en date du 25 mai 2023, remise à personne

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, en date du 25 mai 2023 , remise à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

- Réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé du 28 février 1978, Mme [K] [F] est locataire d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 9] appartenant à la société Immobilière 3F, venant aux droits de la SA d'[Adresse 7].

Par jugement réputé contradictoire rendu le 8 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie l'a déboutée de sa demande en résiliation de bail pour défaut d'occupation personnelle et condamnée aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2023, la société Immobilière 3F a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et l'y dire bien fondée ;

- infirmer le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et laissé les dépens à sa charge ;

- statuant à nouveau :

- constater que Mme [K] [F] n'occupe plus personnellement le logement n° 396 situé [Adresse 5] à [Localité 9], actuellement occupé par Mme [R] [Y] et M. [E] [Y], occupants de leur (sic) chef sans droit ni titre, contrevenant ainsi aux charges et aux conditions du bail en date du 28 février 1978, ainsi qu'aux dispositions des articles R. 353-37 du code de la construction et de l'habitation et 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- en conséquence :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation personnelle des lieux ;

- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [K] [F] en tant que de besoin, celle de Mme [R] [Y] et M. [E] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

- autoriser en tant que de besoin la demanderesse à faire séquestrer les objets et mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserve qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de Mme [K] [F] ;

- condamner Mme [K] [F] au paiement de la somme de 276 euros arrêtée au 8 juin 2023, terme de mai 2023 inclus, correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus, le cas échéant, exigibles jusqu'à la date de résiliation du bail, sans préjudice des sommes dues à ce titre au jour de l'audience ;

- condamner en outre, in solidum, Mme [K] [F], Mme [R] [Y] et M. [E] [Y] à lui payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la reprise effective des lieux ;

- condamner in solidum Mme [K] [F], Mme [R] [Y] et M. [E] [Y] à lui payer une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum Mme [K] [F], Mme [R] [Y] et M. [E] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux-la concernant, conformément à l'article 699 du code de procédure.

Mme [K] [F], Mme [R] [Y] et M. [E] [Y] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 25 mai 2023 à personne et les conclusions le 16 juin 2023, à étude, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile,

La société Immobilière 3F invoque, au soutien de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, le défaut d'occupation personnelle des lieux loués par la locataire, non contesté en l'état de son départ et du maintien dans les lieux de sa fille et de son fils, tous intimés. Elle ajoute en appel une demande en paiement d'arriéré locatif, à hauteur de la somme de 276,00 euros arrêtée au 08 juin 2023, terme de mai 2023 inclus, correspondant aux loyers et charges impayés.

Le jugement entrepris rejette cette demande au visa de l'article 1224 du code civil, en l'état d'un manquement qu'il ne considère pas comme suffisamment grave pour justifier cette résiliation, relevant que ces occupants sont les descendants de la locataire et peuvent donc bénéficier de la continuité du contrat de bail telle que prévue par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d'abandon du domicile par cette dernière, notamment s'ils remplissent les conditions de l'article 40 de cette loi.

Pour le contester, la société Immobilière 3F soutient à bon droit que le jugement entrepris n'a pas tiré de ses constatations les conséquences qui s'imposaient dès lors qu'il n'est pas contesté que la locataire a quitté les lieux depuis 2018, la question du transfert du bail n'étant pas en débat en l'absence de ses bénéficiaires pour apprécier la gravité de l'inoccupation des lieux par la locataire en titre.

Une telle inoccupation prolongée est un manquement suffisamment grave de la locataire à ses obligations pour justifier la résiliation du bail, la libération des lieux loués et le paiement, à compter du présent arrêt, d'une indemnité d'occupation mensuelle, que sa nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux.

En revanche, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement d'une dette locative à hauteur de la somme de 276,00 euros arrêtée au 08 juin 2023, terme de mai 2023 inclus, correspondant aux loyers et charges impayés. En effet, cette demande n'est pas utilement étayée par ses seules pièces de 7 et 8 constituées de deux décomptes arrêtés, le second au 10 août 2022 avec un solde nul et une reprise de solde débiteur non justifié de 1 071,02 euros et le premier au 31 août 2022 avec un solde débiteur de 530,22 euros mais une reprise de solde débiteur non justifié de 3 666,59 euros.

Le sens de l'arrêt conduit à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et Mme [K] [F], Mme [R] [Y] et M. [E] [Y], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens ainsi qu'à payer l'indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation judiciaire du bail du local à usage d'habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 9] pour défaut d'occupation personnelle des lieux ;

0rdonne la libération de ces lieux et, au besoin, l'expulsion immédiate de Mme [K] [F], celle de Mme [R] [Y] et M. [E] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

Autorise en tant que de besoin la société Immobilière 3F à faire séquestrer les objets et mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserve qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de Mme [K] [F] ;

Condamne in solidum Mme [K] [F], Mme [R] [Y] et M. [E] [Y] à lui payer, à compter du présent arrêt, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la reprise effective des lieux ;

Condamne in solidum Mme [K] [F], Mme [R] [Y] et M. [E] [Y] aux dépens de première instance et d'appel, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civil ;

Condamne in solidum Mme [K] [F], Mme [R] [Y] et M. [E] [Y] à lui payer une indemnité de procédure de 1 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,