Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/01545 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NEWS

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à : Me Caroline BIHL - 158 Me Jean WEYL - 111

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 19 juin 2025

Le Greffier

République Française Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

Ordonnance du 19 Juin 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ESCA sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CG IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3] représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [L] né le 22 Août 1994 à [Localité 7] [Adresse 5] représenté par Me Caroline BIHL, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [W] [L] né le 09 Décembre 1963 à [Localité 6] [Adresse 5] représenté par Me Caroline BIHL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l'audience publique du 27 Mai 2025 Président : Olivier RUER, Premier vice-président Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par : Olivier RUER, Premier vice-président Cédric JAGER, Greffier Contradictoire En premier ressort Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par actes délivrés le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Esca sis [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [B] [L] et M. [W] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

- condamner solidairement, ou au besoin in solidum, M. [B] [L] et M. [W] [L] à retirer l’ensemble des installations sanitaires non-autorisées, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamner solidairement, ou au besoin in solidum, M. [B] [L] et M. [W] [L] à supprimer l’ouverture non-autorisée entre les lots n° 149 et 150 sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; - se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ; - condamner solidairement, ou au besoin in solidum, M. [B] [L] et M. [W] [L] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - les condamner solidairement aux dépens de l’instance.

Par conclusions du 12 mai 2025, M. [B] [L] et M. [W] [L] ont sollicité voir :

- juger n’y avoir lieu à référé ; - juger que le syndicat des copropriétaires est irrecevable et au surplus mal fondé en toutes ses demandes ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ; - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Par conclusions du 08 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

À l’audience du 27 mai 2025, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

Sur la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour être caractérisé, le trouble manifestement illicite implique l'existence d'un fait matériel ou juridique constituant une violation manifeste de la loi, se traduisant par un trouble d'ores et déjà avéré ou sur le point de se produire.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

L'existence du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent s'apprécie au jour où le juge des référés statue.

Il convient de rappeler que les mesures que peut prononcer le juge des référés doivent tendre strictement à la cessation du trouble constaté, tant dans sa dimension matérielle que juridique (2e Civ., 30 avril 2009, n° 08-16.493). Pour le dire autrement, la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble.

L’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 impose que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble mais conforme à la destination de celui-ci, que souhaitent effectuer certains copropriétaires à leurs frais, soient autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires expose que M. [B] [L] et M. [W] [L] ont procédé à réalisation de travaux d’installation d’équipements sanitaires impliquant un raccordement au réseau d’évacuation, partie commune de l’immeuble, ainsi qu’un aménagement de la cloison entre leurs deux lots (n° 149 et n°150) afin de les réunir, sans autorisation de l’assemblée générale, laquelle leur a été refusée, et sans déclaration administrative préalable.

M. [B] [L] et M. [W] [L] arguent que les aménagements effectués à l’intérieur de lots ont été réalisés sur des parties privatives et ne nécessite donc pas l’autorisation de l’assemblée générale ; que le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [Localité 7] ne s’applique pas aux travaux litigieux et qu’aucune déclaration administrative préalable n’était alors nécessaire.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit notamment le rapport de recherche de fuite de Résilians du 02 avril 2024 pour attester des aménagements intérieurs effectués par M. [B] [L] et M. [W] [L], lesquels ne contestent pas avoir réalisé les travaux litigieux.

S’agissant de la suppression de la cloison, le règlement de copropriété prévoit, page 45, que chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de son appartement, mais qu’il devra en aviser le syndic. Celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte qu’il désignera, dont les honoraires seront à la charge du copropriétaire faisant exécuter les travaux (pièce 3 défendeurs).

Ainsi, si un aménagement intérieur implique l’information du syndic, la réunion de deux lots en un seul, qui caractérise une modification structurelle de la copropriété, suppose a minima l’avis du syndic.

De surcroît, conformément au plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [Localité 7] et aux articles R. 421-17 c) du code de l’urbanisme et L. 313-1 III les travaux de réunion des deux lots supposaient une demande d’autorisation d’urbanisme (pièce 12 demandeur).

L’existence d’un trouble manifestement illicite est, par conséquent, caractérisée.

Partant, M. [B] [L] et M. [W] [L] seront condamnés à supprimer l’ouverture non-autorisée entre les lots n° 149 et 150, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Concernant les installations sanitaires, les travaux réalisés ont été effectués à l’intérieur des lots de M. [B] [L] et M. [W] [L] en remplacement des lavabos préexistant et il n’a pas été démontré que les parties communes aient été concernées.

La demande de suppression des installations sanitaires à la place des lavabos préexistants n’apparaît donc pas justifiée au vu de ces seuls éléments équivoques, d’autant que le juge des référés ne peut se prononcer sur le point savoir si les travaux ont été réalisés dans des parties privatives ou communes en interprétant le règlement de copropriété.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

M. [B] [L] et M. [W] [L], qui succombent donc en partie, doivent supporter la charge des dépens.

L’équité commande de les condamner in solidum à payer la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS in solidum M. [B] [L] et M. [W] [L] à supprimer dans la copropriété de l’immeuble Esca sis [Adresse 2] l’ouverture non-autorisée entre les lots n° 149 et 150, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Esca sis [Adresse 2] tendant à condamner solidairement, ou au besoin in solidum, M. [B] [L] et M. [W] [L] à retirer l’ensemble des installations sanitaires non-autorisées ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [L] et M. [W] [L] aux dépens ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [L] et M. [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Esca sis [Adresse 2] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président C. JAGER O. RUER