Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 23/12052 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23IB

N° MINUTE : 3

Assignation du : 22 Septembre 2023 [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Experte : [O] [K][2]

[2] À Me ABERGEL et Me GARZON CCC à Mme [K], M. [L]

[Adresse 1] [XXXXXXXX01]

Médiateur : [N] [W] [Adresse 2] [Localité 1] [XXXXXXXX02] [Courriel 1]

JUGEMENT rendu le 20 Juin 2025

DEMANDERESSE

Société PATRIMMO COMMERCE [Adresse 3] [Localité 1]

représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0423

DEFENDERESSE

S.A.S.U. MARIONNAUD LAFAYETTE [Adresse 5] [Localité 2]

représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0124

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

Par acte sous seing privé du 5 juin 2012 tel que modifié par un avenant du 1er juillet 2015, la société GECINA, a donné à bail en renouvellement à la SASU MARIONNAUD LAFAYETTE, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3] pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2010, avec échéance au 31 décembre 2018.

La destination est la suivante : commerce de parfumerie, cosmétiques, produits de beauté, soins esthétiques et de beauté, ainsi que toutes activités connexes et complémentaires, telles que la vente d’accessoires et de maroquinerie.

Par acte notarié du 27 mai 2015, la société GECINA a vendu les locaux pris à bail auprès de la société EMERIGE COMMERCES.

Par acte notarié du 8 juin 2016 la société EMERIGE COMMERCES a vendu les locaux pris à bail auprès de la SCPI PATRIMMO COMMERCE.

Par acte extrajudiciaire, la SCPI PATRIMMO COMMERCE a fait délivrer un congé à la SASU MARIONNAUD LAFAYETTE à compter du 30 septembre 2019 avec offre de renouvellement et proposition d'un loyer de renouvellement à hauteur de 190.000 euros annuel en principal.

Par mémoire préalable notifié le 28 septembre 2021, la SCPI PATRIMMO COMMERCE a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 190.000 euros annuel en principal.

Par acte du 22 septembre 2023, la SCPI PATRIMMO COMMERCE a fait assigner la SASU MARIONNAUD LAFAYETTE aux fins substantielles de voir fixer le loyer de renouvellement au 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 190.000 € hors taxes et hors charge.

Dans son mémoire notifié le 4 septembre 2024, la SCPI PATRIMMO COMMERCE demande au juge des loyers commerciaux de :

- RECEVOIR la société PATRIMMO COMMERCE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

-DÉBOUTER la société MARIONNAUD LAFAYETTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- DIRE ET JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2019, aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative 21 l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et a son Décret d’application n°20l4-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;

-CONSTATER le déplafonnement du loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et de la modification notable des obligations respectives des parties ;

-FIXER le loyer de renouvellement au 1er octobre 2019 a la somme annuelle de 190.000€ hors taxes et hors charges ;

- DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;

- DIRE ET JUGER que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet ;

- DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Dans son mémoire en réplique notifié le 22 novembre 2024, la SASU MARIONNAUD LAFAYETTE demande au juge des loyers commerciaux de :

-DEBOUTER la société PATRIMMO COMMERCE de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 190.000 euros hors taxes et hors charges à effet du 1er octobre 2019;

- DEBOUTER pour le surplus la société PATRIMMO COMMERCE de toutes ses demandes ne relevant pas de la compétence du juge des loyers en ce qui concerne le contenu du bail que le réajustement du dépôt de garantie ; la renvoyer à mieux se pourvoir au fond sur ces aspects ;

- FIXER le loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2019 entre la société PATRIMMO COMMERCE et la société MARIONNAUD LAFAYETTE pour les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 3] au montant du loyer plafonné soit la somme annuelle de 119.524,26 € hors taxes, hors charges ;

- CONDAMNER la société PATRIMMO COMMERCE au paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il ressort de l’article L.145-34 du code de commerce qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.45-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La SCPI PATRIMMO COMMERCE soutient qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré (notamment un classement en Zone Touristique Internationale, des travaux d’extension, de rénovation et de transformation du grand magasin « Le Bon marché », des travaux de rénovation de l’hôtel Lutetia, l’arrivée de nouvelles enseignes, des nouvelles constructions), ainsi qu’une modification des obligations des parties, ce que conteste la SASU MARIONNAUD LAFAYETTE.

En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée par les deux parties.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCPI PATRIMMO COMMERCE à la SASU MARIONNAUD LAFAYETTE portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 3] à compter du 1er octobre 2019 ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Madame [O] [K] [Adresse 1] [XXXXXXXX01] a.angiboust@experts-associés.eu

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] à [Localité 3] et de les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications ; * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ; - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, et la modification des obligations entre les parties, notamment ; - rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2019 des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 3] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ; - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2019 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul ; * rendre compte du tout et donner son avis motivé ; * dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Fixe à la somme de 4.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'experte, somme qui devra être consignée par la SCPI PATRIMMO COMMERCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) jusqu’au 31 juillet 2025 (inclus), avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’experte sera caduque et privée de tout effet,

Rappelle que l’experte devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’experte, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’experte devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Dit que l’experte sera saisie et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’elle déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’experte sera remplacée par ordonnance rendue sur requête, outre qu’elle pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [N] [L] [Adresse 2] [Localité 1] [XXXXXXXX02] [Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’experte l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’experte suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’experte aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’experte et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la SASU MARIONNAUD LAFAYETTE, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 3 septembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 20 Juin 2025

La Greffière Le Président M. PLURIEL J-C. DUTON