Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01429 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2U37

Minute :

Monsieur [U] [H] [Z] [B] Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

C/

Madame [Y] [W]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me SKOG

Copie délivrée à : Mme [W]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [U] [H] [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 janvier 2024, M. [U] [H] [Z] [B] a donné à bail à Mme [Y] [W] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 770 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 1540 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 9 octobre 2024, M. [U] [H] [Z] [B] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 990 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 26 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, M. [U] [H] [Z] [B], représenté, se réfère à son assignation. Il demande : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; - l'expulsion de Mme [Y] [W] ; - le transport et la séquestration des meubles ; - et la condamnation de Mme [Y] [W] : - au paiement de la somme actualisée de 8 439,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, - au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de son signalement.

Il expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et 1240, 1231-6 et 1227 et suivants du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Il précise n'avoir reçu aucun règlement depuis le mois de juillet 2024. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [Y] [W] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [U] [H] [Z] [B] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 12 janvier 2024 contient une clause résolutoire en son article 16 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai d'un mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 990 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. La clause résolutoire ne saurait donc être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au commandement pour régler les sommes dues.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 décembre 2024.

L'expulsion de Mme [Y] [W] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Y] [W] reste lui devoir la somme de 8 439,19 euros à la date du 3 avril 2024, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Mme [Y] [W] n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Mme [Y] [W] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 8 439,19 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 990 euros à compter du commandement de payer du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil. Au jour de l'audience, les montants du loyer et de la provision sur charges s'élèvent à 676,29 euros et 110 euros.

III - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [Y] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [U] [H] [Z] [B], Mme [Y] [W] sera condamnée à lui payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2024 entre M. [U] [H] [Z] [B] et Mme [Y] [W] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Mme [Y] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [U] [H] [Z] [B] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] à payer à M. [U] [H] [Z] [B] la somme de 8 439,19 euros (décompte arrêté au 3 avril 2024, échéance du mois d'avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 2 990 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] à verser à M. [U] [H] [Z] [B] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er mai 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] à verser à M. [U] [H] [Z] [B] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE