Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 24/10399 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2GFN

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [E] [J] Madame [S] [Y] [O]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : LDGR

Copie délivrée à : M.[J] et Mme [Y] [O]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [S] [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 janvier 2024, M. [A] [I] et Mme [Z] [X] épouse [I] ont donné à bail à M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] (étage 2 gauche fond droite, porte 203), pour un loyer mensuel de 882,50 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 882,50 euros.

Par acte en date du 22 janvier 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services s'est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, le 17 juin 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 166,10 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 27 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; - l'expulsion de M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] ; - et la condamnation solidaire ou in solidum de M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] : - au paiement de la somme actualisée d'environ 6100 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation sur présentation d'une quittance subrogative, - au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus et qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur. Elle conditionne son consentement à l'octroi de délais de paiement à la bonne réception des virements du locataire.

Mme [S] [Y] [O], comparaît. Elle explique avoir connu une période difficile à l'origine de l'impayé de loyers. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant et avoir effectué un virement la veille. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 186 euros par mois en règlement de l'arriéré.

M. [E] [J], cité à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 14 avril 2025, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 1346-4 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 20 janvier 2024 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de six semaines après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024, pour la somme en principal de 2 166,10 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 juillet 2024.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le locataire justifie du versements des sommes de 900 et 910 euros le 6 avril 2025, 1 914 euros le 19 janvier 2025 et 910 euros le 7 avril 2025. Tenant compte de ces règlements, la caution produit un décompte démontrant que M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] restent lui devoir la somme de 6 887,66 euros à la date du 11 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Le bail conclu le 20 janvier 2024 contient une clause de solidarité.

M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6 887,66 euros. Des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement et de l'assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la caution du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ces derniers un préjudice résultant de l'indemnisation de la perte des loyers, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mai 2025 jusqu'à leur départ définitif des lieux et sur présentation d'une quittance subrogative.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O], partie perdante, supporteront in solidumla charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Action Logement Services les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2024 entre M. [A] [I] et Mme [Z] [X] épouse [I] et M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] (étage 2 gauche fond droite, porte 203) sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 6 887,66 euros (décompte arrêté au 11 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 186 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée Action Logement Services puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] soient condamnés in solidum à verser à la société par actions simplifiée Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et sur présentation d'une quittance subrogative ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [J] et Mme [S] [Y] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE