Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX

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REFERENCES : N° RG 24/10398 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2GFL

Minute :

Société SEQENS Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [I] [Z] Représentant : Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX Madame [E] [T] épouse [Z] Représentant : Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me DJAE

Copie délivrée à : Me BENOIT GUYOD

Le 18 juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SA D’HLM, ayant son siège social à l’immeuble [Adresse 1]

représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [T] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

comparants en personne et assistés de Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 février 2016, la société anonyme d'HLM Seqens a donné à bail à M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1] (bâtiment D, escalier 2, étage 3, porte 97), pour un loyer mensuel de 426,54 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 278,25 euros et un dépôt de garantie d'un montant de 426,54 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 février 2024, la société anonyme d'HLM Seqens a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 666,89 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 15 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, la société anonyme d'HLM Seqens, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; - l'expulsion de M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z] ; - le transport et la séquestration des meubles ; - et la condamnation solidaire de M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z] : - au paiement de la somme actualisée de 2 038,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, - au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que les locataires ne se sont pas acquittés des sommes dues. Elle indique que la dette correspond à des consommations d'eau sur lesquelles des explications ont été données. Elle précise qu'une régularisation d'eau pour 2021 a donné lieu à un remboursement de 413,08 euros en 2024 et qu'une régularisation pour l'année 2022 a donné lieu à un remboursement de 930,16 euros, soit un remboursement total de 1 343,24 euros. Elle s'en rapporte sur l'octroi de délais de paiement.

M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z] comparaissent, assistés. Ils se réfèrent à leurs conclusions déposées à l'audience et sollicitent : - le rejet des demandes adverses ; - reconventionnellement, la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 1 343,24 euros ; - subsidiairement, l'octroi de délais de paiement de 50 euros par mois ; - et la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Ils font valoir qu'ils ont dû faire face à des régularisations de charges de 1 560,93 euros en 2021 et 2 282,15 euros en 2022 sans explication claire alors que la régularisation de charges pour l'année 2023 a donné lieu à un remboursement de 1 147,43 euros. Ils ajoutent que les sommes imputées au titre des frais de contentieux ne sont pas dues et que la somme de 1 343,24 euros ne leur a jamais été remboursée. Ils soutiennent enfin que seul M. [Z] travaille et qu'ils peuvent s'acquitter d'une somme de 50 euros par mois en plus du paiement de leurs loyer et charges courants.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 23 de la même loi précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Il appartient donc au bailleur d'apporter les justificatifs des charges qu'il réclame au locataire.

En l'espèce, le bailleur fait valoir qu'une erreur de télétransmission est apparue pour l'année 2021 et que quatre compteurs ont été remplacés en 2022 en raison de données incohérentes constatées.

Or, pour l'année 2021, pour l'eau froide, il ressort des justificatifs présentés que les relevés des compteurs d'eau froide effectués par télétransmission étaient erronés et qu'un relevé manuel par un prestataire a constaté une consommation de 58 au lieu de 120, ce qui doit donner lieu à une régularisation de 413,08 euros au profit des locataires. Pour l'année 2021, pour l'eau chaude, un index de 286 a été relevé pour le compteur 52 donnant lieu à une consommation de 166. Cet index n'est pas justifié par une photographie alors qu'il ne correspond pas aux consommations habituelles des locataires. Au vu des erreurs de télétransmission constatées pour l'année 2021, il convient donc de rétablir la consommation d'eau chaude pour l'année 2021 à la consommation habituellement observée, soit la consommation de l'année 2020, soit 127 pour l'eau chaude. Cette régularisation doit donner lieu à un nouveau remboursement de 991,39 euros (2 359,94€ - (127 x 2359,94€ / 219)).

Pour l'année 2022, le bailleur reconnaît l'enregistrement de données incohérentes avant la pose de nouveaux compteurs. Aucune consommation ne saurait donc être facturée pour la période antérieure à la pose des nouveaux compteurs. Le bailleur reconnaît par ailleurs une inversion des compteurs d'eaux chaude et froide. Il convient donc de prendre en compte une consommation d'eau froide de 143 (41 + 102) et une consommation d'eau chaude de 72 (58 + 14), soit les relevés après la pose des compteurs en tenant compte de l'inversion. Ces consommations sont cohérentes avec celles relevées pour l'année 2023. Il convient donc, pour l'année 2022, de procéder à un remboursement global de 2 529,03 euros (3 850,56€ + 452,16€ - [(143 x 452,16€ / 96) + (72 x 3 850,56 € / 252)]) au lieu de 930,16 euros.

Il ressort par ailleurs du décompte produit par le bailleur qu'une régularisation de charge de 1 343,24 euros (930,16€ + 413,08€) a été effectuée au profit des locataires le 30 juin 2024. Il convient donc de déduire une somme supplémentaire de 2 590,23 euros (2 529,03€ + 991,36€ + 413,08€ - 1343,24€).

Par ailleurs, le bailleur produit un décompte dont il convient de déduire les frais injustifiés de 466,58 euros (128,01€ + 154,55€ + 184,02€).

En conséquence, le bailleur sera condamné à payer aux locataires la somme de 85,34 euros (2 590,23€ - 2 038,31€ - 466,58€), selon décompte arrêté au 3 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse. La demande en paiement formée par la société anonyme d'HLM Seqens sera, elle, rejetée.

II - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Seqens justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 6 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 24 février 2016 contient une clause résolutoire en son article 20 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 1 666,89 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Cependant, à la date du 13 février 2024, et compte tenu des régularisations de charges précitées pour les années 2022 et 2023, aucune somme n'était due par les locataires.

En conséquence, la clause résolutoire ne saurait être acquise et la demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Par ailleurs, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l'espèce et en l'absence de dette locative au jour de l'audience, aucune inexécution contractuelle ne peut être constatée.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation du bail sera rejetée. Les demandes subséquentes d'expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront également rejetées.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Le bailleur, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z], la société anonyme d'HLM Seqens sera condamnée à leur payer une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE les demandes de constatation et de prononcé de la résiliation du bail conclu le 24 février 2016 entre la société anonyme d'HLM Seqens et M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1] (bâtiment D, escalier 2, étage 3, porte 97) ;

REJETTE, en conséquence, les demandes d'expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation au paiement formées par la société anonyme d'HLM Seqens ;

CONDAMNE la société anonyme d'HLM Seqens à payer à M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z] ensemble la somme de 82,74 euros (décompte arrêté au 3 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse) ;

CONDAMNE la société anonyme d'HLM Seqens à payer à M. [I] [Z] et Mme [E] [T] épouse [Z] ensemble une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société anonyme d'HLM Seqens aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE