Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/09039 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z76Z

Minute :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 Représentant : Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [F] [M] [W]

Monsieur [Y] [A] Représentant : Me Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me JAMI

Copie délivrée à : Mme [M] [W] Me BIANGOUO-NGNIANDZIAN KANZA

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

société S.C.I. FONCIERE DI 01/2005, SCI, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [M] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Berthe BIANGOUO-NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 7 septembre 2007, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 a donné à bail à Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (93) (place 126), pour des loyers mensuels de 477,04 et 74,68 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 551,72 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 2 août 2023, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 252,43 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 1er août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 12 mars 2025. A cette date, la réouverture des débats à l'audience du 7 avril 2025 a été ordonnée.

Le 7 avril 2025, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005, représentée, se réfère à ses conclusions déposées en vue de l'audience du 20 janvier 2025. Elle demande : - l'irrecevabilité des demandes présentées par les défendeurs ; - le rejet des demandes présentées par les défendeurs ; - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; - l'expulsion de Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] ; - le transport et la séquestration des meubles ; - la condamnation des locataires à laisser effectuer les travaux visés au devis de la société PDR dès lors que le bailleur les en informera par courrier recommandé 9 jours auparavant et l'autorisation d'entrer dans les lieux avec l'aide d'un serrurier en l'absence des locataires ; - la condamnation des locataires à payer les frais supplémentaires engagés en raison de leur défaut de réponse ; - l'exécution provisoire de droit ; - et la condamnation solidaire de Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] : - au paiement de la somme actualisée de 15 737,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, - au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 6, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1725, 1728, 1106 et 1224 du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus, qu'ils ne sont en réalité pas en capacité de les régler, qu'ils empêchent la réalisation des travaux de réfection suite à la réparation de la fuite sans proposer de solution, que les locataires ne l'ont pas prévenu de l'existence de désordres avant avril 2023 et qu'ils ne précisent pas quels travaux doivent être réalisés. Elle ajoute que M. [A] ne rapporte pas la preuve de la réalité de son préjudice, que le constat produit est non contradictoire et qu'il n'est pas effectué par un technicien, que l'état de l'appartement pourrait être dû à un défaut d'entretien, que des travaux ont été effectués, que les seuls désordres relevés sur le constat consistent en une dégradation des revêtements engendrant un trouble purement esthétique, que M. [A] ne justifie d'aucune démarche effectuée auprès de son assurance, que le bien loué pourrait se dégrader et qu'elle a intérêt à effectuer les travaux mais qu'elle ne pourra décider de leur date de réalisation qu'en fonction de l'évolution de la situation. Elle fait en outre valoir l'existence de la prescription triennale et le défaut de qualité à agir d'un occupant sans droit ni titre. Elle souligne enfin que les règlements sont postérieurs à la dernière audience et qu'elle maintient sa demande de condamnation solidaire contre les deux locataires.

Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [F] [M] [W] ne comparaît pas.

M. [Y] [A] comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions déposées en vue de l'audience du 4 novembre 2024 et sollicite : - la condamnation des locataires à payer les sommes réclamées sans intérêts ; - des délais de paiement de 250 euros sur 24 mois ; - le rejet du surplus des demandes du bailleur ; - le relogement des locataires pendant les travaux ; - une injonction à effectuer les travaux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; - l'exécution de l'ordonnance sur présentation de la minute ; - la suspension du paiement des loyers pendant les travaux ; - et la condamnation du bailleur : - à payer aux locataires la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - à payer aux locataires la somme de 1 400 euros au titre des frais irrépétibles - ainsi qu'aux dépens.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 489, 491 et 835 du code de procédure civile, 1244-1 et 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu'une fuite d'eau a été réparée dans leur logement mais que les dégradations causées par la fuite n'ont pas fait l'objet de travaux et qu'excédé, il a arrêté de payer les loyers. Il ajoute que le bailleur oppose une résistance abusive, qu'ils vivent dans un logement indigne et dangereux et que les désordres sont source de déprimes et leur causent un trouble de jouissance et un préjudice moral. Il précise avoir signalé les désordres dès 2020, qu'il a subi deux années de fuites permanentes, qu'il a honoré tous les rendez-vous, que la cuisine entière a été éventrée, qu'il travaillait de nuit mais ne travaille plus car il ne pouvait plus dormir et qu'il est en capacité de régler le loyer et de payer la somme de 200 euros en plus du montant du loyer courant. Il fait enfin valoir que le paiement des loyers a repris et que son avocat ne représente pas Mme [F] [M] [W].

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 7 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 7 septembre 2007 contient une clause résolutoire en son article 9 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2023, pour la somme en principal de 2 252,43 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Par ailleurs, si Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] allèguent avoir cessé de payer leur loyer en raison de la persistance des désordres, ils n'indiquent pas avec précision quelles échéances contractuelles n'ont pas été réglées sur le fondement d'une exception d'inexécution, rendant impossible l'appréciation de la proportionnalité de leur inexécution contractuelle au regard de l'inexécution alléguée de leur bailleur. Il convient, à ce titre, de relever que leur demande d'indemnisation est inférieure au montant de leur dette locative et donc que leur inexécution contractuelle ne correspond pas au montant du préjudice qu'ils invoquent. Partant, ils ne sauraient se prévaloir d'une exception d'inexécution pour faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 octobre 2023.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (161,46€ + 41,74€ + 146,66€), la somme de 14 916,90 euros à la date du 22 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette, que M. [Y] [A] reconnaît d'ailleurs à l'audience. Il n'est ni particulièrement allégué, ni suffisamment démontré que Mme [F] [M] [W] a donné congé au bailleur. Le courrier simple produit en ce sens ne soutient en effet aucune demande particulière, Mme [F] [M] [W] n'étant pas comparante, et un courrier simple ne rapportant pas suffisamment la preuve de sa réception effective par le bailleur.

Le bail conclu le 7 septembre 2007 contient une clause de solidarité en son article 5.

Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 14 916,90 euros. Des règlements étant intervenus depuis les délivrances du commandement de payer et de l'assignation, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. L'article 1343-5 du code civil prévoit en outre que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la dernière échéance figurant au décompte s'élève à la somme totale de 796,44 euros. Or, les locataires ont effectué un paiement de 1 905 euros le 4 avril 2025 et un paiement de 955 euros le 8 avril 2025. Le paiement du loyer courant a donc repris à la date de l'audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent donc sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er avril 2025 jusqu'à leur départ définitif des lieux. Au jour de l'audience, les montants des loyers s'élèvent à 587,49 euros et 93,95 euros et celui de la provision sur charges à 115 euros.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur les demande de réparation du préjudice et de réalisation de travaux

L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le caractère décent du logement s'apprécie au regard des critères définis par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Par ailleurs et en application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en outre que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

En l'espèce, il ressort très manifestement des pièces produites aux débats, et notamment du mail daté du 17 mars 2022, du courrier recommandé reçu le 28 novembre 2022 et du mail du 28 juin 2023 que M. [A] a prévenu son bailleur de la survenance de la fuite et de l'existence de désordres à son domicile. Il convient à ce titre de relever que ce sont précisément les opérations de réparation de la fuite d'eau qui ont entraîné certains des désordres et qu'il ne saurait donc être sérieusement soutenu que M. [A] a mal entretenu son logement ou qu'il n'a pas informé son bailleur de la nécessité de procéder à des travaux de réfection. Il doit également être relevé que lorsque le gérant du bien loué indique que " lors de la passation de dossier, le sinistre […] n'a pas été porté à notre connaissance ", cela ne saurait signifier que M. [A] n'a pas prévenu son bailleur de l'existence des désordres mais seulement que le précédent gestionnaire n'a pas informé le nouveau. Plus précisément, il ressort des pièces produites aux débats que la fuite d'eau a débuté en 2020, que M. [A] a alerté son bailleur depuis, a minima, le mois de janvier 2022, que sa cause a été réparée définitivement au cours de l'été 2023 après deux mises en demeure par avocat mais que les travaux de reprise des désordres n'ont pas encore été effectués. Or, il ressort du constat d'huissier du 21 novembre 2022 que des travaux de reprise importants sont nécessaires puisque dans la cuisine du logement, des revêtements muraux manquent, des canalisations et des revêtements ont moisi, un coffrage est déchiré, que dans le séjour, des revêtements sont tâchés et dégradés, que dans la salle d'eau, un coffrage a été découpé, le sol d'une trappe technique a été cassé, et que, dans le placard du palier, le sol est détérioré. Par ailleurs, il ressort clairement du devis daté du 26 avril 2023 établi par la société PDR que des travaux de reprise doivent être effectués et que M. [A] a laissé l'accès à son logement à cette société dès le mois d'avril 2023, soit dès les demandes d'intervention du bailleur. Il n'est pas suffisamment démontré que les locataires n'ont pas laissé accès à la société SMP pour établir un devis dès lors qu'il n'est produit aux débats aucune demande d'accès à ce titre. Au contraire, M. [A] répond au mois d'avril 2023 qu'il est disponible tous les jours après 10h. Concernant l'exécution effective des travaux par la société PDR, il n'est pas suffisamment démontré par les pièces produites, et notamment, les mails des 4 juillet, 5 juillet, 2 août, 9 octobre 14 décembre, 18 décembre 2023 et le courrier du 8 décembre 2023, que les locataires ont été contactés pour convenir d'un rendez-vous pour la réalisation de travaux précisément décrits. Enfin, il n'est pas allégué en quoi la déclaration du sinistre auprès d'une assurance serait de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

De l'ensemble de ces éléments, il ressort que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretien.

Les demandes effectuées par le locataire sur le fondement de cette faute contractuelle sont recevables dès lors que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par le bailleur sera donc rejetée.

Le locataire subit un préjudice de jouissance depuis le mois de mars 2022, qui doit être évalué à 45% du montant du loyer, soit la somme de 264 euros par mois pendant 36 mois, soit la somme de 9 504 euros.

La persistance d'une fuite non réparée pendant au moins 36 mois, sans réaction du bailleur malgré les alertes, lui a également causé un préjudice moral qui doit être évalué à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, le bailleur sera condamné à effectuer les travaux de reprise détaillés au devis n°TA 23-2686 établi par la société à responsabilité limitée P. D. R. dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement. Afin de permettre au bailleur de réaliser l'ensemble des travaux nécessaires tout en garantissant le caractère contraignant de la présente condamnation, il convient de prévoir que ces derniers devront être réalisés dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte de 10 euros par jour de retard. En outre, compte tenu de la persistance du trouble de jouissance, le montant du loyer dû sera mensuellement réduit de 45%, soit de la somme de 264 euros, jusqu'à la réalisation effective des travaux.

Il n'est en revanche pas suffisamment démontré que le logement est impropre à l'habitation ou encore que les travaux à engager sont susceptibles de rendre le logement inhabitable. En conséquence, la demande de relogement pendant les travaux sera rejetée.

A défaut de démonstration suffisante que les locataires ne laissent pas accès à leur logement, les demandes aux fins d'être autorisé à pénétrer dans les lieux avec l'assistance d'un serrurier seront rejetées. De même, la demande indéterminée de condamnation des locataires à payer les frais supplémentaires engagés en raison de leur défaut de réponse sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [Y] [A], la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 sera condamnée à lui payer une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2007 entre la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 et Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (93) (place 126) sont réunies à la date du 3 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] à payer à la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 la somme de 14 916,90 euros (décompte arrêté au 22 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] à s'acquitter de leur dette locative, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que Mme [F] [M] [W] et M. [Y] [A] soient condamnés in solidum à verser à la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la fin de non-recevoir présentée par la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 ;

CONDAMNE la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 à procéder aux travaux de reprise détaillés au devis n°TA 23-2686 établi par la société à responsabilité limitée P. D. R. et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;

REDUIT le montant du loyer de 264 euros par mois jusqu'à l'exécution définitive des travaux ;

REJETTE la demande de relogement pendant l'exécution des travaux ;

REJETTE les demandes d'autorisation à pénétrer dans les lieux sans l'accord du locataire et de condamnation des locataires à payer les frais supplémentaires engagés en raison de leur défaut de réponse ;

CONDAMNE la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 à payer à M. [Y] [A] la somme de 9 504 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 à payer à M. [Y] [A] la somme de 200 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 à verser à M. [Y] [A] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 18 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE