Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 10 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06897 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHON7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] - RG n° 22/04729

APPELANT

Monsieur [M] [L] [Z] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006975 du 02/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Madame [K] [V] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Aurely ARNELL

ARRET :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre et par Alexandre Darj, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2018, Mme [K] [G] a loué à M. [M] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], rez-de-chaussée, lot n°41 et cellier lot n°31, à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 530 euros outre 20 euros de provision pour charges.

Par acte d'huissier du 21 mars 2022, Mme [K] [G] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 711,83 euros au titre des loyers et charges échues au mois de mars 2022 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 22 mars 2022.

Saisi par Mme [K] [G] par acte d'huissier de justice délivré le 21 septembre 2022, par jugement contradictoire rendu le 3 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a rendu la décision suivante :

- déclare l'action recevable ;

- constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2018 entre Mme [K] [G] d'une part, et M. [M] [X], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] ([Localité 4]) sont réunies à la date du 22 mai 2022 ;

- ordonne en conséquence à M. [M] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut pour M. [M] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [G] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamne M. [M] [X] à verser à Mme [K] [G] la somme de 2 046,05 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2022, mois de novembre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2022 sur la somme de 1 711,83 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

- condamne M. [M] [X] à verser à Mme [K] [G] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

- déboute Mme [K] [G] du surplus de ses prétentions ;

- condamne M. [M] [X] à verser à Mme [K] [G] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne M. [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

- rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 12 avril 2023, M. [X] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [X] demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

- y faisant droit :

- infirmer le jugement déféré ;

- en conséquence :

- constater l'effacement total des dettes ;

- annuler le commandement de payer et tous les actes subséquents.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [K] [G] demande à la cour de :

- la recevoir en ses constitution et appel incident et l'y disant bien fondée ;

- débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la somme de 1 911,42 euros ;

- le confirmer pour le surplus ;

- et statuant à nouveau, condamner M. [X] à payer :

- la somme de 7 855,86 euros, le tout avec calcul des intérêts tel que retenus dans la décision entreprise ;

- la somme supplémentaire de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'appelant aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Stéphane Fertier sur son affirmation de droit.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [X] entend voir constater l'effacement total des dettes. Il indique que par une décision rendue le 31 mai 2022, la commission a déclaré son dossier recevable avec une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que le 9 janvier 2023, la commission de surendettement a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a prononcé l'effacement total des dettes.

Mme [K] [G] sollicite la confirmation du jugement attaqué qui a déclaré acquise la clause résolutoire, sollicitant aussi une réévaluation de la dette locative.

Le tribunal a retenu les sommes de 551,83 euros et 20 euros au titre respectivement du loyer et des provisions pour charges de janvier 2022 (au lieu de 1 611,42 euros et 300 euros) au motif qu'en cours de délibéré, par courrier transmis par mail le 16 décembre 2022 au conseil de la demanderesse, le juge des contentieux de la protection a demandé la production des copies des avis d'échéance de janvier 2022 et février 2022, pour expliquer la différence de montant réclamé au titre du loyer de janvier 2022, et qu'aucun document n'a été reçu avant la date de transmission fixée.

Sur ce,

Selon l'article 24 VI, VII et VIII de la loi du 6 juillet 1989 : 'Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.' (Souligné par la cour)

En l'espèce, la commission de surendettement a déclaré le dossier de M. [M] [X] recevable le 31 mai 2022, avant le jugement contradictoire rendu le 3 février 2023. Le 31 mai 2022, la commission de surendettement a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Saisi le 25 octobre 2022 par Mme [K] [G], le tribunal judiciaire de Melun a, par jugement rendu le 21 décembre 2022, déclaré son recours irrecevable en raison de sa tardiveté.

Vu l'évolution de la procédure de surendettement, la cour retiendra qu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été définitivement imposé par la commission de surendettement des particuliers le 21 décembre 2022.

En application des dispositions rappelées ci-dessus, le juge initialement saisi qui a statué le 3 février 2023 aurait donc dû suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement notamment de sa dette de loyer d'un montant de 1 973,06 euros (état des créances au 31 mai 2022). Il n'y a pas lieu pour autant d'annuler le commandement de payer.

Plus de deux ans se sont cependant écoulés depuis le 21 décembre 2022. Il appartient donc à la cour d'apprécier 'si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant (ce) délai'.

Or M. [X] ne produit pour le démontrer qu'une attestation de paiement de la CAF qui date du 12 avril 2023.

Quant à la bailleresse, elle produit en pièce 11 un décompte actualisé de la créance au 7 avril 2025 qui n'est pas contredit et qui fait état de versements par le locataire qui ne couvrent pas le paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, de sorte que le jugement sera confirmé qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.

Ne souffrant d'aucune contestation efficace, ce décompte qui arrête la dette à la somme de 7 855,86 euros, est validé et il sera fait droit à sa demande de réévaluation de la créance de la bailleresse conformément à sa demande dans les termes du dispositif.

Partie perdante, M. [X] sera condamné aux dépens et au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 3 février 2023 sauf en ce qu'il a jugé sur le montant et en ce qu'il a condamné M. [M] [X] à verser à Mme [K] [G] la somme de 2 046,05 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2022, mois de novembre 2022 inclus),

Statuant à nouveau,

Condamne M. [M] [X] à payer à Mme [K] [G] la somme de 7 855,86 euros échéance d'avril 2025 comprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [X] à payer à Mme [K] [G] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [M] [X] supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Le greffier, La présidente,