Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE [Localité 3]

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

1° section

N° RG 25/00453 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FT43-23

Monsieur [N] [C]

Représentant : Me Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2025-001470 du 25/03/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

APPELANT

S.A.S. A.C IMMO

Représentant : Me Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS

INTIME

Ordonnance d'incident

Du : 10 juin 2025

Nous, Claire HERLET, conseiller de la mise en état, assistée de Lucie NICLOT, greffier, avons rendu l'ordonnance suivante;

Par jugement rendu le 10 février 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a :

-rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire comprise au contrat de location pour défaut de paiement du loyer et défaut d'assurance risque locatif à compter du 8 mai 2024 ;

-ordonné l'expulsion de M. [N] [C] dans les conditions des articles L 411-1 du Code de procédures civiles d'exécution ;

-débouté M. [N] [C] de ses demandes ;

-condamné M. [N] [C] à payer à la société A.C Immo la somme de 2 125 euros au titre des indemnités d'occupation et charges impayées arrêtées au 1er décembre 2024 outre 375 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux ;

-condamné M. [N] [C] à payer à la société A.C Immo la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. [N] [C] aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements et du dénoncé à la Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Marne, de l'assignation et de sa dénonciation au représentant de l'Etat dans le département ;

-Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

M. [N] [C] a interjeté appel par déclaration en date du 19 mars 2025.

Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 3 avril 2025 et le 27 mai 2025, la SAS AC Immo a sollicité du conseiller de la mise en état de voir :

-ordonner la radiation de l'affaire du rôle,

-condamner M. [N] [C] à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner M. [N] [C] aux entiers dépens.

-débouter M. [N] [C] de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Par conclusions en réplique en date du 21 avril 2025, M. [C] demande au conseiller de la mise en état de :

-déclarer la SAS AC Immo tant irrecevable que mal fondée en le présent incident,

-l'en débouter,

ce faisant :

-juger que M. [N] [C] se trouve dans l'impossibilité d'exécuter la décision dont appel,

-à tout le moins, juger que l'exécution de la décision dont appel est de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives pour le concluant,

-en conséquence, juger n'y avoir lieu à radiation de la procédure d'appel en cours,

-débouter la SAS AC Immo de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

-condamner la SAS AC Immo aux entiers dépens du présent incident en sus.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

Motifs

-Sur la demande de radiation

L'article 524 du code de procédure civile dispose que ' lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision.'

La SAS AC Immo indique que M. [C] [N] ne justifie pas avoir préalablement exécuté la décision avant de la contester devant la cour.

Elle rappelle qu'elle a acquis l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement occupé par M. [C] auprès de M. [Z] par acte authentique du 11 juillet 2024, que par acte du 7 mars 2024 M. [Y] avait adressé un commandement de payer les loyers et charges pour la somme de 14 988,59 euros et faute d'avoir justifié d'une assurance habitation et qu'elle a fait assigner M. [C] en résiliation de bail et expulsion par acte du 20 septembre 2024.

Dans ses conclusions en réplique, elle relève que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir que l'exécution de la décision entraînerait pour M. [C] des conséquences manifestement excessives alors qu'il ne justifie pas qu'il recherche effectivement un autre logement.

Elle ajoute qu'il n'y vit pas puisque les photographies produites aux débats sur l'état du logement ne montrent aucune trace de vie quotidienne.

Elle conteste que la situation financière telle qu'évoquée par M. [C] puisse être considérée comme fiable alors qu'il n'a pas déféré à la sommation de produire ses relevés de comptes bancaires.

Enfin, elle considère que son appel n'est pas fondé.

En défense à l'incident, M. [C] explique que sa situation financière est très précaire, qu'il perçoit des prestations qui lui sont servies par France Travail Grand Est à hauteur de 602,27 euros par mois, qu'il bénéficie de l'aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente procédure, qu'il n'est propriétaire d'aucun bien immobilier ni d'aucun véhicule soumis à immatriculation, qu'il ne dispose par ailleurs d'aucune liquidité ni d'aucun placement pouvant lui permettre de faire face, même partiellement, au règlement des sommes mises à sa charge par le premier juge et qu'au vu de ces circonstances, il se trouve dans l'impossibilité d'exécuter la décision dont appel en ce qui concerne les dispositions financières y afférentes ou qu'à tout le moins, sauf à ce que cette exécution entraîne pour lui des conséquences manifestement excessives le contraignant à monopoliser ses faibles revenus au paiement des sommes en cause et ce, au détriment de ses besoins alimentaires et donc de sa santé.

Il ajoute que depuis la décision, il cherche un nouveau logement mais que toutes ses démarches sont restées vaines en l'absence totale de quittance de loyer et de garant.

Il indique qu'il ne peut pas quitter le logement et satisfaire à la décision d'expulsion dans la mesure où il n'a ni famille ni ami qui pourrait d'accueillir, même provisoirement.

Pour le surplus, il estime qu'il dispose d'arguments sérieux dans le débat au fond dans la mesure où il est contraint de vivre depuis de longs mois dans un logement insalubre.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [C] est locataire du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 11 novembre 2016 et qu'il a cessé de régler le loyer et les charges de 375 euros par mois depuis l'année 2018 comme il en ressort de l'exposé du litige de l'ordonnance de référé rendue le 20 octobre 2023, ce que M. [C] ne conteste pas.

Depuis la signification du jugement déféré en date du 21 février 2025, M. [C] justifie uniquement avoir réglé le 2 mai 2025 un loyer de 375 euros et la somme de 10 euros en règlement de sa dette envers la société AC Immo.

En revanche il reconnaît n'avoir réglé aucune autre indemnité d'occupation ni le solde de la somme de 2 125 euros arrêtée à décembre 2024 à laquelle il a été condamné et ne justifie pas avoir consigné ces sommes.

Par ailleurs, s'il affirme qu'il cherche activement un autre logement, force est de constater qu'il ne produit aux débats qu'une annonce de logement non datée faisant état d'une disponibilité du bien à compter du 15 septembre 2024 et qu'il ne justifie d'aucune recherche récente et utile postérieure au jugement d'expulsion.

De plus, contrairement à ses affirmations, il ne justifie d'aucune démarche entreprise ni auprès d'une assistante sociale ou de la CAF pour obtenir des aides, ni auprès de bailleurs privés ou sociaux pour obtenir un logement et ne prouve pas que ses demandes auraient été refusées.

Par ailleurs, s'il produit aux débats une lettre de candidature datée du 31 mars 2025 pour postuler spontanément à un poste de gardien d'immeuble auprès du syndic de copropriété des conseillers syndicaux de la [Adresse 4] à [Adresse 2], la présente juridiction doute de l'intention véritable de M. [C] de trouver un nouvel emploi qui lui procurerait un nouveau logement en ce qu'il est manifeste que les termes de sa candidature incitent à décourager tout employeur potentiel.

En effet, celui-ci exprime tout à la fois être en période d'essai comme gardien d'immeuble pour un autre employeur mais affirme que 'les conditions de travail sont vraiment intenable, peu d'outils, de moyens, oppression de certains membres du conseil...'.

C'est dans ces conditions que son employeur a d'ailleurs mis fin à sa période d'essai le 10 avril 2025 après seulement trois semaines.

Il ressort donc de l'ensemble de ses éléments que bien qu'ayant effectivement de faibles revenus qui lui permettraient quand même de régler les indemnités d'occupation courantes, M. [C] dispose d'un logement pour lequel il ne paie ni loyer ni charge depuis plusieurs années et qu'il n'a entrepris aucune démarche pour régler sa dette, régler le loyer courant avant la demande de radiation formée par la SAS AC Immo dans le cadre de la procédure d'appel ou encore trouver un autre logement.

Par ailleurs, s'agissant de la question de l'habitation effective du logement par M. [C], il ressort des photographies versées aux débats et datées de mai 2025 que l'appartement apparaît vide de meubles et d'effets personnels de M. [C], notamment dans la salle de bain et la cuisine laissant ainsi apparaître un doute certain sur le fait qu'il vive encore dans l'appartement.

Or, il ressort d'un courriel daté du 24 avril 2025 que M. [C] a adressé à Me [T], commissaire de justice en charge de faire exécuter le jugement, qu'il a fait procéder à une réexpédition temporaire de son courrier postal par contrat signé le 15 avril 2025 pour la période du 17 avril 2025 au 26 juin 2025.

S'il explique dans ce courrier que la porte de l'immeuble était hors-service depuis le fin février 2025 si bien que le facteur ne pouvait pas déposer de courrier, non seulement il ne rapporte pas la preuve de cette situation, mais il précise que les travaux de réparation ont été effectués mi-avril 2025 si bien que le contrat de réexpédition du courrier postérieurement à cette date n'apparaît pas justifié par l'impossibilité de recevoir son courrier.

Dans ces conditions, l'absence d'occupation de l'immeuble par M. [C] apparaît corroborée et l'exécution du jugement s'agissant notamment de l'expulsion n'apparaît pas emporter pour lui des conséquences manifestement excessives.

Dans ces conditions, il y a lieu d'ordonner la radiation de l'affaire après avoir constaté que M. [C] n'a pas exécuté le jugement déféré et que si ses faibles revenus ne lui permettent pas de payer l'intégralité de sa dette, il ne justifie cependant pas de l'impossibilité de quitter le logement ou de conséquences manifestement excessive qu'il subirait s'il le faisait puisqu'il semble qu'il n'y vit plus.

-Sur les dépens

En qualité de partie perdante à l'incident, M. [C] sera condamné aux dépens.

-Sur les frais irrépétibles

L'équité commande de ne pas laisser à la charge de la SAS AC Immo l'intégralité des frais qu'elle a engagés dans la présente procédure.

Dans ces conditions, M. [C] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Nous, conseiller de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire,

Ordonnons la radiation de l'affaire enrôlée sous le n° 453/25 opposant M. [N] [C] à la SAS AC Immo,

Condamnons M. [N] [C] à payer les dépens,

Condamnons M. [N] [C] à payer à la SAS AC Immo la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller