Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me EL JORD Copies certifiées conformes: délivrées le : à Me EL JORD

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Charges de copropriété

N° RG 24/11468 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RTB

N° MINUTE :

Assignation du : 09 Avril 2024

JUGEMENT rendu le 05 Juin 2025 DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et [Adresse 1], [Adresse 5] [Localité 6], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, SAS, représenté par ses dirigeants légaux, [Adresse 3] [Localité 6]

Représenté par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [U] [Adresse 2] [Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjoint Madame Céline CHAMPAGNE, Juge Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025 Charges de copropriété N° RG 24/11468 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RTB

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort

*** EXPOSE DES FAITS :

Monsieur [V] [U] est propriétaire des lots 377, 428 et 618 au sein de l’immeuble [Adresse 7] et [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6].

Estimant que Monsieur [U] n'avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par l’intermédiaire de son syndic la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, lui a fait délivrer, par acte de Me [S] [T], commissaire de justice du 10 novembre 2023, une sommation d’avoir à payer la somme en principal de 5.991,86 euros.

Cette sommation étant restée vaine, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] a fait citer M. [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« - Condamner Monsieur [V] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] et [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] les sommes suivantes : * 8.958,98 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, * 3.000 € à titre de dommages et intérêts, * 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner Monsieur [V] [U] aux entiers dépens. »

Régulièrement citée à personne, M. [V] [U] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025.

Décision du 05 Juin 2025 Charges de copropriété N° RG 24/11468 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RTB

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 7.910,98 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er avril 2024 incluant l'appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et déduisant les frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires produit notamment : * extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [V] [U] des lots 618, 541 et 428, * le décompte des sommes dues au 1er avril 2024, * les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [U] entre le 8 septembre 2022 et le 22 mars 2024, * les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des 4 janvier 2022, 14 juin 2022 et 26 juin 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et votant le budget prévisionnel des exercices 2022 modifié par l’assemblée générale du 14 juin 2022, 2023 ajusté par l’assemblée générale du 26 juin 2023 et 2024, * le contrat de syndic à effet du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance en principal du syndicat des copropriétaires, pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 est établie à hauteur de la somme de 7.910,98 euros. Décision du 05 Juin 2025 Charges de copropriété N° RG 24/11468 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RTB

M. [V] [U] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des fraisAux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». Les frais nécessaires visés à l'article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l'article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l'inverse, ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, en l’espèce, le paiement de la somme de 1.048,00 euros se décomposant : 3. 02-02-2023 mise en demeure : 44,00 € 4. 04-08-2023 frais mise en demeure : 44,00 € 5. 07/11/2023 constitution dossier transmis à l’huissier : 480,00 € 6. 15/03/2024 constitution dossier transmis à avocat : 480,00 €

Le syndicat ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à M. [U] dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais pour transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat des 7 novembre 2023 et 15 mars 2024 ne s’analysent pas en des diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais nécessaires et ne relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 3.000 euros, exposant que la carence de M. [U] a privé le syndicat des copropriétaires de moyens financiers pour assurer l’entretien et la bonne gestion de l’immeuble. Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires M. [V] [U] succombant, sera condamné aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 7.910,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE M. [V] [U] aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 05 Juin 2025.

La Greffière Le Président