Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04533 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIBE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2023- Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de VILLEJUIF- RG n° 11-22-000221

APPELANT

Monsieur [R] [N]

né le 11 Mars 1970 à [Localité 5] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Julien QUIENE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0450

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005188 du 08/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 046 484

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0007

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Caroline GAUTIER

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA D'HLM Effidis, aux droits de laquelle vient la SA D'HLM CDC Habitat Social, a donné à bail à M. [R] [N] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], par contrat du 29 février 2008 moyennant un loyer mensuel de 652,46 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat Social a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire puis a fait assigner M. [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 24 novembre 2022, CDC Habitat Social a demandé de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de M. [R] [N] et de condamner ce dernier au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 11 006,63 euros, et d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 230 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Comparant, M. [R] [N] a fait valoir un moratoire de 2 ans lui ayant été accordé par la commission de surendettement du Val de Marne dans le cadre d'une procédure de surendettement. Il a indiqué ne pas contester la dette locative et demandé l'application du moratoire et la condamnation du bailleur aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29/02/2008 entre CDC Habitat Social et M. [N] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 15/09/2022 ;

Ordonne en conséquence à M. [N] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu'à défaut pour M. [N] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamne M. [N] [R] à verser à CDC Habitat Social la somme de 11.006,63 euros selon décompte arrêté au 31/10/2022 ;

Condamne M. [N] [R] à verser à CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 01/11/2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamne M. [N] [R] à verser à CDC Habitat Social une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ordonne l'exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 5 mars 2023 par M. [R] [N]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 mars 2025 par lesquelles M. [R] [N] demande à la cour de :

DECLARER recevable et bien fondé en son appel Monsieur [R] [N],

INFIRMER le jugement du 23 janvier 2023 en ce qu'il a :

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29/02/2008 entre CDC HABITAT SOCIAL et [N] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 15/09/2022 ;

- Ordonné en conséquence à [N] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

- Dit qu'à défaut pour [N] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, u compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- Condamné [R] [N] à verser à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 11006,63 euros selon décompte arrêté au 31/10/2022 ;

- Condamné [R] [N] à verser à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1/11/2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; - Condamné [R] [N] à verser à CDC HABITAT SOCIAL une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné [R] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

En conséquence et statuant à nouveau,

A titre principal,

VOIR REJETER la demande de constatation de la clause résolutoire formulée par la SA CDC HABITAT SOCIAL,

A titre subsidiaire,

VOIR CONSTATER la suspension d'exigibilité de l'ensemble des dettes, en ce compris la dette locative de CDC HABITAT SOCIAL, pour une durée de 24 mois, soit jusqu'au 17 octobre2024 au taux de 0,00 %, par décision de la Commission de surendettement des particuliers du Val-de-Marne du 17 octobre 2022 prenant effet le 30 novembre 2022 ;

VOIR CONSTATER l'effacement de la dette locative de la SA CDC HABITAT SOCIAL d'un montant de 11 272,47 euros, prononcée par la Cour d'appel de PARIS dans son arrêt du 20 février 2025 ;

ACCORDER rétroactivement à Monsieur [R] [N] des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative d'un montant de 11 272,47 euros aujourd'hui éteinte,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire stipulée au bail du 29 février 2008, et CONSTATER, du fait de l'extinction de la dette locative, que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué,

VOIR DEBOUTER, en conséquence, CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion présentées contre Monsieur [R] [N] ;

A titre infiniment subsidiaire,

VOIR ACCORDER à Monsieur [R] [N], les plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette ;

VOIR ORDONNER la suspension de la résiliation du contrat de bail permettant la continuation du contrat de bail pendant le cours des délais de paiement accordés ;

VOIR ORDONNER que la résiliation du contrat de bail sera réputée ne jamais avoir eu d'effet en cas de règlement complet des dettes locatives selon les modalités accordées par la Cour;

A titre encore infiniment subsidiaire,

ACCORDER à Monsieur [R] [N] un délai d'un an pendant lequel il sera sursis à son expulsion afin de lui permettre de se reloger,

En tout état de cause,

CONDAMNER, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, CDC HABITAT SOCIAL à verser à Maître [M] [V] la somme de 2.000 euros, sous réserve qu'il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat à la mission d'aide juridictionnelle qui lui a été confiée.

CONDAMNER CDC HABITAT SOCIAL aux dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 mars 2025 aux termes desquelles la SAd'HLM CDC Habitat Social demande à la cour de :

Déclarer recevable mais mal fondé l'appel de Monsieur [R] [N]

Confirmer la décision entreprise, à savoir le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif en date du 23 janvier '2003",

Débouter Monsieur [R] [N] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Condamner Monsieur [R] [N] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

M. [N] fait grief au jugement entrepris d'avoir constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 septembre 2022, et d'avoir ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la libération des lieux.

Il sollicite à titre principal que la demande de constatation de la clause résolutoire soit rejetée, et à titre subsidiaire, que soient constatées la suspension d'exigibilité, puis l'effacement de la dette locative, que lui soient accordés des délais de paiement rétroactifs pour s'acquitter de la dette éteinte, que soient suspendus les effets de la clause, qu'il soit constaté que celle-ci est réputée n'avoir jamais joué et que la SA CDC Habitat Social soit déboutée en conséquence de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite de lui accorder les plus larges délais pour se libérer de sa dette, que soit ordonnée la suspension de la résiliation du bail pendant le cours des délais et que la résiliation du bail soit réputée ne jamais avoir eu d'effet en cas de règlement complet de la dette locative selon les modalités accordées par la cour.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable le 12 octobre 2021, qu'elle a requis la suspension de l'exigibilité des dettes pendant 24 mois, et que la cour d'appel de Paris a par arrêt du 20 février 2025 prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant l'effacement de la dette locative pour un montant de 11.272,47 euros. Il déclare avoir repris le paiement des loyers depuis octobre 2022, date à laquelle il a retrouvé un emploi en CDI. Il affirme que les causes du commandement de payer du 15 juillet 2021 ont donc été éteintes et qu'il se trouve dès lors privé de cause. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement rétroactifs du fait de l'effacement de la dette. En tout état de cause, il sollicite de lui accorder les plus larges délais de paiement.

La SA D'HLM CDC Habitat Social sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que la clause résolutoire était déjà acquise à la date de la décision de recevabilité de la commission de surendettement, en précisant : 'commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 juillet 2021, déclaration de recevabilité le 12 octobre 2021". Elle en déduit que 'l'effacement des dettes est inopérant sur la résiliation du bail'.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (...) ;

VIII.-Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (...)'.

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas produit par les parties. Il résulte toutefois des écritures des parties qu'il date du 15 juillet 2021. M. [N] ne conteste pas que la dette locative n'a pas été apurée dans le délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement. Il en résulte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises au 16 septembre 2021 (et non 15 septembre 2022 comme indiqué par erreur par le premier juge). Or, la décision de recevabilité de la commission de surendettement date du 12 octobre 2021, de sorte qu'elle est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, par arrêt du 20 février 2025, la cour d'appel de Paris (pôle 4 chambre 9), statuant sur l'appel formé par M. [N] contre la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif ayant constaté que sa situation n'était pas irrémédiablement compromise et renvoyé le dossier à la commission en vue de la mise en oeuvre d'un plan de remboursement, a infirmé ledit jugement et, statuant à nouveau, a notamment :

'- constaté que la situation de M. [N] est irrémédiablement compromise,

- ordonné l'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [N],

- dit que cette procédure entraîne l'effacement total des dettes de M. [N] mentionnées dans l'état des créances et selon le passif arrêté par le jugement du tribunal de proximité de Villejuif du 27 mai 2022,

- dit qu'il ne peut donc plus légalement être demandé à M. [N] le paiement des dettes figurant dans ce tableau, qui n'ont plus d'existence juridique à son égard'.

Il en résulte que les conditions d'application de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, et il convient donc, infirmant le jugement entrepris, de :

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la 'date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture', soit en l'espèce du 20 février 2025, date de l'arrêt de la cour d'appel de Paris précité ;

- dire que, si M. [N] s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l'article 24 VIII, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, mais que, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; dans ce cas, l'expulsion sera ordonnée et M. [N] condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail.

Sur la dette locative

M. [N] solllicite l'infirmation du jugement entrepris et le débouté de la demande, la dette locative étant effacée.

La SA D'HLM CDC Habitat Social sollicite la confirmation du jugement entrepris, sans demander l'actualisation de la dette.

En l'espèce, selon le dispositif de l'arrêt du 20 février 2025, est ordonné l'effacement de la dette 'mentionnée dans l'état des créances et selon le passif arrêté par le jugement du 27 mai 2022", soit la somme de 11.272,47 euros, ainsi qu'il résulte des pièces produites (état des créances et jugement).

La SA D'HLM CDC Habitat Social ne sollicitant pas l'actualisation de la dette, mais uniquement la confirmation du jugement entrepris ayant condamné M. [N] au paiement de la somme de 11.006,63 euros arrêtée au 31 octobre 2022, il convient de la débouter de sa demande au titre de la dette locative, celle-ci ayant fait l'objet d'un effacement, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Le commandement de payer ayant été délivré avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 septembre 2021, la SA d'HLM CDC Habitat Social était bien fondée en sa demande initiale, et il convient dès lors de confirmer M. [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ainsi qu'aux dépens d'appel.

En revanche, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [R] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 septembre 2021,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 20 février 2025, date de l'arrêt de la cour d'appel de Paris imposant les mesures d'effacement,

Dit que, si M. [N] s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans précité, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Dans le cas contraire :

- dit que la clause résolutoire reprend son plein effet,

- dit que M. [R] [N] sera tenu de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamne M. [R] [N] à payer à la SA d'HLM CDC Habitat Social à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

Déboute la SA d'HLM CDC Habitat Social de ses demandes en paiement de l'arriéré locatif et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [N] aux dépens d'appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,