Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04883 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJA2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'IVRY-SUR-SEINE- RG n° 11-22-001536

APPELANT

Monsieur [C] [F]

né le 19 Août 1968 à [Localité 12] ( TOGO)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Line JEAN-CHARLES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 197

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/016559 du 26/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 14])

INTIMÉE

S.A. [Adresse 8] venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 645 520 164

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1773

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A. LIVIE

immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 824 127 532

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1773

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Caroline GAUTIER

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2020, la SA [Adresse 11] a consenti à M. [C] [F] un bail sur un appartement de quatre pièces principales d'une surface de 78,26 m² dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 7] [Adresse 9] G202.

Par acte d'huissier délivré le 4 juillet 2022, la SA Batigère en Ile-deFrance a assigné M.[C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry sur Seine pour :

- voir constater la résiliation du bail qui lui a été consenti et subsidiairement en voir prononcer la résiliation pour défaut de paiement des loyers,

- voir ordonner son expulsion immédiate avec suppression du délai de deux mois ainsi que la séquestration de leurs meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

- l'entendre condamner, à lui payer :

' Une somme de 21 540,44 euros à titre de loyers et charges impayés, au 14 juin 2022, terme du mois de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

' une indemnité d'occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelé si le bail s'était normalement poursuivi et ce jusqu'à parfaite libération des locaux,

' une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' les dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

- et dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à venir.

Par jugement contradictoire entrepris du 8 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

Rejette la demande de suspension d'acquisition de la clause résolutoire et de délai de paiement formée par M. [C] [F],

Constate la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 14 février 2022,

Autorise la SA [Adresse 11], à défaut de libération volontaire, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [C] [F] des lieux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est,

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne M. [C] [F] à payer à la SA HLM Batigère en Ile-de-France, en deniers ou quittances valables une somme de 27 909,47 euros, montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 6 décembre 2022 (terme de novembre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Condamne M. [C] [F] à payer à la SA [Adresse 11], une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 1 052 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 14 février 2022 et jusqu'à parfaite libération des locaux,

Rejette les prétentions plus amples ou contraires,

Rejette la demande d'exécution provisoire du présent jugement,

Condamne M. [C] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 14 décembre 2021 s'élevant à 177,69 euros, de la saisine de la CAF le 30 mars 2022 (dont le coût sera limité à celui d'une lettre recommandée avec accusé de réception), de l'assignation délivrée le 4 juillet 2022 s'élevant à 56,06 euros (et non à 107,13 euros) et de sa dénonciation au préfet le 5 juillet 2022 (dont le coût sera limité à 1 euro).

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 9 mars 2023 par M. [C] [F],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 juin 2023 par lesquelles M. [C] [F] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en date du 8 février 2023 rendu par le juge des contentieux et de la, protection en ce qu'il a :

- rejeté la demande de suspension d'acquisition de la clause résolutoire et de délai de paiement formée par Monsieur [C] [X].

- Constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 14 février 2022.

- Autorisé la SA [Adresse 10], à défaut de libération volontaire, à l'expiration de 2 deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de Monsieur [C] [X] des lieux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est.

En conséquence, il est demandé :

Accorder des délais de paiement de 2 ans pour payer l'arriéré de loyers,

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 7 novembre 2020 entre la société HLM BATIGERE EN ILE DE France d'une part et Monsieur [C] [X] d'autre part,

Partager les dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 février 2025 aux termes desquelles la SA Batigère Habitat, venant aux droits de la SA Batigère en Ile de France, et la SA Livie demandent à la cour de :

CONSTATER l'intervention volontaire à l'instance des sociétés « BATIGERE HABITAT » et « LIVIE »,

A titre principal :

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions à l'exception de la disposition concernant la minoration des frais d'huissier,

A titre subsidiaire :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties, compte tenu des manquements réitérés de Monsieur [F] [C] à ses obligations locatives,

ET STATUANT A NOUVEAU :

DEBOUTER Monsieur [F] [C] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [F] [C] à payer la somme de 63.474,70 euros à la société

LIVIE avec intérêts de droit, à compter de la délivrance du commandement de payer,

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a minoré les frais d'huissier,

CONDAMNER Monsieur [F] [C] à payer à la société LIVIE l'intégralité des frais d'huissier réglés au titre du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonciation de l'acte à la préfecture,

CONDAMNER Monsieur [F] [C] à payer à la société LIVIE une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [F] [C] en tous les dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Marcaillou-Degasne conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'intervention volontaire des sociétés Batigère Habitat et Livie

Il résulte des pièces produites que :

- la SA Batigère en Ile de France est devenue la SA Batigère Habitat par suite d'une fusion-absorption, suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2023 ;

- par acte authentique du 24 janvier 2024, la SA Batigère Habitat a cédé à la SA Livie le bien immobilier dans lequel se situe l'immeuble litigieux, le transfert de jouissance étant fixé au 1er janvier 2024 par la perception des loyers.

Il convient dès lors de recevoir les sociétés Batigère Habitat et Livie en leur intervention volontaire.

Sur la demande principale d'acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire

M. [F] fait grief au jugement entrepris d'avoir rejeté ses demandes de suspension d'acquisition de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Il fait valoir qu'il est un débiteur de bonne foi, privé de ses ressources en raison du covid, précise qu'il a perçu la somme de 6170 euros au titre de l'année 2021, et qu'il a perçu l'allocation de solidarité spécifique de 554 euros par mois, mais qu'il a désormais repris ses activités ce qui lui permet d'apurer sa dette. Il sollicite dès lors un délai de deux ans pour s'acquitter de l'arriéré locatif, et la suspension de la clause résolutoire.

Les sociétés Batigère Habitat et Livie concluent à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que M. [F] a interjeté appel de façon dilatoire, et que la dette a considérablement augmenté depuis le jugement puisqu'elle s'élève à la somme de 63.474,70 euros janvier 2025 inclus, aucun loyer n'étant réglé par le locataire depuis le 16 novembre 2020, les seuls versements émanant de la CAF.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (...).

V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...)'.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 14 septembre 2021, et la dette locative n'a pas été apurée dans le délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement, en ce qu'elle s'élevait à la somme de 14.268,28 euros au 15 novembre 2021, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

La dette locative s'élève au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 inclus, à la somme totale de :

27.909,47 [ dette au 6 décembre 2022, terme de novembre 2022 inclus, irrévocablement arrêtée par le premier juge] + (1052 euros x 26 mois) [soit l'indemnité d'occupation irrévocablement fixée par le premier juge à la somme de '1052 euros sans indexation possible et charges comprises', les intimées n'ayant pas formé appel incident sur ce point ] = 55.261,47 euros.

M. [F] produit au soutien de sa demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire :

- son avis d'imposition 2022 sur les revenus 2021, dont il résulte un revenu fiscal de référence de 5553 euros ;

- une attestation de paiement de Pôle Emploi du 29 mars 2023, dont il résulte qu'il a perçu l'ASS d'un montant mensuel de 554,90 euros de décembre 2022 à février 2023 inclus.

Il convient de constater que ces faibles ressources ne permettent pas à M. [F] de régler sa dette locative, aucun règlement du locataire n'étant intervenu depuis le mois de novembre 2020.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et de délais de paiement formées par M. [F], les autres chefs de dispositif étant irrévocables en l'absence d'appel incident des intimées, sauf à actualiser ci-après la dette locative.

Sur la dette locative

Les intimées sollicitent que M. [F] soit condamné à payer à la SA Livie la somme réactualisée de 63.474,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier inclus, sur le fondement d'un décompte actualisé produit en pièce 10.

Toutefois, ainsi qu'il a été statué plus haut, le montant de l'indemnité d'occupation à laquelle M. [F] a été irrévocablement condamné par le premier juge, en l'absence d'appel incident des intimées sur ce point, s'élève à '1052 euros sans indexation possible et charges comprises'.

Il en résulte que le montant de la dette locative s'élève à 55.261,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtés au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, et il convient de condamner M. [F] au paiement de ladite somme.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les intimées sollicitent la confirmation du jugement entrepris 'à l'exception de la disposition concernant la minoration des frais d'huissier', et sollicitent que M. [F] soit condamné à payer à la SA Livie 'l'intégralité des frais d'huissier réglés au titre du montant du commandement de payer, de l'assignation et de dénonciation de l'acte à la préfecture'.

M. [F] sollicite le 'partage des dépens'.

Il convient de condamner M. [F], partie perdante à titre principal, aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au préfet conformément au tarif des actes d'huissier, infirmant le jugement entrepris sur ce dernier point.

M. [F] sera condamné aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Reçoit la SA Batigère Habitat et la SA Livie en leur intervention volontaire à la présente instance,

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et en ce qu'il a condamné M. [C] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 14 décembre 2021 s'élevant à 177,69 euros, de la saisine de la CAF le 30 mars 2022 (dont le coût sera limité à celui d'une lettre recommandée avec accusé de réception), de l'assignation délivrée le 4 juillet 2022 s'élevant à 56,06 euros (et non à 107,13 euros) et de sa dénonciation au préfet le 5 juillet 2022 (dont le coût sera limité à 1 euro),

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [C] [F] à payer à la SA Livie la somme réactualisée de 55.261,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtés au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus,

Condamne M. [C] [F] aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au préfet conformément au tarif des actes d'huissier,

Condamne M. [C] [F] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,