Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04 N° RG 24/07336 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YONY

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DEMANDEUR :

M. [S] [K] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [C] [Z] [Adresse 7] [Adresse 5] [Localité 4] défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2024.

A l’audience publique du 06 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Juin 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 mars 2024, Monsieur [C] [Z] s'est porté acquéreur du lot n°2 d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) appartenant à Monsieur [S] [K], moyennant le prix principal de 151.000 euros dont 6.250 euros au titre de meubles meublants et ce, sans condition suspensive relative à l'obtention d'un financement.

La promesse synallagmatique de vente était consentie pour un délai expirant le 06 mai 2024 à 16 heures, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard à cette date.

Entendant se prévaloir de l'absence de réitération par acte authentique de la vente, Monsieur [K] (ci-après ''le vendeur'') a, suivant exploit délivré le 1er juillet 2024, fait assigner Monsieur [Z] (ci-après ''l'acquéreur'') devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir ce dernier condamné à lui payer :

- la somme de 15.100 euros en application de la clause pénale prévue au contrat régularisé entre les parties le 06 mars 2024, - la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé à l'assignation susvisée pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Assigné par remise à domicile, Monsieur [Z] n'a pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction est intervenue le 20 novembre 2024, suivant ordonnance du même jour, et l'affaire a été fixée à plaider à l'audience de plaidoiries du 06 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l'article 472 du Code de procédure civile, "si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée".

Sur la demande en paiement de la clause pénale

En application de l'article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » et, selon les termes de l'article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 1134 al 1er du Code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

L’article 1231-5 du Code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, Monsieur [K] sollicite l’application de la clause pénale prévue à l'acte sous-seing privé de vente du 06 mars 2024 et ainsi rédigée : 

« STIPULATION DE PENALITE COMPENSATOIRE Dans le cas cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de QUINZE MILLE CENT EUROS (15 100,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. [...] » (pièce n°1, page 10).

A cet égard, la promesse synallagmatique de vente stipulait que la réitération par acte authentique devrait avoir lieu au plus tard le 06 mai 2024, date à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter et ce, par l'envoi, par acte d'huissier, d'une mise en demeure d'avoir à signer l'acte notarié, cette mise en demeure devant être faite « à jour et heure fixés, entre le cinquième et le dixième jour ouvré suivant la réception de la mise en demeure ». L'acte précise qu'à la date fixée par la mise en demeure, il serait ensuite procédé, soit à la signature, soit à l'établissement d'un procès-verbal de carence (pages n°6 et 7).

Sur ce, aux termes de ladite promesse synallagmatique de vente, Monsieur [Z] a expressément déclaré effectuer l'acquisition sans recourir à aucun prêt pour le paiement en tout ou partie du prix de l'acquisition, de sorte que la vente a été conclue sans condition suspensive d'obtention d'un financement (pièce n°1, page 11). Aucune autre condition suspensive particulière n'avait, au demeurant, été stipulée au contrat.

Il ressort, par ailleurs, du courrier rédigé par le notaire instrumentaire le 13 mai 2024 (pièce n°2) que le rendez-vous pour la signature par acte authentique avait initialement été fixé au 06 mai 2024 à 10 heures, de sorte qu'il est permis de tenir pour acquis qu'à cette date les conditions suspensives de droit commun stipulées à l'acte sous seing privé de vente (absence d'exercice du droit de préemption ; absence de révélation de servitude ou de vice aux titres de propriété antérieurs, pièces d'urbanisme ou autres ; justification d'une origine de propriété régulière depuis au moins trente ans ; état hypothécaire ne révélant pas de saisies ou inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible) étaient toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues.

La vente était donc manifestement parfaite à cette date et le vendeur en droit de mettre en demeure son cocontractant aux fins de signature de l'acte authentique.

Toutefois, au soutien du bénéfice de la clause pénale insérée à la promesse, Monsieur [K] se contente de verser aux débats copie d'un courrier adressé, par l'intermédiaire de son notaire, à Monsieur [Z], le mettant en demeure d'avoir à venir signer l'acte authentique « avant le 21 mai à 9h en l'office notarial » (pièce n°2).

Il doit, en premier lieu, être observé que, contrairement à ce qui est affirmé au bordereau de pièces joint à l'assignation, aucun justificatif de l'envoi effectif de ce courrier n'est communiqué au tribunal, la preuve de dépôt de lettre recommandée électronique avec avis de réception produite (pièce n°3) datant du 06 mars 2024 et correspondant ainsi de toute évidence à l'envoi à l'acquéreur d'un exemplaire de l'acte sous seing privé daté du même jour afin de faire partir le délai de rétractation prévu à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

En tout état de cause, à le supposer valablement justifié, ce seul courrier de mise en demeure ne saurait permettre la mise en œuvre de la clause pénale, au sens des stipulations précitées, dès lors que le formalisme qui y est prescrit n'est aucunement respecté : absence de mise en demeure adressée par exploit d'huissier (aujourd'hui dénommé ''commissaire'') de justice ; absence de date et heure précis fixés par la mise en demeure pour la signature, seule une date buttoir étant indiquée ; absence de procès-verbal de carence versé aux débats.

Dès lors, les conditions de la mise en œuvre de la stipulation de pénalité insérée à la promesse synallagmatique de vente n'étant pas réunies, la demande formulée à ce titre par Monsieur [S] [K] doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [S] [K], qui succombe en sa demande, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance. Il n'y a, dans ces conditions, pas lieu à faire droit à sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [S] [K] de l'intégralité de ses demandes ;

Condamne Monsieur [S] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

Le greffier, L présidente.