Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 25/52367 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6563

N° : 14

Assignation du : 26 Mars 2025, 01 Avril 2025

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[1] 1 Copie exécutoire délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 02 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La S.C.I. SU IMMO MANTES Larissa Jacob [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Maître Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS - #C0628

DEFENDERESSES

La société HI BONHEUR [Adresse 2] [Localité 3]

non constituée

La société MYNAILS 15 [Adresse 2] [Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Par acte sous seing privé du 27 avril 2023, la société Alhestia, aux droits de laquelle se trouve la société SU Immo Mantes LJ, a consenti à la société Mynails 15, aux droits de laquelle se trouve la société Hi Bonheur, un bail commercial portant sur des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] ainsi désignés : « Un local commercial n°1, au rez-de-chaussée à droite de l’entrée de l’immeuble, comprenant une boutique, une cuisine et des WC, ainsi qu’une cave n°2 au sous-sol. »

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er mai 2023 pour se terminer le 30 avril 2032, moyennant un loyer annuel en principal HT et HC de 32.000 euros, payable en quatre termes égaux à échoir le premier jour du premier mois de chaque trimestre.

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2023, la société Mynails 15 a cédé à la société Hi Bonheur son fonds de commercé exploité dans les locaux loués moyennant le prix de 40.000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 mai 2024, la société SU Immo Mantes LJ a mis en demeure la société Hi Bonheur de régler la somme de 9.033,98 TTC au titre du solde du solde du 2ème trimestre 2024.

A la date du 12 juin 2024, la société Hi Bonheur restait devoir la somme de 15.689,96 TTC avec le terme de loyer du 3ème trimestre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 juillet 2024, la société SU Immo Mantes LJ a mis en demeure la société Hi Bonheur de régler la somme de 12.891,96 euros TTC.

Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2024, la société SU Immo Mantes LJ a fait signifier à la société Hi Bonheur un commandement visant la clause résolutoire de payer les loyer et provision sur charges arriérés au 31 octobre 2024 pour la somme en principal de 8.149,95 euros.

Par exploits délivrés les 26 mars et 2 avril 2025, la société SU Immo Mantes LJ ont fait citer la société Hi Bonheur et la société Mynails 15, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu l’article L.145-41 du code de commerce, Vu l’article 1728 du code civil, Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu le bail commercial du 27 avril 2023,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 novembre 2024,

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties à compter du 15 décembre 2024 ;

CONDAMNER solidairement la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 à payer à la société SU Immo Mantes LJ la somme provisionnelle de 19.865,60euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus, arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 15 novembre 2024 pour la somme de 8.149,95 euros et de la présente assignation pour le surplus ;

CONDAMNER solidairement la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 à payer à la société SU Immo Mantes LJ une indemnité provisionnelle fixée au dernier loyer contractuel, majoré contractuellement de 50%, charges en sus, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés ;

ORDONNER l’expulsion sans délai de la société Hi Bonheur, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est ;

AUTORISER la société SU Immo Mantes LJ à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

SUBSIDIAIREMENT, si le juge des référés devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement, auxquels la bailleresse s’oppose, à la société Hi Bonheur, à supposer que cette dernière puisse se prévaloir de la qualité de débiteur malheureux et de bonne foi, la société SU Immo Mantes LJ demande que :

• Faute pour la société Hi Bonheur de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et sans mise en demeure préalable : o Le tout deviendra immédiatement exigible, o La clause résolutoire sera acquise, o Il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Hi Bonheur, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

• En cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,

• Une indemnité provisionnelle fixée au dernier loyer, majorée contractuellement de 50%, augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNER solidairement la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 à payer à la société SU Immo Mantes LJ la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNER en outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et, le cas échéant, de la dénonciation de la présente procédure aux créanciers inscrits ;

RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit par provision. »

A l’audience du 28 avril 2025, la société SU Immo Mantes LJ, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à son assignation.

La société Hi Bonheur et la société Mynails 15, régulièrement assignées par remise de l’acte à personne moral pour la première et par procès-verbal de recherches pour la seconde, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu à l’audience du 28 avril 2025, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par ailleurs, le bail du 27 avril 2023 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement du 15 novembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir notamment de payer la somme en principal de 8.149,95 euros, selon décompte arrêté au 23 octobre 2024. Il reproduit la clause résolutoire stipulée au contrat et reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au preneur d’en contester éventuellement les causes.

Il ressort du décompte en date du 29 janvier 2025 versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d'un mois, ce qui n'est en outre pas contesté par la défenderesse.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, l'indemnité d'occupation due par le preneur sera égale au loyer mensuel majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Le bail commercial du 27 avril 2023 prévoit à l’article 12 de ses conditions générales que : « Le cédant devra se porter garant et répondant solidaire de son cessionnaire pendant toute la durée du Bail pour le paiement des loyers, charges, accessoires, indemnités d'occupation et réparations locatives ainsi que pour toute autre somme pouvant être due en vertu du présent Bail. »

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2023, la société Mynails 15 a cédé à la société Hi Bonheur son fonds de commerce exploité dans les locaux loués moyennant le prix de 40.000 euros.

Le commandement de payer du 15 novembre 2024 a été dénoncé à la société Mynails 15.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner solidairement la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 à payer à la société SU Immo Mantes LJ une indemnité provisionnelle fixée au dernier loyer contractuel, charges en sus, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le dernier relevé de compte locatif versé aux débats par la société SU Immo Nantes LJ Royal fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 19.865,60 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte du 29 janvier 2025.

Compte tenu de la clause de garantie figurant à l’article 12 du bail commercial du 27 avril 2023, de la cession du fonds de commerce intervenue le 30 novembre 2023 entre la société Mynails et la société Hi Bonheur et de la dénonciation du commandement de payer du 15 novembre 2024 à la société Mynails 15, les deux défenderesses seront condamnées solidairement au paiement des loyers et charges impayés.

En conséquence, il y a également lieu de condamner solidairement la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 à payer à la société SU Immo Mantes LJ la somme provisionnelle de 19.865,60 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté selon décompte du 29 janvier 2025 jusqu’au 1er trimestre 2025 incluant le loyer du mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 15 novembre 2024 pour la somme de 8.149,95 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais et dépens

La société Hi Bonheur et la société Mynails 15, parties perdantes, seront tenues in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Elles seront également condamnées in solidum à payer à la société SU Immo Mantes LJ la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

La société SU Immo Mantes LJ sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l'acquisition, à la date du 15 décembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail conclu le 27 avril 2023 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés sis [Adresse 2] ainsi désignés : « Un local commercial n°1, au rez-de-chaussée à droite de l’entrée de l’immeuble, comprenant une boutique, une cuisine et des WC, ainsi qu’une cave n°2 au sous-sol», la société Hi Bonheur pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 à payer à la société SU Immo Mantes LJ une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 16 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté de 50% ;

Condamnons solidairement la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 à payer à la société SU Immo Mantes LJ la somme provisionnelle de 19.865,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté selon décompte du 29 janvier 2025, jusqu’au 1er trimestre 2025 incluant le loyer du mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 15 novembre 2024 pour la somme de 8.149,95 euros et de l’assignation pour le surplus ; Condamnons in solidum la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et, le cas échéant, de la dénonciation de la présente procédure aux créanciers inscrits ;

Condamnons in solidum la société Hi Bonheur et la société Mynails 15 à payer à la société SU Immo Mantes LJ la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société SU Immo Mantes LJ du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à Paris le 02 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anita ANTON