Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

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N° RG 25/50034 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QQJ

N° : 5

Assignation du : 23 Décembre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 02 juin 2025

par Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier. DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH [Adresse 3] [Localité 6]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272

DEFENDERESSE

La S.A.S. IDF BIKE, siège social: [Adresse 2] [Localité 5]

lieux loués: [Adresse 4] [Localité 5]

représentée par Maître Nicolas ABED-DELMAS, avocat au barreau de PARIS - #A0768

DÉBATS

A l’audience du 24 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-président, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant contrat de location du 1er février 2021, l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH a donné à loyer à la SAS IDF BIKE un local commercial, sis [Adresse 4] à [Localité 1], ainsi désigné : un local commercial, au rez-de-chaussée destiné à être affecté à un usage commercial, un sous-sol avec accès direct. Le tout d’une surface indicative de 212,36 m².

Le loyer a été fixé à l’origine à la somme annuelle de 24.000 euros, en principal, plus les charges, payable trimestriellement, en quatre termes égaux aux trimestres civils ordinaires et à terme à échoir.

Depuis plusieurs trimestres, la SAS IDF BIKE a cessé de régler régulièrement ses loyers et provisions sur charges.

Suivant exploit des 25 juillet et 1er août 2024 régularisé par la SCP LAUDE DESSARD, commissaires de justice à Paris, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 31.996,85 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, incluant les frais du commandement, a été signifié à la SAS IDF BIKE à l’adresse des lieux loué et à son siège social. Le preneur n’a pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois. Aucun créancier n’est inscrit sur le fonds de commerce en l’absence d’immatriculation de l’établissement secondaire.

Par assignation en référé du 23 décembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH demande au Président du tribunal judiciaire de Paris de:

CONSTATER que le Preneur n’a pas réglé à [Localité 7] HABITAT-OPH ses loyers et charges dans le délai prescrit ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives ;

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNER, l’expulsion de la Société IDF BIKE ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif ;

DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des Procédures civiles d’Exécution ;

CONDAMNER à titre provisionnel la Société IDF BIKE au paiement de la somme de 31.443,20 Euros suivant décompte arrêté au terme du 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux sur titres des avances de la BANQUE De FRANCE majoré de deux points à compter du 25 juillet 2024, date du commandement de payer ;

AUTORISER [Localité 7] HABITAT-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 3.9.2 et 8.3 du contrat de bail ;

CONDAMNER à titre provisionnel la Société IDF BIKE à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du dernier loyer trimestriel dû en vertu du présent bail, majoré de vingt pour cent (50%) outre les accessoires du loyer », en application de l’alinéa 5 de l’article « 8.4. INDEMNITE D’OCCUPATION » qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de janvier 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNER la Société IDF BIKE à payer la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNER la Société IDF BIKE aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS.

A l’audience du 24 avril 2025, les parties se sont mises d’accord sur un règlement de la dette sur 36 mois.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux conclusions de la défenderesse.

L’affaire a été mise en délivbéré au 2 juin 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande principale aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail:

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au preneur les 25 juillet et 1er aout 2024 à hauteur de la somme de 31.996,85 euros.

Il n’est pas contesté que le preneur n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti mais les parties se sont mises d’accord sur un règlement de la dette sur 36 mois.

Ce délai de 36 mois sera octroyé au preneur pour apurer sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il est rappelé au preneur qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Il sera alors tenu, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

II. Sur la demande de provision:

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Au cas présent, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges de 30.339,32 euros au 22 avril 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse.

L’obligation de la SAS IDF BIKE n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur dans les conditions définies au dispositif ci-après.

III. Sur les frais et dépens:

La SAS IDF BIKE, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SAS IDF BIKE à payer à l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de de 30.339,32 euros au 22 avril 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse ;

Autorisons la SAS IDF BIKE à s’acquitter de sa dette par 36 mensualités successives de 842 euros, la dernière étant majorée du solde et des intérêts, à payer avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 juillet 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la SAS IDF BIKE se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance:

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la SAS IDF BIKE et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la SAS IDF BIKE sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH ;

Condamnons la SAS IDF BIKE à verser à l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS IDF BIKE aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 2 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Béatrice CHARLIER-BONATTI