Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Juin 2025 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 05 Mai 2025

GROSSE : Le ....02 Juin 2025.......................... à Me Me Philippe CORNET................................ Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/05610 - N° Portalis DBW3-W-B7H-33XW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [B] né le 17 Mai 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [S] né le 28 Juillet 1962 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Amir ALI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [P] épouse [S] née le 13 Août 1981 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Amir ALI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 mai 2011 a effet au 22 juin 2011, Monsieur [N] [B] a donné à bail à Monsieur [L] [S] et Madame [J] [P] épouse [S] un appartement situé [Adresse 2] pour une durée de 3 ans à compter du 22 juin 2011 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 770 euros, outre 70 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, Monsieur [N] [B] a fait délivrer à Monsieur [L] [S] et Madame [J] [P] épouse [S] un congé pour vente à effet au 21 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date 19 juillet 2023, Monsieur [N] [B] a fait assigner Monsieur [L] [S] et Madame [J] [P] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : - constater que le congé est régulier en la forme et au fond, - dire et juger que Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis le 21/06/2023, - ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] et de tous occupant de leur chef des locaux sis [Adresse 2], si besoin avec le concours de la force publique, - de les condamner à payer à Monsieur [N] [B] le somme de 1 438,30 euros comptes arrêtés au 06/07/2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - de les condamner à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 840 euros jusqu’à la reprise effective des lieux, égale au montant du dernier loyer, - de les condamner à payer au paiement d’un somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - de les condamner au paiement de la somme de 1200 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’audience fixée au 11 décembre 2023, renvoyée à plusieurs audiences a finalement été retenue à l’audience du 5 mai 2025 ;

A cette audience, Monsieur [N] [B], représenté par son conseil, demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il fait valoir que le congé pour reprise a été valablement délivré, de sorte que les locataires sont dépourvus de droit ou titre leur permettant d’occuper le logement. Il indique que bien que les locataires justifient du paiement total de la dette, il souhaite vendre son logement.

Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] représentés à l’audience par leur conseil, sollicitent du tribunal de : A titre principal, - prononcer la nullité du congé notifié par Monsieur [B] aux époux [S] aux fins de vente en date du 7 novembre 2022, et par voie de conséquence la poursuite du contrat de bail, A titre subsidiaire, - dire et juger que les époux [S] bénéficieront d’un délai de 12 mois renouvelable à compter de la signification de la décision à intervenir, pendant lequel l’expulsion ne pourra avoir lieu, sur le fondement de l’article L.412-3 du Code de procédure civile d’exécution, En tout état de cause, - condamner Monsieur [B] à payer à Maître [M] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC et de l’article 37 de la loi du 11 juillet 1991 sous réserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’État au titre de l’aide juridictionnelle.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent être à jour des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Validité du congé pour vente et ses conséquences

Sur la forme du congé pour vente

Il résulte des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis(...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.   En l'espèce, le congé pour vendre a été effectivement délivré par acte de commissaire de justice le 7 novembre 2022. Le bail a pris effet le 20 mai 2011 pour une durée trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Il a donc été renouvelé le 21 juin 2014 et par la suite, par période de trois années.

En l’espèce, le bailleur a donné congé par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2022 à Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] pour la date du 21 juin 2023, de sorte que le congé est bien délivré six mois avant l’expiration du bail.

Le contrat de bail litigieux porte sur un appartement d’une surface de 66,70 m2, composé « d’un hall, un séjour avec cuisine, deux chambres, un dégagement, une salle de bain, un WC, une terrasse, et un box en sous-sol n°453 ».   Le congé mentionne ainsi, les éléments relatifs à la vente et propose Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] de l'acquérir au prix net vendeur de 199 000 euros.

Il en ressort que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 21 juin 2023. 

Sur le moyen tiré du caractère frauduleux du congé invoqué par les locataires    Il en résulte que la décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n'est encourue qu'en cas de congé frauduleux caractérisant l'absence d'intention véritable de vendre.

La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le défaut d’intention de vendre du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal et n’ayant pas rapporté la preuve du défaut d’intention de vendre de Monsieur [N] [B], le congé est régulier en sa forme et valide.

Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] seront ainsi déboutés de leur demande en nullité du congé ainsi que de leurs demandes subséquentes.   Dès lors, Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 21 juin 2023 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Ils seront dès lors condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas pris fin, soit la somme de 746,44 €.   Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.   Sur la demande de dommage et intérêts

A défaut de démonstration d'un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d'ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande Monsieur [N] [B] est rejetée.   Sur les demandes accessoires   Compte tenu du litige, Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] seront condamnés aux dépens.

Il convient par ailleurs de les condamner à payer à Monsieur [N] [B] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la régularité du congé signifié le 7 novembre 2022 à Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S]

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] de leur demande en nullité du congé et de leurs autres demandes,

VALIDE le congé vente signifié le 7 novembre 2022 à Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S],

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] de l’intégralité de leurs demandes avec au besoin le concours de la force publique,

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTE Monsieur [N] [B] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [J] [S] à payer à Monsieur [N] [B] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,  

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.     LA GREFFIERE                                                                                          LE PRESIDENT