Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

N° RG 24/02322

N° Portalis DBVM-V-B7I-MJTT

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Frédérique BEAUDIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 27 MAI 2025

Appel d'une décision (N° RG 23/03312)

rendue par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 03 avril 2024

suivant déclaration d'appel du 20 juin 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. LES ALLÉES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Me Frédérique BEAUDIER, avocat au barreau de VALENCE

INTIME :

M. [P] [W] [D] [I]

né le 17 Juillet 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l'audience publique du 8 avril 2025, Mme Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022, la SCI [Adresse 5] a confié à la société Les Allées exerçant l'activité d'agent immobilier, un mandat de vente sans exclusivité, pour une durée irrévocable de 3 mois, puis à l'expiration, de 12 mois, pour la vente d'une propriété comprenant une maison dit «'[Adresse 6]'» ainsi que deux villas situées [Adresse 4] pour un prix de 2.980.000', prévoyant une rémunération du mandataire à hauteur de 5%, soit 140.000'.

Après deux visites du bien immobilier, M. [P] [I], par courriel du 9 mars 2023, a confirmé auprès de la société Les Allées sa volonté d'acquérir celui-ci et a fait une offre à 2.800.000' sans conditions suspensives de financement.

Selon acte sous seing privé du 27 mars 2023, la SCI [Adresse 5] et M. [I] ont signé un compromis de vente au prix de 2.700.000' financé au moyen des fonds personnels ou assimilés de l'acquéreur. Il était prévu une rémunération de la société Les Allées, en sa qualité de mandataire, de 100.000' TVA incluse à la charge de l'acquéreur, le dépôt par virement bancaire au plus tard dans un délai de dix jours à compter de la date du compromis d'une somme de 270.000' par M. [I], et ce à titre de dépôt de garantie en la comptabilité de Me [N], notaire, constitué séquestre, le compromis pouvant être considéré comme caduque et non avenu à la demande du vendeur en cas de non versement de cette somme à la date convenue.

Par courrier recommandé avec AR du 14 juin 2023, Me [N] a notifié à M. [I] la nullité du compromis de vente et de son avenant, faute pour lui d'avoir procédé au versement du montant du dépôt de garantie stipulé au contrat.

Par courrier recommandé avec AR du 13 juillet 2023, le conseil de la société Les Allées a mis en demeure M. [I] de lui régler la somme de 100.000' correspondant aux honoraires de négociation convenus.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la société Les Allées a assigné M. [I] devant le tribunal judiciaire de Valence sur le fondement de l'article 1240 du code civil pour le voir condamné à lui payer les sommes de 90.000' en réparation de son préjudice né de la perte de chance de percevoir la commission stipulée au compromis de cession, 12.350' au titre de son préjudice matériel et 15.000' au titre de son préjudice moral.

Par jugement réputé contradictoire du 3 avril 2024, le tribunal précité a':

condamné M. [I] à verser à la société Les «'Vallées'» (sic) la somme de 3.000' en réparation du préjudice matériel subi,

débouté la société 'Les «'Vallées'» de ses demandes au titre de la perte de chance de percevoir ses honoraires de négociation de son préjudice moral,

condamné M. [I] à verser à la société Les «'Vallées'» la somme de 1.500' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Les «'Vallées'» de ses fins et prétentions plus amples ou contraires,

condamné M. [I] aux entiers dépens,

rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration déposée le 20 juin 2024, la société Les Allées a relevé appel.

Aux termes de ses uniques conclusions déposées le 5 septembre 2024 sur le fondement de l'article 1240 du code civil, la société Les Allées demande à la cour de':

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 3 avril 2024 en ce qu'il a':

condamné M. [I] à lui verser la somme de 3.000' en réparation du préjudice matériel subi,

l'a déboutée de ses demandes au titre de la perte de chance de percevoir ses honoraires de négociation de son préjudice moral,

condamné M. [I] à lui verser la somme de 1.500' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

l'a déboutée de ses fins et prétentions plus amples ou contraires,

et statuant à nouveau,

condamner M. [I] à lui payer la somme de 90.000' en réparation de son préjudice né de la perte de chance de percevoir la commission stipulée au compromis de cession,

condamner M. [I] à lui payer la somme de 12.350' au titre de son préjudice matériel,

condamner M. [I] à lui payer la somme de 15.000' au titre de son préjudice moral,

condamner M. [I] à lui verser la somme de 2.500' par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et 3.000' en cause d'appel,

condamner M. [I] aux dépens.

La déclaration d'appel a été signifiée dans les formes des articles 656 et 658 du code de procédure civile à M. [I] qui n'a pas constitué avocat'; l'arrêt sera rendu par défaut.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rectifier d'office l'erreur matérielle affectant les pages 2 et 3 du jugement déféré en ce que la SARL Les Allées, y est inexactement dénommée «'SARL Les Vallées'».

Sur le préjudice de perte de chance

Il est vérifié à la lecture du compromis de vente signé le 27 mars 2023, que la vente était parfaite en raison de l'accord des parties sur la chose et le prix, la réalisation de celle-ci n'étant soumise qu'aux servitudes suspensives de droit commun, aucune servitude suspensive particulière n'étant prévue concernant le recours à un prêt pour financer l'acquisition'; la signature de l'acte authentique de vente était fixée au 15 juin 2023.

M. [I] s'étant abstenu de verser la somme de 270.000' dans les dix jours de ce compromis de vente, à titre de dépôt de garantie, la SCI [Adresse 5] lui a notifié la caducité dudit compromis le 14 juin 2023 comme l'y autorisait la clause prévue en page 7 de celui-ci.

L'inexécution par M. [I] de l'obligation mise à sa charge de verser l'indemnité d'immobilisation doit être qualifiée de fautive dès lors qu'il n'a pas fait valoir un motif légitime pour expliquer cette défection'; ce comportement fautif a entraîné l'échec de la vente et par voie de conséquence directe, la perte du droit à commission de la société Les Allées par l'entremise de laquelle il avait été mis en rapport avec la SCI [Adresse 5] qui l'avait mandatée, et ouvre corrélativement au profit de cette agence immobilière un droit à réparation de son préjudice, qui ne peut s'analyser qu'en une perte de chance donnant lieu à dommages et intérêts

Étant rappelé que la perte de chance indemnisable qui consiste en la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procurée cette chance si elle s'était réalisée.

Cette perte de chance résultant du comportement fautif de M. [I], et aucun élément n'établissant que le bien immobilier a été approché par d'autre potentiels acquéreurs, M. [V] représentant la SCI du Parc Jouvet indiquant dans un courriel du 29 juillet 2024 que le bien était toujours à la vente et qu'il n'avait aucun engagement, il y a lieu de retenir que la société Les Allées a perdu une chance réelle et sérieuse de voir finaliser cette vente, et donc de percevoir sa commission, sous réserve de l'exercice éventuel par l'acquéreur de la faculté de rétractation prévue aux dispositions de l'article L.271-1 du code de la construction telle que rappelée en page 34 du compromis de vente, ne pouvant être affirmé que «'le délai de rétractation SRU avait été purgé'», la lettre recommandée avec AR prescrite pour la notification du compromis de vente dont la première présentation faisait courir le délai de dix jours pour l'exercice de cette faculté de rétractation, n'étant pas communiquée.

Par infirmation du jugement déféré, il y a lieu d'allouer à la société Les Allées une indemnité de 80.000' en réparation de cette perte de chance qui doit être évaluée à'80%.

Sur le préjudice matériel

La société Les Allées communique en pièce 6 un document intitulé «'Feuille de temps-SARL Les Allées'» reprenant par le détail (jours, heures de travail passées sur le dossier pour un total de 37h) l'ensemble des prestations réalisées dans le cadre de la présentation du bien, des visites de celui-ci, des négociations, de la finalisation du compromis de vente et des échanges entre le client, le vendeur et le notaire.

Aucune pièce comptable n'est produite pour permettre de déterminer le coût de l'ensemble de ces diligences, notamment en ce qui concerne le «'taux horaire de fonctionnement de structure de 300''» dont la société Les Allées fait état.

Pour autant, la nature du bien mis en vente (maison de maître de 20 pièces d'une surface de 366m² sur terrain arboré de 8 875m² avec deux villas T5 de 120m² avec dépendances et permis de construire pour deux villas supplémentaires d'environ 120m²) implique que la société Les Allées a nécessairement engagé des frais conséquents depuis la présentation du bien jusqu'à la préparation du compromis de vente, qui excédent ceux habituellement exposés pour des biens plus classiques'; la somme allouée par le premier juge en indemnisation de cette dépense inhérente à l'exécution de sa mission doit être en conséquence portée à la somme de 11.000'.

Sur le préjudice moral

Pas plus en appel qu'en première instance, la société Les Allées ne communique des pièces corroborant son affirmation selon laquelle «'sa réputation et son image, notamment en terme de crédibilité ont été entachées par le comportement de M. [I], tant auprès de M. [V] que du milieu professionnel montilien'» [ M. [V] étant dit l'un de ses clients importants].

Le jugement déféré est en conséquence confirmé sur le rejet de cette prétention.

Sur les mesures accessoires

Partie succombante, M. [I] est condamné aux dépens d'appel et doit verser à la société Les Allées une indemnité de procédure pour l'instance d'appel.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées, l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ayant été correctement appréciée par le premier juge.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

Rectifiant d'office le jugement déféré,

Dit qu'en pages 2 et 3 doit être substituée à l'appellation «'la SARL Les Vallées'» la dénomination exacte «'la SARL Les Allées'»,

Infirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives au préjudice moral et aux mesures accessoires,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

Condamne M. [P] [I] à payer à la SARL Les Allées':

la somme de 80.000' au titre de la perte de chance de percevoir sa commission d'agent immobilier,

la somme de 11.000' au titre de son préjudice matériel,

Condamne M. [P] [I] à verser à la SARL Les Allées une indemnité de procédure d'appel de 2.000',

Condamne M. [P] [I] aux dépens d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT