Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° 25/143 du 22 Mai 2025

N° RG 25/00134 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EYGB S.C.I. MNC c/ S.A.R.L. E & A CONCEPTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

ENTRE

S.C.I. MNC 28 Ter Rue Porte Garel 56130 NIVILLAC

représenté(e) par Me Anne LE ROY, avocat au barreau de VANNES

ET

S.A.R.L. E & A CONCEPTION 28 Ter Rue Porte Garel 56130 NIVILLAC

CCC délivrées le à : M° [V]

Copies(s) exécutoires délivrées le à : M° [V] non comparant(e), non représenté(e)

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Viviane LABARRE, Greffière

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 24 Avril 2025 à 15 H 00 et qu’il en a été délibéré au 22 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par acte du 4 avril 2025, la SCI MNC assignait la SARL E&A CONCEPTION devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Vannes suite au non paiement des loyers commerciaux situés 28 ter rue porte de Garel à NIVILLAC.

Aussi, elle demandait au juge des référés de :

- constater la résiliation du bail commercial conclu le 1er octobre 2021 avec la SARL E&A CONCEPTION par effet de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 28 juin 2024 ; - ordonner l’expulsion de la SARL E&A CONCEPTION des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

- condamner la SARL E&A CONCEPTION à verser la somme provisionnelle de 2 452,21 euros, augmentée des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, au titre des loyers impayés; - condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 350 euros, à compter du 28 juillet 2024, jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés, soit la somme de 2 800 euros, arrêtés au mois d’août 2024 inclus, avec intérêt au légal à compter de la présente assignation ; - condamner la société E&A CONCEPTION à verser la somme provisionnelle de 245,21 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2024 ; - condamner la défenderesse à lui verser la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire était retenue à l’audience du 24 avril 2025.

La société E&A CONCEPTION ne comparaissait pas.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au titre de l’article 834 du code de procédure civile : “ dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ”.

En outre, l’article 1103 dispose que : “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, le 27 septembre 2021, la SCI MNC a conclu un bail commercial avec la SARL E&A CONCEPTION portant sur le local commercial litigieux.

Le montant du loyer est de 3840 euros annuels hors charges.

Ledit contrat contient une clause résolutoire laquelle précise qu’en cas non paiement à son échéance de quelconque des termes du loyer convu ou de ses accessoires, le bailleur aura la faculté de résilier le bail si bon lui semble. Au préalable, le bailleur devra avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation, soit sous forme de commandement de payer, soit sous forme de sommation de payer, ainsi que de son intention d’user de la clause résolutoire. Si le preneur ne s’exécute pas dans un délai d’un mois alors, le bail sera résilié automatiquement.

La SARL E&A CONCEPTION ne réglait pas l’intégralité du loyer à compter de janvier 2024.

Le 28 juin 2024, la requérante délivrait à la défenderesse un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Ainsi, il était demandé à la société E&A CONCEPTION de payer la somme totale de1 879,16 euros.

Ce commandement demeurait infructueux à la date du 28 juillet 2024, soit à l’échéance du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 juillet 2024 et par conséquent la résiliation du bail, à compter de cette même date.

En outre, il convient d’ordonner l'expulsion de la SARL E&A CONCEPTION et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Sur les demandes de provision

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

* Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

En l’espèce, comme rappelé ci-dessus les parties ont conclu un bail commercial. Le loyer était de 350 euros par mois, correspondant à 320 euros de loyer et à 30 euros de provision sur charges.

Il est établi par le commandement de payer versé aux débats que la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas le loyer mis à sa charge, de janvier 2024 au 28 juillet 2024, date de résiliation du bail.

L’obligation de la société E&A CONCEPTION de régler les sommes dues au titre des loyers impayés, ainsi que la quote part de la taxe foncière 2023 (278,33 euros) et 2024 (294,72 euros), soit un total de 3 023,05 euros, à la société demanderesse est non sérieusement contestable.

Néanmoins, la requérante sollicite le versement de la somme provisionnelle 2 452,21 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée à la date du commandement de payer alors qu’elle aurait due être calculée au jour de la date de résiliation du bail, soit le 28 juillet 2024.

En conséquence, la SARL E&A CONCEPTION sera condamnée à payer à la SCI MNC la somme provisionnelle de 2 452,21 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés de janvier 2024 au 28 juillet 2024, date de résiliation du bail.

Elle sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter du commandement de payer.

* Sur les demandes de provision au titre de l’indemnité d’occupation

La demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 350 euros par mois jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il convient de rappeler que le bail étant résilié entre les parties depuis le 28 juillet 2024, la SARL E&A CONCEPTION est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Aussi, il convient de condamner la défenderesse à régler à la société en demande les sommes sollicitées.

*Sur la demande au titre de la clause pénale

La requérante sollicite que la défenderesse soit condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 245,21 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2024

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties prévoit qu’en cas de non paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et ou accessoire, la dette du preneur sera, quinze jours après la présentation d’une mise en oeuvre par lettre recommandée avec accusé de réception, majorée de plein droit de 10% à titre de clause pénale.

Il s'agit d'une clause pénale, réparant le préjudice lié à l'impayé alors même que l'article 1231-6 du code civil prévoit en tel cas des dommages intérêts égal au taux légal, de sorte que cette clause pénale parait manifestement excessive au regard du taux légal actuel et que cette demande ne relève que du juge du fond.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

En sa qualité de partie perdante, la SARL E&A CONCEPTION sera condamnée aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

A la lecture de l’article 700 du code de procédure civile : “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ”.

Le défaut d’exécution par la défenderesse de ses obligations contractuelles et son inertie ont contraint la SCI MNC à exposer des frais dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la SARL E&A CONCEPTION sera condamnée à lui verser 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance réputée contradictoire, publique, en premier ressort :

Constatons, à compter du 28 juillet 2024, la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2021, entre la SCI MNC et la SARL E&A CONCEPTION ;

Ordonnons l’expulsion de la SARL E&A CONCEPTION, et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, par tous commissaires de justice au choix de la SCI MNC, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

Condamnons la SARL E&A CONCEPTION à régler à la SCI MNC à titre de provision : - 2 452,21 euros au titre des loyers impayés, assujettie au taux d’intérêt légal à compter du commandement de payer, soit le 28 juin 2024 ; - 350 euros mensuels au titre de l’indemnité d’occupation du 1er aout 2024 à la libération effective des lieux ;

Déboutons la SCI MNC de sa demande de versement d’une somme provisionnelle au titre de l’application de la clause pénale ;

Condamnons la SARL E&A CONCEPTION à régler à la SCI MNC la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL E&A CONCEPTION aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé le 22 mai 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT