Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025 Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE : Le 22 Mai 2025 à Me Lara AMIOT Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 22 Mai 2025 à Me Delphine CASALTA, Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/07614 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZKA

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [J], né le 3 juin 1971 à [Localité 5] (URSS), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [R] épouse [J], née le 23 novembre 1982 à [Localité 4] (URSS) demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous signature privée du 24 mars 2014, la société 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [G] et Madame [J] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la société 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [G] et Madame [J] [U] par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, un commandement de payer la somme de 979,29 €, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la société 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [G] et Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [G] et Madame [J] [U] avec l'assistance d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [G] et Madame [J] [U] ; condamner Monsieur [J] [G] et Madame [J] [U] à lui payer à titre provisionnel La somme de 3093,90 € au titre de l'arriéré de loyer, arrêtée au 18 novembre 2024, avec intérêts à compter de l’assignation, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer échu avec charges, à compter de l’ordonnance à venir et jusqu'à parfaite libération des lieux ;la somme de 500 € au titre de l'article 700 du CPC ;aux entiers dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 6 février 2025 et renvoyée au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été retenue.

Les parties, représentées par leur conseil, ont déposé leurs conclusions.

La société 13 HABITAT a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 4 585,89 € au 31 mars 2025, terme du mois de mars inclus, et fait valoir que sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé locatif se fonde sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [G] et Madame [J] [U] ont demandé, in limine litis, de constater l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer du 26 mars 2024, visant le délai de SIX SEMAINES, à l’issue duquel la résiliation de plein droit du contrat de location est acquise, à défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, alors que la clause contractuelle du contrat liant les parties prévoit un délai de DEUX MOIS et que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entré en vigueur de la loi. Ils ont également soulevé d’autres contestations sérieuses et formulé des demandes à titre principal et subsidiaire, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION, En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. En l'occurrence, Monsieur [J] [G] et Madame [J] [U] conteste la validité du commandement de payer, en ce qu’il vise le délai de SIX SEMAINES, à l’issue duquel la résiliation de plein droit du contrat de location est acquise, à défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, alors que la clause contractuelle du contrat liant les parties prévoit un délai de DEUX MOIS et que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entré en vigueur de la loi.

Dès lors, la contestation soulevée revêt un caractère sérieux qui fait obstacle à ce qu'il soit statué en référé sur les demandes de la bailleresse, puisqu’il demandé au juge des référés d'apprécier la validité d'un acte juridique, au regard du principe d’application de la loi dans le temps, en l’espèce le commandement de payer. En conséquence il n'y a pas lieu à référé. Les dépens sont laissés à la charge de la partie demanderesse. Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence, CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse ; DIT n'y avoir lieu à référé ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société 13 HABITAT aux dépens ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée le 22 mai 2025 par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT