Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [Z]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/06535 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KBN

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEURS Monsieur [Y] [G], Madame [D] [W], demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son mandataire, la société GARANTME, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0922

DÉFENDERESSE Madame [P] [T] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 mars 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 22 mai 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/06535 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KBN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2020, Madame [D] [W] et Monsieur [Y] [G] ont consenti à Madame [P] [T] [Z], un bail à usage d’habitation portant sur des locaux situés à [Adresse 3].

La société SEYNA, par un contrat de cautionnement, s'est portée caution du locataire dans le paiement des loyers et charges, à hauteur de 96000 euros directement versé au bailleur.

Par actes du 28 juin 2024, Madame [D] [W] et Monsieur [Y] [G] et la société SEYNA ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Madame [P] [T] [Z] pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - à titre principal, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du locataire, - l’expulsion de Madame [P] [T] [Z] et de tous occupants de son chef, - la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, charges en sus, et la condamnation de Madame [P] [T] [Z] à son paiement, - la condamnation de Madame [P] [T] [Z] au paiement de l’arriéré locatif de 15918,39 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 5937,45 euros aux bailleurs, et 9980,94 euros à la société SEYNA, - la condamnation de Madame [P] [T] [Z] à payer la somme de 1000 euros pour frais irrépétibles à la société SEYNA et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire est appelée et examinée à l'audience du 12 mars 2025, des conclusions étant signifiées à la défenderesse, Madame [D] [W] et Monsieur [Y] [G] se désistant de la demande d’expulsion et des demandes subséquentes, la locataire ayant quitté les lieux. Ils sollicitent de pouvoir conserver le dépôt de garantie d’un montant de 3000 euros au bénéfice des bailleurs, et la condamnation de Madame [P] [T] [Z] à payer la somme de 21872,91 euros au titre des loyers et charges dus à la société SEYNA, outre la remise en état du logement pour un montant de 465,91 euros et une indemnité de 1000 euros au titre des frais irrépétibles. Les demandeurs, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes indemnitaires à l’audience, actualisant, néanmoins, la dette la somme à 24872,91 euros.

Madame [P] [T] [Z] n’a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution et le fait que les quittances délivrées subrogeront cette dernière conformément à l’article 2306 du Code civil dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.

En outre, la société SEYNA produit les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle.

Il en résulte que la société SEYNA est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

Le commandement de payer a été signifié le 22 mars 2024. La totalité de la somme réclamée dans les deux mois du commandement n'ayant pas été versée, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit, deux mois après sa délivrance, soit en l’occurrence, le 22 mai 2024.

Les quittances subrogatives étant versées, Madame [P] [T] [Z] sera condamnée au paiement à la société SEYNA de la somme de 21872,91 euros et ce au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 26 décembre 2024, après compensation avec le dépôt de garantie que conserveront les bailleurs. Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En l'espèce, il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée amiable établi contradictoirement le 27 novembre 2020 et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 3 janvier 2025, la locataire ayant remis les clés au mandataire ainsi que des éléments versés au débat qu’elle reste redevable de la somme de 465,91 euros au titre des dégradations.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision, aucun motif ne justifiant de l'écarter.

Madame [P] [T] [Z] supportera les dépens, y incluant notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des faits de la cause et de la situation des parties, il ne sera pas fait droit à la demande d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, réputé contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE Madame [D] [W] et Monsieur [Y] [G] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 3000 euros en compensation de la dette due ;

CONDAMNE Madame [P] [T] [Z] à payer à la société SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 21872,91 euros et ce au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 26 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [P] [T] [Z] à payer à Madame [D] [W] et Monsieur [Y] [G] la somme de 465,91 euros au titre des dégradations ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [P] [T] [Z] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection